Trong bối cảnh mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được xác định là hướng đi chiến lược, giới đầu tư đang chuyển sự quan tâm từ những cơn sốt ngắn hạn sang những khu vực có khả năng hưởng lợi bền vững từ hạ tầng.

Hạ tầng trở thành thước đo giá trị

Có một thực tế dễ nhận thấy là nếu trước đây nhà đầu tư tìm kiếm "đất gần đường lớn", thì hiện nay, tiêu chí đang dần chuyển thành "bất động sản gần nhà ga metro".

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới khả năng duy trì sức hấp dẫn của đô thị trong dài hạn thay vì chỉ tập trung vào mức tăng giá trước mắt.

Báo cáo Savills Impacts 2026 cho thấy khả năng kết nối đang trở thành yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của các thành phố trong việc thu hút vốn FDI, nguồn nhân lực chất lượng cao cũng như khách du lịch quốc tế.

Giá trị của hạ tầng không chỉ nằm ở việc rút ngắn thời gian di chuyển mà còn ở khả năng kích hoạt các hoạt động thương mại, dịch vụ, văn hóa và tiêu dùng.

Thực tế tại nhiều thành phố như Singapore, Hong Kong, Seoul, Bangkok hay Dubai cho thấy, những khu vực nằm quanh hệ thống metro luôn trở thành nơi tập trung dòng vốn đầu tư mạnh nhất nhờ khả năng tạo ra mật độ dân cư cao, hoạt động thương mại sôi động.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng bắt đầu hình thành. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết giá căn hộ dọc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên sau khi đưa vào vận hành đã tăng phổ biến từ 20-50%, thậm chí có dự án ghi nhận mức tăng lên tới 150-200%.

Đó không phải là sự tăng giá mang tính đầu cơ đơn thuần mà phản ánh việc người mua sẵn sàng trả thêm để được hưởng lợi từ hệ thống giao thông công cộng hiện đại cùng hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.

Không ít nhà đầu tư giàu tiềm lực cũng đã và đang hướng dòng tiền về khu vực lân cận TOD. Khoảng hai năm trước, anh Trần Minh Hoàng, 39 tuổi, Giám đốc một doanh nghiệp thiết bị y tế tại Hà Nội, từng có thói quen đầu tư theo các "điểm nóng" thị trường.

Những thương vụ lướt sóng từng mang lại lợi nhuận khá nhưng cũng khiến anh nhiều lần mắc kẹt khi thanh khoản suy giảm. Cuối năm 2024, thay vì tiếp tục chạy theo các cơn sốt đất vùng ven, anh dành nhiều thời gian nghiên cứu quy hoạch metro của Hà Nội và mô hình TOD tại Singapore, Nhật Bản.

TOD mở ra chu kỳ đầu tư mới

Điều khiến anh Hoàng thay đổi tư duy là nhận ra giá trị của bất động sản trong tương lai sẽ không còn phụ thuộc nhiều vào khoảng cách tới trung tâm, mà phụ thuộc vào khả năng kết nối với hệ thống giao thông công cộng.

Giữa năm 2025, anh quyết định mua hai căn hộ gần một khu vực dự kiến hình thành nhà ga metro thuộc vành đai phía Tây Thủ đô. Bạn bè cho rằng mức giá thời điểm đó khá cao, nhưng anh nhìn câu chuyện theo chu kỳ 10-15 năm thay vì vài tháng.

Một năm sau, khu vực bắt đầu xuất hiện thêm các trung tâm thương mại, trường học, văn phòng và nhiều dự án mới. Giá bất động sản tăng chưa quá đột biến, nhưng lượng khách hỏi thuê và nhu cầu mua ở thực ngày càng nhiều.

Hết thời "đánh nhanh, thắng nhanh" trên thị trường bất động sản?

Giá nhà đất ‘tái định hình’ theo Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm?

"Tôi không kỳ vọng kiếm tiền thật nhanh. Điều tôi mua là dòng người trong tương lai. Khi metro vận hành, hàng chục nghìn cư dân sẽ dịch chuyển về đây sinh sống và làm việc. Giá trị lớn nhất của TOD không nằm ở việc giá đất tăng bao nhiêu, mà là khả năng duy trì nhu cầu trong nhiều thập kỷ", anh Hoàng chia sẻ.

Câu chuyện của anh phản ánh sự thay đổi trong tư duy của một bộ phận nhà đầu tư: từ chạy theo sóng ngắn hạn sang đầu tư dựa trên quy hoạch và khả năng phát triển bền vững.

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đang tích cực chuẩn bị quỹ đất dọc các tuyến metro.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, mô hình TOD mang lại nhiều lợi ích kinh tế như tiết kiệm thời gian di chuyển, gia tăng giá trị thương mại nhờ lượng khách bộ hành, giảm chi phí sử dụng phương tiện cá nhân và cho phép phát triển các dự án với mật độ cao hơn. Điều đó đồng nghĩa hiệu quả khai thác bất động sản cũng được cải thiện đáng kể.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng tương lai phát triển đô thị Việt Nam gần như bắt buộc phải gắn với TOD.

Mô hình này không chỉ giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị ra bán kính từ 50-200 km, giúp người dân tiếp cận nơi ở với chi phí hợp lý hơn nhưng vẫn thuận tiện kết nối với trung tâm.

Chính sự mở rộng không gian phát triển này sẽ tạo ra hàng loạt cực tăng trưởng mới, mở ra cơ hội đầu tư dài hạn cho cả nhà đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Lịch sử phát triển của các đô thị lớn trên thế giới cho thấy, hạ tầng luôn là chất xúc tác tạo nên những chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản. Tuy nhiên, giá trị lớn nhất của TOD không nằm ở mức tăng giá trong một vài năm, mà ở khả năng hình thành các trung tâm kinh tế, thương mại và dịch vụ có sức sống lâu dài.

Việc Hà Nội khởi động mạng lưới metro quy mô lớn cùng định hướng phát triển TOD đang tạo ra một "bản đồ đầu tư" mới. Những khu vực quanh các nhà ga tương lai có thể trở thành tâm điểm của dòng vốn trong nhiều năm tới nếu được quy hoạch đồng bộ và phát triển đúng hướng.

Đối với nhà đầu tư, đây không còn là cuộc chơi của những người chạy theo tin đồn hay kỳ vọng lướt sóng. TOD đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, sự kiên nhẫn và khả năng đọc đúng xu thế phát triển của đô thị. Khi giao thông, quy hoạch và hệ sinh thái dịch vụ cùng hội tụ, bất động sản không chỉ gia tăng giá trị mà còn trở thành tài sản tạo ra dòng tiền và sức hấp dẫn bền vững trong nhiều thập kỷ.

Hưng Nguyên