Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam” sáng ngày 6/4, ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam - nhấn mạnh Việt Nam đang nổi lên như một trong những thị trường cạnh tranh nhất khu vực châu Á. Theo ông, có 4 yếu tố then chốt giúp Việt Nam vượt lên so với các quốc gia như Thái Lan hay Malaysia, gồm sự ổn định chính trị, cải thiện pháp lý, đầu tư hạ tầng quy mô lớn và tốc độ đô thị hóa còn nhiều dư địa.

Khi dòng vốn ngoại “đổi khẩu vị”

Ông Troy cho biết Chính phủ Việt Nam đang dành khoảng 7% GDP cho đầu tư hạ tầng - mức rất cao so với khu vực. Các dự án như sân bay Long Thành, cảng Cái Mép, hệ thống vành đai và mạng lưới metro đang tạo ra sự thay đổi căn bản về cấu trúc phát triển đô thị, đồng thời mở ra các cực tăng trưởng mới cho bất động sản.

Ở góc độ kinh tế vĩ mô, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng - cho rằng Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn nhưng cũng không ít thách thức. Theo ông, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu tái cấu trúc mạnh mẽ, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định về sản xuất, xuất khẩu và tiêu dùng nội địa.

TS. Hiển nhận định tăng trưởng GDP trung hạn có thể dao động quanh 6-7%, và cao hơn nếu các yếu tố thuận lợi được kích hoạt đồng thời. Đáng chú ý, ông cho rằng chính những điểm “chưa hoàn thiện” như hạ tầng và đô thị hóa lại là động lực phát triển lớn nhất của Việt Nam trong dài hạn.

Trong khi đó, ông Ngô Thành Huấn - CEO FIDT - đưa ra khái niệm “lệch pha” của kinh tế toàn cầu, khi các nền kinh tế lớn đang phục hồi không đồng đều. Chính sự lệch pha này khiến dòng vốn quốc tế phải tìm đến những thị trường có sự cân bằng tốt giữa rủi ro và lợi nhuận, và Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến phù hợp.

Theo ông Huấn, dòng vốn ngoại hiện không còn “ồ ạt” mà chuyển sang chọn lọc kỹ lưỡng hơn. Các nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm tài sản, mà tìm kiếm hệ sinh thái phát triển dài hạn, nơi có thể kết hợp giữa sản xuất, đô thị và dịch vụ.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn do ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam - công bố tại tọa đàm cho thấy lượng tìm kiếm bất động sản từ nhà đầu tư nước ngoài đã tăng khoảng 28% trong giai đoạn gần đây. Tuy nhiên, dòng tiền không còn phân tán mà tập trung vào các đô thị lớn như TP.HCM (chiếm 40%), Hà Nội (22%) và các thành phố biển (15%).

Đáng chú ý, hành vi đầu tư đã thay đổi rõ rệt khi tỷ trọng tìm kiếm đất nền giảm mạnh, trong khi các sản phẩm có dòng tiền, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín lại tăng lên.

Đại đô thị dẫn dắt dòng tiền

Một trong những nội dung đáng chú ý tại tọa đàm là vai trò của các chủ đầu tư lớn trong việc dẫn dắt thị trường và tạo niềm tin cho dòng vốn quốc tế. Theo ông Troy Griffiths, tại các nền kinh tế đang phát triển, sự trỗi dậy của các tập đoàn tư nhân lớn là yếu tố then chốt giúp thúc đẩy toàn bộ thị trường.

Các dự án như Vinhomes Grand Park (TP.HCM), Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City (Hà Nội), hay các khu đô thị tại Long An, Hóc Môn đang cho thấy xu hướng phát triển mới của thị trường - mô hình “all-in-one” tích hợp đa chức năng.

Ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes - cho biết dòng vốn ngoại hiện nay đặc biệt quan tâm đến những dự án có quy mô lớn, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Theo ông, các dự án không chỉ cần vị trí tốt mà còn phải hội tụ đủ các yếu tố về quy hoạch, tiện ích và vận hành.

Trong số đó, Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ được nhắc đến như một dự án tiêu biểu. Với quy mô gần 2.870 ha, dự án sở hữu lợi thế đặc biệt khi có ba mặt giáp biển và kết nối trực tiếp với TP.HCM. Theo ông Tâm, đây không chỉ là một dự án bất động sản, mà là một đô thị biển quy mô lớn, có thể vận hành như một trung tâm kinh tế - du lịch mới.

Bên cạnh vị trí và quy mô, dự án còn được phát triển theo tiêu chuẩn ESG với mật độ xây dựng thấp, hệ sinh thái tiện ích đa dạng và định hướng phát triển bền vững. Đây là yếu tố được các nhà đầu tư quốc tế đánh giá cao, đặc biệt trong bối cảnh ESG đang trở thành tiêu chuẩn toàn cầu.

Ông Stephen Higgins - Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn Cushman & Wakefield Nhật Bản - cũng nhấn mạnh ESG không còn là xu hướng mà đã trở thành tiêu chí bắt buộc. Các dự án đáp ứng tiêu chuẩn này không chỉ thu hút vốn tốt hơn mà còn gia tăng giá trị trong dài hạn.

Ở góc độ dòng vốn, ông Đỗ Chí Hiếu - Tổng Giám đốc VinaLiving (thuộc VinaCapital) - cho biết các nhà đầu tư quốc tế hiện đặc biệt quan tâm đến năng lực triển khai và uy tín của chủ đầu tư. Theo ông, trước khi xem xét dự án, yếu tố đầu tiên mà các quỹ đánh giá chính là khả năng thu hồi vốn và vận hành dài hạn.

Điều này lý giải vì sao các đại đô thị quy mô lớn, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín đang trở thành “đích ngắm” của dòng vốn ngoại. Không chỉ là tài sản, những dự án này còn là nền tảng để xây dựng hệ sinh thái kinh tế và tạo dòng tiền bền vững.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một “cuộc chơi mới” với tiêu chuẩn cao hơn. Dòng vốn quốc tế không còn dễ dãi, mà đòi hỏi sự minh bạch, quy mô và khả năng vận hành thực tế.

Đối với nhà đầu tư trong nước, điều này vừa là cơ hội, vừa là thách thức. Khi dòng tiền tỷ USD bắt đầu “đổ bộ”, mặt bằng giá và tiêu chuẩn thị trường sẽ nhanh chóng được thiết lập lại. Những tài sản tốt sẽ được hấp thụ nhanh, khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn.

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn đầu chu kỳ luôn là thời điểm mang lại lợi nhuận lớn nhất. Tuy nhiên, với tốc độ giải ngân nhanh của dòng vốn ngoại, “cửa sổ cơ hội” có thể thu hẹp nhanh hơn so với trước.

Trong cuộc đua này, lợi thế không chỉ nằm ở việc “biết sớm”, mà ở khả năng hành động đúng thời điểm. Khi cuộc chơi đã thay đổi, những nhà đầu tư đi trước sẽ nắm giữ lợi thế, trong khi những người chậm chân có thể phải trả giá cao hơn cho cùng một cơ hội.

Xuân Bắc