Mặt bằng giá cao tạo ra rào cản lớn đối với người mua nhà ở thực, đồng thời cũng đặt chính các doanh nghiệp, chủ đầu tư vào thế khó, đặc biệt là bài toán thanh khoản ngày càng trở nên nan giải.

Mặt bằng giá cao

Theo kết quả khảo sát của Savills, tổng nguồn cung sơ cấp chung cư tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán lần đầu.

Giá bán sơ cấp trung bình dù giảm nhẹ theo quý, nhưng vẫn neo ở mức 100 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m2, gần như không biến động so với cuối năm 2025.

Trong khi đó, dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy, quý I/2026 ghi nhận giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao, trung bình đạt hơn 94 triệu đồng/m² trên thị trường sơ cấp (tăng 23,5% theo năm).

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tiếp tục duy trì đà tăng, với thanh khoản tập trung tại các dự án hoàn thiện, vị trí tốt hay tại các khu đô thị mới ở phía Tây và Đông.

Đáng chú ý, một số dự án vượt ngưỡng 140 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi phân khúc trung cấp và bình dân, vốn phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, ngày càng khan hiếm.

Sự lệch pha trong cơ cấu nguồn cung đang góp phần đẩy giá nhà lên cao. Khi thị trường thiếu vắng sản phẩm phù hợp với túi tiền của người mua lần đầu, áp lực dồn lên các phân khúc còn lại, khiến mặt bằng giá chung bị kéo lên. Đây không còn là hiện tượng nhất thời, mà đang dần trở thành trạng thái “bình thường mới” của thị trường bất động sản.

Ở góc độ vĩ mô, chi phí đầu vào tăng mạnh là yếu tố cốt lõi. Lạm phát cơ bản tăng trên 3,6% khiến giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và tài chính đều leo thang.

Đặc biệt, việc áp dụng cơ chế định giá đất sát thị trường, dù giúp minh bạch hóa, lại kéo theo chi phí sử dụng đất tăng lên đáng kể. Khi chi phí đầu vào bị đẩy lên, giá bán đầu ra khó có thể giảm sâu.

Thanh khoản đổ dốc, nhà đầu tư căn hộ đang ‘hoảng sợ’?

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh giá nhà neo cao, người mua nhà, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực, đang phải đối mặt với “gánh nặng kép”.

Trước hết, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 9–11%/năm trong giai đoạn ưu đãi 6–12 tháng đầu, sau đó thả nổi theo thị trường. Điều này tạo ra rủi ro tài chính lớn, khiến nhiều người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền. 

Trong bối cảnh đó, người mua ngày càng khắt khe trong lựa chọn sản phẩm, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận tiện và diện tích vừa phải. Các dự án giá cao, đặc biệt ở khu vực xa trung tâm, đang đối diện với tốc độ bán chậm, dù nguồn cung không thiếu.

Việc kéo dài thời gian ra quyết định mua nhà không chỉ phản ánh sự dè dặt của người tiêu dùng, mà còn là dấu hiệu cho thấy sức mua đang suy yếu. Đây là một yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến thanh khoản toàn thị trường.

Chủ đầu tư có vui?

Một quan điểm phổ biến cho rằng giá nhà tăng sẽ giúp chủ đầu tư gia tăng lợi nhuận. Tuy nhiên, thực tế không hề đơn giản như vậy.

Với những dự án đã hoàn tất chi phí đầu vào từ trước, việc giá bán tăng có thể giúp biên lợi nhuận cải thiện. Song, với các dự án mới, chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đều tăng mạnh khiến dư địa lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể.

Hơn nữa, giá cao lại trở thành rào cản lớn đối với thanh khoản. Khi thị trường không hấp thụ được sản phẩm, lợi nhuận kỳ vọng khó có thể hiện thực hóa.

Thực tế cũng chỉ ra thanh khoản thị trường đang lao dốc trong bối cảnh giá neo cao. Cụ thể, dữ liệu của Savills cho thấy tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chung cư Hà Nội đạt 43% trong quý đầu năm 2026. Riêng nguồn cung mới đạt khoảng 55%, giảm mạnh so với mức 84% cùng kỳ năm 2025.

Nhiều doanh nghiệp cũng đang đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất mới. Giá đất tăng khiến chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư ban đầu trở nên đắt đỏ và phức tạp hơn.

Một rủi ro khác đến từ chính sách. Khi giá bất động sản tăng quá nhanh và vượt xa giá trị thực, cơ quan quản lý có thể đưa ra các biện pháp kiểm soát nhằm ổn định thị trường. Điều này tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp trong việc hoạch định chiến lược phát triển.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, từng nhìn nhận nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng.

“Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Trong kịch bản tiêu cực, nếu thanh khoản tiếp tục suy yếu, doanh nghiệp bất động sản có thể đối mặt với áp lực tài chính lớn, thậm chí là rủi ro đổ vỡ. Điều này đã từng xảy ra ở nhiều thị trường trên thế giới.

Triển vọng thời gian tới cho thấy nguồn cung sẽ tiếp tục được cải thiện, với hàng chục nghìn căn hộ dự kiến gia nhập thị trường mỗi năm, chủ yếu từ các khu vực vệ tinh. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không nằm ở số lượng, mà ở cơ cấu sản phẩm.

Thị trường cũng đang dần chuyển sang “sân chơi của người mua”. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, cạnh tranh không chỉ bằng giá, mà còn bằng chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng, tiện ích và uy tín thương hiệu.

Về phía chính sách, cần có các giải pháp đồng bộ nhằm kiểm soát chi phí đầu vào, đặc biệt là đất đai, đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở giá phù hợp. Chỉ khi giải được bài toán cung – cầu một cách thực chất, thị trường mới có thể vận hành ổn định và bền vững.

Hưng Nguyên