Từ cuối tháng 12/2024 đến nay, hàng loạt ông lớn địa ốc như Hoàng Anh Gia Lai, Novaland, Hưng Thịnh Land, Diên Vĩ, Trung Nam Group… đã thông báo thanh toán tiền nợ gốc, lãi cho các lô trái phiếu đã phát hành trước đó và nhiều lô đang trong tình trạng bị chậm trả.

Mới đây, Novaland (NVL) đã thông tin về việc tiếp tục hoàn tất mua lại trước hạn 15 gói trái phiếu phát hành từ năm 2020 với tổng giá trị là 5.110 tỷ đồng. Trước đó, vào đầu tháng 1, công ty này cũng đã mua lại trước hạn 5 gói trái phiếu NVL2020 với tổng giá trị là 1.550 tỷ đồng.

Thống kê cho thấy, chỉ trong hơn 1 năm qua, Novaland đã mua lại trước hạn 20 gói trái phiếu NVL2020 với tổng giá trị 6.660 tỷ đồng. NVL cho biết đang sắp xếp nguồn tài chính để hoàn tất việc mua lại 1 gói trái phiếu còn lại trong thời gian sớm nhất.

Cần nói thêm, 21 gói trái phiếu được Novaland mua lại đã phát hành từ năm 2020, có thời hạn 60 tháng (đã được phê duyệt gia hạn kỳ hạn trái phiếu), trong đó một số đã quá hạn thanh toán lãi và toàn bộ gốc lãi sẽ đáo hạn trong giai đoạn tháng 6 – 8 năm nay.

Tương tự, CTCP Đầu tư Nam Long mới đây đã công bố tất toán 2 lô trái phiếu tổng giá trị 1.000 tỷ đồng, dù kỳ hạn gốc đến tháng 3/2029 mới đáo hạn, cho thấy quyết tâm giảm nợ của NLG.

Trong khi đó, HT Land mới đây đã gửi văn bản đến các trái chủ thông báo sẽ dồn nguồn lực để thanh toán hai lô trái phiếu mã H79CH2124001 và H79CH2123002 có tài sản bảo đảm là dự án tại Bình Dương. Hay CTCP Đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát cũng hoàn tất mua lại toàn bộ 390 tỷ đồng trái phiếu trước hạn trong cuối năm 2024, không còn dư nợ trái phiếu.

Có thể thấy, các đại gia địa ốc đang rất tích cực trong việc “gỡ bom” trái phiếu. Ở mặt tích cực, theo lý thuyết, khi mua lại trái phiếu trước hạn thì doanh nghiệp không phải trả chi phí lãi vay đang khá cao, đồng thời có thể giảm hệ số nợ/vốn chủ sở hữu, qua đó giúp doanh nghiệp cải thiện các chỉ tiêu tài chính.

Ngoài ra, rót tiền mua lại trái phiếu trước hạn cũng là động thái giúp doanh nghiệp trấn an nhà đầu tư trong bối cảnh niềm tin đang bị lung lay dữ dội.

Ngược lại, ở mặt tiêu cực, việc mua lại trái phiếu sẽ khiến doanh nghiệp suy giảm dòng tiền. Điều này sẽ vô cùng bất lợi khi doanh nghiệp đang rất cần nguồn vốn mà các kênh tiếp cận đều khó khăn.

Trên thực tế, việc phát hành trái phiếu mới sẽ khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí cao hơn khi lãi suất đã tăng cao hơn so với giai đoạn trước, đồng thời khả năng chào bán, phân phối trái phiếu cũng không còn dễ dàng trong bối cảnh nhà đầu tư “bán tín, bán nghi”.

Thậm chí, trước tình trạng doanh nghiệp ráo riết mua lại trái phiếu trước hạn, không ít chuyên gia lo ngại điều này có thể khiến nhiều đơn vị “kiệt sức”, không còn khả năng triển khai xây dựng dự án.

Năm 2025, áp lực với các doanh nghiệp bất động sản chưa xử lý xong nợ trái phiếu sẽ còn lớn hơn nữa khi những khoản trái phiếu đã giãn hoãn theo Nghị định 08 hết hạn. Theo VIS Rating, năm 2025 có khoảng 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản nhà ở sẽ đáo hạn. Trong đó, 31 nghìn tỷ đồng đã chậm trả gốc, lãi trước đó. Những trái phiếu này đã chậm trả lãi hoặc chậm trả nợ gốc trước khi gia hạn đến năm 2025.

Trong tổng số 224 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2025, VIS Rating ước tính 17% có rủi ro chậm trả nợ gốc (tương đương 38 nghìn tỷ đồng). 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở và du lịch, nghỉ dưỡng, tương đương gần 36 nghìn tỷ đồng.

VIS Rating cũng chỉ ra rằng 2/3 số chủ đầu tư đang niêm yết trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ yếu hoặc cực kỳ yếu, với dòng tiền hoạt động chiếm dưới 5% tổng nợ. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án.

Trước bối cảnh này, dự báo cho thấy khoảng 50% số trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư vào năm 2025 có nguy cơ không thể thanh toán đúng hạn cả gốc lẫn lãi, trong đó phần lớn là những doanh nghiệp vốn đã thường xuyên chậm trễ trong các kỳ thanh toán trước đó.

"Cho đến quý III/2025, vấn đề dòng tiền kinh doanh sẽ vẫn là lo ngại chính khiến nhiều doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn với báo cáo tài chính của mình, giảm tránh các nguy cơ bị cảnh báo hủy niêm yết do lỗ lũy kế", giới phân tích nhận định.

Nhật Minh