Từng có thời nóng sốt, giá liên tục nhảy múa, tăng 20 - 30% theo tháng, thậm chí theo ngày, nhưng nay thị trường nhà đất tại Thanh Hóa rơi vào thảm cảnh, giao dịch nhỏ giọt. Ở nhiều khu vực, nhà đầu tư gặp áp lực tất toán các khoản vay phải rao bán cắt lỗ cả tỷ đồng.

Gian nan thoát hàng

Cuối năm 2020, anh Vũ Trung Thành (Hà Nội) rót hơn 3 tỷ đồng mua 1 lô đất liền kề ven đường lớn, nằm trong một khu đô thị tại trung tâm TP.Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa. Dù mua vào lúc sốt đất nhưng với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh sẽ có lãi chênh khoảng 1 tỷ đồng.

Sau khi mua vào, lô đất trên vẫn lên vùn vụt, có lúc được chào mua với giá hơn 6,5 tỷ đồng. Nhưng rồi khó khăn ập đến, anh Thành không kịp “về bờ”, đã 6 tháng qua, dù đã chi kha khá tiền cho môi giới nhưng anh vẫn không thể tìm được người mua để “chốt lời”.

“Không thể bán chốt lãi, trong khi khoản vay gần 2 tỷ đồng vẫn đang “ngốn” khoảng 40 triệu đồng/tháng (cả gốc và lãi), giờ tôi chỉ mong bán được với giá 2,5 tỷ đồng, tức lỗ 600 triệu đồng, để tất toán khoản vay. Tuy nhiên, nhiều người mua vẫn đòi giảm thêm 200-300 triệu đồng”, anh Thành cay đắng nói.

Theo khảo sát, ở các khu vực TP. Sầm Sơn, huyện Hoằng Hóa, Đông Sơn, Hà Trung, Quảng Xương... vốn là địa bàn sôi động hoạt động săn đất của nhà đầu tư trước đây thì hiện tại im lìm. Giao dịch nhỏ giọt, nhiều khu phân lô hiện cắt lỗ 30 - 50% so với đỉnh sốt cũng khó bán.

Không chỉ đất nền, làn sóng cắt lỗ cũng đang lan rộng sang phân khúc căn hộ. Thị trường căn hộ ở TP.HCM và Hà Nội vào đầu năm 2023, theo báo cáo của Colliers Việt Nam, vẫn khá trầm lắng. Sức mua tiếp tục giảm dù nhiều bên áp dụng mức chiết khấu cao.

Trên thị trường thứ cấp, chủ nhà giảm giá mạnh để bán ra khi sắp đến hạn đóng tiền, hết thời gian ưu đãi thanh toán, lãi suất cao gây nên áp lực tài chính. Thậm chí, nhiều khách mua đã thanh lý lại hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt 20-30% giá trị căn hộ do đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Đáng chú ý, thời gian qua, xuất hiện nhiều trường hợp nhà đầu tư tặng lại căn hộ có giá trị hàng tỷ đồng cho khách. Đơn cử, trên một nhóm mua bán nhà đất, có chủ nhà rao “tặng” căn hộ có giá gốc 3,1 tỷ đồng, đã đóng 900 triệu đồng và đang vay vốn ngân hàng 2,2 tỷ đồng.

Nên cắt lỗ sớm?

Anh Phong, môi giới trong thương vụ rao bán trên, cho biết khách có nhu cầu chỉ cần thanh toán phí chuyển nhượng và phí sale (1% giá trị căn hộ), chủ nhà sẽ sang tên gói vay và tặng số tiền đã đóng.

Về bản chất, theo anh Phong, đây là hình thức cắt lỗ. Nhà đầu tư không thể gồng nợ nên đành chấp nhận mất số tiền cọc để thoát hàng, tất toán khoản vay. Ở một góc độ nào đó, đây giống như việc các chủ đầu tư chiết khấu sâu, có lợi là khách nhảy vào rất nhanh.

“Như trường hợp trên, trừ đi khoản tiền chủ nhà “tặng”, căn nhà từ 3,1 tỷ đồng giảm còn 2,2 tỷ đồng, pháp lý rõ ràng. Một mức giá rất hời nên sau khi tôi đăng bán, chỉ 2 ngày sau đã có người liên hệ mua. Những nhà đầu tư có tiền mặt rất thích những sản phẩm kiểu này”, anh Phong tiết lộ.

Có thể thấy, làn sóng thoát hàng đang bùng lên mạnh mẽ trong những tháng cuối năm 2022, đầu năm 2023. Những áp lực về tài chính, thanh khoản được dự báo sẽ còn nặng nề hơn trong thời gian tới.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định thị trường đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận. Nhưng, nhà đầu tư có tiền mặt hiện đang ở trong tâm lý phòng thủ, nếu không giảm giá thật, họ sẽ không mua.

“Vì vậy, nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Quang khuyến cáo.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, chuyên gia cao cấp của CBRE Việt Nam cho biết, trong thời điểm hiện tại có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư.

Nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn sẽ tăng rất cao, nhưng trong ngắn hạn muốn bán cũng không được. Nhà đầu tư có thể lựa chọn trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt rất lớn nên buộc phải đi vay tiếp để duy trì. Nếu không thể vay được, nhà đầu tư sẽ cần nghĩ đến phương án bán cắt lỗ.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, anh Trần Xuân Tiến (Hà Nội) với gần 15 năm kinh nghiệm, cho biết vừa bán ra một lô đất rộng 145m2 tại xã Phụng Công (Văn Giang, Hưng Yên) với giá 2,6 tỷ đồng, thấp hơn thời đỉnh sốt đầu năm 2022 khoảng 1,3 tỷ đồng. Với giá này, anh chịu lỗ khoảng 300 triệu đồng.

“Có thể gồng thêm, nhưng tôi quyết định cắt lỗ nhằm thu hồi vốn, tái đầu tư vào một căn hộ đang được chiết khấu 40% (thanh toán 98%) tại Hà Nội để cho thuê. Đầu tư thì có lúc được, có lúc thua, quan trọng là phải biết dừng đúng lúc, lùi một bước để tiến ba bước”, anh Tiến nói.

Hưng Nguyên