Đáng nói, sau thời gian ưu đãi, khoản vay của anh Minh chuyển sang lãi suất thả nổi gần 14%/năm khiến chi phí tài chính đội lên nhanh chóng. Mỗi tháng, sức ép tăng, trong khi người mua liên tục ép giá hoặc trì hoãn quyết định.

Thanh khoản suy yếu

“Càng giữ càng áp lực, nhưng bán cũng không xong”, anh Minh thừa nhận, đồng thời cho biết thực tế thì mặt bằng giá nhà vẫn tăng, người đến xem nhà vẫn đông nhưng "đông người hỏi, vắng người thực sự muốn mua".

Ở một diễn biến khác, chị Hương ngụ tại Thủ Đức cũng rơi vào vòng xoáy khi sở hữu 2 căn hộ tại vùng ven mua trong giai đoạn thị trường sôi động.

Kỳ vọng vừa cho thuê vừa chờ tăng giá của chị Hương nhanh chóng bị phá vỡ khi dòng tiền cho thuê không đủ bù lãi vay, còn thanh khoản thị trường suy giảm khiến kế hoạch thoát hàng trở nên bế tắc. Sau nhiều lần điều chỉnh giá, căn hộ vẫn nằm trên thị trường mà chưa tìm được người mua phù hợp.

Những diễn biến thực tế đang phản ánh một xu hướng rõ nét của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý I/2026, thanh khoản suy giảm mạnh trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng.

Cụ thể, theo Knight Frank, toàn thị trường TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.580 căn hộ giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 36% nguồn cung sơ cấp, giảm gần 66% so với quý trước.

Con số trên cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ rệt nếu đặt cạnh giai đoạn cuối năm 2025 khi thị trường còn ghi nhận khoảng 4.600 giao dịch.

Xu hướng suy giảm không chỉ xuất hiện ở một phân khúc riêng lẻ mà lan rộng trên toàn thị trường. Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy sức mua sau Tết Nguyên đán chỉ còn khoảng 20–30% so với giai đoạn cao điểm trước đó. Lượng đặt chỗ giảm mạnh, trong khi tỷ lệ chuyển đổi từ đặt cọc sang ký hợp đồng chính thức cũng đi xuống khi người mua "quay xe" vào phút chót.

Ở phân khúc cao cấp, số lượng giao dịch cũng giảm hơn 16%, còn nguồn cung mới thậm chí giảm sâu hơn, phản ánh tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến thanh khoản suy yếu, theo giới phân tích, nằm ở mặt bằng lãi suất tăng cao. Từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất cho vay bất động sản đã tăng thêm khoảng 5–6%/năm, với nhiều khoản vay thả nổi chạm ngưỡng 15%/năm. Điều này làm thay đổi hoàn toàn bài toán tài chính của nhà đầu tư.

Kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản sẽ hạ nhiệt từ nửa cuối năm

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, phân tích với khoản vay 2 tỷ đồng, chi phí lãi có thể lên tới 300 triệu đồng mỗi năm. Trong điều kiện giá không tăng tương ứng, nhà đầu tư gần như đã lỗ ngay từ chi phí vốn, chưa kể rủi ro giảm giá tài sản.

Áp lực gia tăng

Không chỉ phía cầu, phía cung cũng chịu áp lực đáng kể. Chi phí vật liệu xây dựng tăng, điều kiện thanh toán với nhà cung cấp ngày càng chặt chẽ, cùng với những vướng mắc pháp lý kéo dài khiến chi phí phát triển dự án bị đội lên.

Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư lựa chọn giữ giá cao để bảo toàn biên lợi nhuận, chấp nhận bán chậm thay vì giảm giá mạnh. Điều này tạo ra nghịch lý “giá tăng – giao dịch giảm”, một đặc trưng điển hình của giai đoạn thị trường điều chỉnh.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng lãi suất cao đang tái định hình cơ cấu người mua trên thị trường.

Nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay phải đối mặt áp lực tài chính lớn, trong khi những người có sẵn nguồn tiền hoặc vay ít lại tận dụng cơ hội để tìm kiếm sản phẩm phù hợp với mức chiết khấu tốt.

Trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư không còn là biến động giá mà là khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt.

Ông Phạm Đức Toản nhấn mạnh “nguy hiểm nhất là mất thanh khoản, tức khi cần tiền không thể bán được”. Thực tế thị trường đã ghi nhận nhiều trường hợp nhà đầu tư bị “chôn vốn” tại các dự án kéo dài nhiều năm do vướng pháp lý hoặc vị trí kém thuận lợi. Những tài sản này gần như không có giao dịch, khiến chủ sở hữu rơi vào thế bị động về tài chính.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng hành vi của người mua đã thay đổi rõ rệt sau giai đoạn thị trường tăng nóng.

Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác và sử dụng lâu dài của tài sản. Điều này khiến những sản phẩm không tạo ra dòng tiền trở thành gánh nặng, đặc biệt khi chi phí vốn duy trì ở mức cao.

Các chuyên gia cũng cảnh báo thị trường đã bắt đầu xuất hiện làn sóng cắt lỗ, dù chưa lan rộng. Theo nhận định của chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn, mức cắt lỗ phổ biến hiện nay mới chỉ dừng ở vài trăm triệu đồng, phản ánh áp lực tài chính đang gia tăng nhưng chưa đạt đến mức buộc phải bán tháo trên diện rộng.

Tuy nhiên, nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao và thanh khoản không cải thiện, nguy cơ xuất hiện làn sóng bán ra mạnh hơn là hoàn toàn có thể xảy ra.

Trong bối cảnh hiện nay, chiến lược đầu tư ngắn hạn dựa trên đòn bẩy tài chính đang dần bộc lộ rủi ro. Lãi suất cao khiến chi phí vốn trở thành yếu tố chi phối, trong khi thanh khoản suy giảm làm gia tăng nguy cơ “kẹt hàng”. Ngược lại, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kiểm soát tốt dòng tiền và ưu tiên tài sản có giá trị sử dụng thực sẽ có lợi thế lớn hơn trong chu kỳ mới.

Hưng Nguyên