Thực tế cho thấy, dòng tiền đầu tư đang trở nên thận trọng hơn, người mua quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế của tài sản, trong khi giới đầu cơ cũng buộc phải thay đổi phương thức tồn tại.

Nhà đầu tư “phòng thủ”

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho biết nếu trước đây thị trường phát triển khá manh mún khi hành lang pháp lý và thể chế còn chưa hoàn thiện thì hiện tại "cuộc chơi" đã thay đổi.

Thị trường không còn thiếu nguồn cung mà đang bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc. Có đất không còn đồng nghĩa với việc doanh nghiệp có thể triển khai dự án như trước, mà năng lực tài chính, pháp lý và khả năng phát triển sản phẩm bài bản mới là yếu tố quyết định.

Điều đó cũng đang tác động trực tiếp tới dòng tiền đầu tư. Khảo sát của OneHousing tại thị trường phía Bắc cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn rất lớn, nhưng tâm lý xuống tiền đã thận trọng hơn.

Cụ thể, có 17% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong vòng dưới sáu tháng, 41% có kế hoạch mua trong vòng từ sáu tháng đến một năm, 28% dự định mua trong vòng 1-2 năm, trong khi chỉ 7% chưa có nhu cầu.

Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng dự kiến mua nhà trong vòng sáu tháng đến một năm đã tăng từ 32% của năm 2025 lên 41%, phản ánh lượng vốn đầu tư vẫn đang chờ đợi thị trường nhưng sẽ chỉ giải ngân khi quy hoạch và các yếu tố phát triển trở nên rõ ràng hơn.

Theo ông Trung, tại Hà Nội, việc công bố quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm đã tạo nên một "nhịp nghỉ" của thị trường. Nhà đầu tư không còn vội vàng xuống tiền theo tin đồn mà lựa chọn quan sát, đánh giá kỹ triển vọng phát triển của từng khu vực trước khi quyết định đầu tư. Đây là biểu hiện rõ nét của một thị trường đang trưởng thành.

Với diễn biến thực tế của thị trường, giới đầu cơ cũng phải thay đổi. Như trường hợp của anh Nguyễn Minh Hoàng (48 tuổi, Hà Nội), 3 năm trước, anh từng được bạn bè  xem là "cao thủ lướt sóng" bất động sản.

Cuối năm 2021, chỉ nhờ nghe tin một huyện vùng ven chuẩn bị lên quận, anh nhanh chóng vay thêm ngân hàng để mua hai lô đất. Chưa đầy 4 tháng sau, giá đất tăng gần 30%, giúp anh thu về khoản lợi nhuận hơn 2 tỷ đồng.

Thành công đến quá nhanh khiến anh tin rằng chỉ cần đi trước thị trường vài bước và nắm bắt thông tin quy hoạch là có thể tiếp tục thắng lớn. Đầu năm 2024, anh tiếp tục dồn phần lớn vốn vào 3 lô đất tại Đông Anh (2 lô) và Gia Lâm (1 lô) với kỳ vọng lịch sử sẽ lặp lại.

Thế nhưng thị trường bất ngờ đảo chiều. Gần 1 năm qua, giao dịch gần như đóng băng, giá chững lại, người mua biến mất. Kể từ khi mua vào, những lô đất không tạo ra bất kỳ dòng tiền nào, trong khi khoản lãi vay ngân hàng vẫn phải thanh toán đều đặn mỗi tháng.

Đầu tháng 4/2026, anh Hoàng quyết định bán cắt lỗ 1 lô để cơ cấu lại nguồn vốn. Thay vì tiếp tục săn đất theo tin đồn, anh chuyển sang đầu tư căn hộ tại các khu đô thị đã hình thành, có cư dân ở thực, có khả năng cho thuê và nằm trong khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ.

Hết thời “đánh nhanh, thắng nhanh”

Câu chuyện của nhà đầu tư từ Hà Nội phản ánh sự thay đổi đang diễn ra trên diện rộng. Sau nhiều chu kỳ tăng nóng và điều chỉnh, không ít nhà đầu tư đã từ bỏ tư duy "mua hôm nay, bán vài tháng sau" để chuyển sang chiến lược nắm giữ dài hạn, ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác thực tế.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ trưởng thành, nơi giá trị tài sản không còn được định đoạt bởi những cơn sốt đầu cơ ngắn hạn mà bằng năng lực khai thác và khả năng tạo ra dòng tiền bền vững.

Một căn hộ cho thuê ổn định, một mặt bằng kinh doanh có lưu lượng khách lớn hay một khu đô thị được quy hoạch đồng bộ sẽ hấp dẫn hơn nhiều so với những lô đất chỉ được kỳ vọng tăng giá theo tâm lý đám đông.

Ông Hiển nhấn mạnh, thị trường đang chuyển từ định giá bằng kỳ vọng sang định giá bằng giá trị sử dụng thực. Ngay cả hoạt động đầu cơ cũng đã thay đổi khi những nhà đầu cơ hiện nay phải nhìn theo chu kỳ 2-5 năm, lựa chọn khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và tiềm năng phát triển thực chất.

Đổi hướng dòng tiền, giới đầu cơ bất động sản không còn chạy theo ‘sức nóng’ quy hoạch?

Sau rung lắc dữ dội, bất động sản sẽ có ‘cú đảo chiều’ trong nửa cuối năm?

Ở góc độ quy hoạch, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng Hà Nội đang chuyển từ mô hình phát triển "đơn cực" sang 9 cực tăng trưởng cùng 9 trung tâm chức năng, tạo ra không gian phát triển đa cực, đa tầng và đa không gian.

Quá trình này sẽ kéo theo đầu tư công, hạ tầng, việc làm và chất lượng sống, hình thành những cực tăng trưởng mới, qua đó mở ra dư địa cho dòng tiền đầu tư trung và dài hạn thay vì các cơn sốt ngắn hạn.

Trong khi đó, ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, cho rằng nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn bởi hệ thống pháp luật về đất đai đã hoàn thiện hơn, đồng thời công nghệ và dữ liệu thị trường giúp việc tra cứu giá bán, lịch sử giao dịch và mặt bằng giá trở nên dễ dàng. Khi thông tin ngày càng minh bạch, đầu tư theo tâm lý đám đông sẽ khó còn phát huy hiệu quả.

Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã tiệm cận 45%, cao hơn nhiều so với hơn 30% của giai đoạn 2014. Theo kinh nghiệm quốc tế, khi đô thị hóa đạt ngưỡng này, bất động sản sẽ không còn tăng trưởng đồng loạt mà chỉ tập trung vào những khu vực hội tụ đầy đủ hạ tầng, việc làm, dịch vụ và khả năng khai thác thực tế.

Có thể nói, thời kỳ chỉ cần chạy theo tin đồn quy hoạch hay những cơn sốt đất để kiếm lời nhanh đang dần khép lại. Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn trưởng thành hơn, minh bạch hơn và cũng khắt khe hơn.

Theo đó, cơ hội của giới đầu cơ chưa hoàn toàn khép lại, tuy nhiên nó đòi hỏi việc đầu tư dựa trên giá trị thực là con đường bền vững hơn, thay vì chạy theo những "con sóng" đầu cơ như trong quá khứ.

Hưng Nguyên