Hoạt động phát hành mới tăng mạnh, dòng tiền quay trở lại và nhiều doanh nghiệp địa ốc tiếp tục coi trái phiếu là “phao cứu sinh” trong bối cảnh tín dụng ngân hàng chưa thực sự nới lỏng. Tuy nhiên, phía sau sự sôi động là áp lực trả nợ khổng lồ đang đè nặng.

Trái phiếu tiếp tục nóng

Theo thống kê của Chứng khoán MBS, chỉ riêng tháng 4/2026, nhóm bất động sản đã chiếm gần 60% tổng giá trị phát hành trái phiếu mới toàn thị trường, tương đương khoảng 30.400 tỷ đồng.

Nếu tính trong 4 tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành của nhóm địa ốc đạt khoảng 54.400 tỷ đồng, chiếm 58,3% toàn thị trường và tăng tới 278% so với cùng kỳ năm 2025.

Hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã tăng tốc huy động vốn qua trái phiếu. Công ty cổ phần Đầu tư Minh An phát hành 7.500 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10-10,5%/năm.

Vinhomes cũng phát hành 7.500 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 với lãi suất lên tới 12,5%, trước khi tiếp tục tung thêm hai lô trái phiếu trị giá 3.000 tỷ đồng vào giữa tháng 5.

Diễn biến trên phản ánh thực tế rằng doanh nghiệp bất động sản đang phải quay lại mạnh mẽ với thị trường trái phiếu khi “cánh cửa” tín dụng ngân hàng chưa mở rộng như kỳ vọng.

VIS Rating cho biết cơ quan điều hành vẫn duy trì định hướng kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản quanh mặt bằng tăng trưởng chung của toàn hệ thống ngân hàng, khoảng 15% trong năm 2026. Điều đó đồng nghĩa khả năng tiếp cận vốn vay của các chủ đầu tư vẫn bị giới hạn đáng kể.

Trong bối cảnh đó, trái phiếu trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn gần như không thể thay thế. Doanh nghiệp cần tiền để triển khai dự án mới, hoàn thiện pháp lý, tái khởi động công trường, đồng thời xử lý nghĩa vụ nợ cũ đang dồn dập đến hạn.

Báo cáo của VIS Rating ước tính năm nay có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn. Con số này cho thấy bản chất của làn sóng phát hành hiện nay không hoàn toàn là dấu hiệu của tăng trưởng khỏe mạnh. Một phần đáng kể dòng vốn mới thực chất đang được dùng để đảo nợ, tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính hoặc kéo giãn áp lực thanh khoản.

Điều đáng lo hơn là sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa được cải thiện tương xứng với tốc độ huy động vốn.

Quý I/2026 chỉ ghi nhận khoảng 11.300 tỷ đồng trái phiếu được mua lại trước hạn, giảm tới 58% so với cùng kỳ và xuống mức thấp nhất trong 4 năm. Đây là tín hiệu cho thấy khả năng chủ động xử lý nợ của doanh nghiệp đang suy yếu rõ rệt.

Cùng lúc, tình trạng chậm thanh toán tiếp tục gia tăng. Tổng giá trị gốc và lãi trái phiếu chậm trả mới trong quý I lên tới 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý trước, nhưng mới chỉ có khoảng 57 tỷ đồng được thanh toán.

Áp lực đè nặng

Những con số thực tế trên thị trường trái phiếu phản ánh áp lực dòng tiền đang trở nên đặc biệt nghiêm trọng đối với nhiều chủ đầu tư bất động sản.

Trường hợp của CTCP Đầu tư Địa ốc Phương Đông là ví dụ điển hình. Doanh nghiệp này tiếp tục chậm thanh toán hàng chục tỷ đồng tiền lãi trái phiếu đến hạn trong năm 2026, sau khi đã nhiều lần phải đàm phán giãn nợ, kéo dài kỳ hạn trái phiếu thêm hai năm.

Không chỉ gặp khó khăn thanh khoản, Đầu tư Địa ốc Phương Đông còn bị xử phạt vì vi phạm nghĩa vụ công bố thông tin, làm gia tăng rủi ro minh bạch trên thị trường.

Một vấn đề khác đang khiến giới đầu tư lo ngại là cấu trúc tài chính mất cân đối của nhiều doanh nghiệp địa ốc. TNR Holdings Việt Nam có tổng nợ phải trả gần 12.900 tỷ đồng vào cuối năm 2025, gấp khoảng 6 lần vốn chủ sở hữu. Riêng dư nợ trái phiếu đã hơn 8.800 tỷ đồng. Dù chi hơn 358 tỷ đồng trả lãi vay trong năm qua, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp chỉ đạt khoảng 1,1 tỷ đồng.

Bức tranh tương tự cũng xuất hiện ở nhiều doanh nghiệp khác như May – Diêm Sài Gòn, Đầu tư Phát triển BĐS Thành Vinh hay TNI Nam Quang, nơi quy mô nợ lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng nhưng lợi nhuận chỉ ở mức rất thấp.

Điều này cho thấy không ít doanh nghiệp đang vận hành bằng đòn bẩy tài chính lớn trong khi khả năng tạo dòng tiền thực tế còn hạn chế. Khi thị trường chưa phục hồi đủ mạnh, áp lực trả nợ trái phiếu có thể nhanh chóng chuyển thành rủi ro thanh khoản.

Nhà phố lâm vào thế kẹt vì ‘siết’ vỉa hè?

Nhà ở “vừa túi tiền” chạm mốc 5 tỷ đồng, người mua ngày càng khó an cư

Trong bức tranh nhiều màu xám, trường hợp của Novaland đang thu hút đặc biệt nhiều sự chú ý. Doanh nghiệp này vừa công bố chậm thanh toán lô trái phiếu mã NVLH2123014 với tổng nghĩa vụ hơn 638 tỷ đồng đến hạn ngày 18/5/2026.

Novaland mới chỉ thanh toán được hơn 6,6 tỷ đồng tiền gốc, phần còn lại tiếp tục chậm trả với lý do quen thuộc là “chưa thu xếp đủ nguồn tiền”.

Đây không phải lần đầu, Novaland rơi vào tình trạng chậm thanh toán trái phiếu. Thời gian qua, doanh nghiệp cùng nhiều công ty thành viên liên tục ghi nhận các khoản chậm trả từ hàng trăm tới hàng nghìn tỷ đồng.

Áp lực tài chính của Novaland hiện ở mức rất lớn. Theo báo cáo tài chính quý I/2026, tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính của doanh nghiệp đã lên tới khoảng 68.900 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu khoảng 23.800 tỷ đồng, vay ngân hàng gần 29.900 tỷ đồng và khoảng 15.000 tỷ đồng vay từ cá nhân cùng bên thứ ba.

Câu chuyện của Novaland cũng phản ánh nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là doanh nghiệp có thể sở hữu quỹ đất lớn, dự án quy mô và triển vọng dài hạn, nhưng vẫn rơi vào vòng xoáy thanh khoản nếu dòng tiền bán hàng không hồi phục kịp tốc độ đáo hạn nợ.

Ở góc độ thị trường, việc trái phiếu bất động sản phát hành trở lại rõ ràng là tín hiệu tích cực. Nó cho thấy niềm tin nhà đầu tư đã phần nào cải thiện, đồng thời giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực để duy trì hoạt động và tái khởi động dự án.

Tuy nhiên, sự phục hồi này vẫn chưa thực sự bền vững nếu chỉ dựa trên việc tiếp tục vay mới để xử lý nghĩa vụ cũ. Bài học lớn nhất sau giai đoạn khủng hoảng trái phiếu là thị trường vốn chỉ có thể phát triển lành mạnh khi đi cùng minh bạch thông tin, quản trị tài chính thận trọng và khả năng tạo dòng tiền thực chất từ hoạt động kinh doanh.

Hưng Nguyên