Đằng sau sự thay đổi về khái niệm “nhà vừa túi tiền” không đơn thuần là câu chuyện tăng giá bất động sản, mà phản ánh một thực tế đáng lo hơn, thị trường nhà ở đang mất dần khả năng phục vụ nhu cầu ở thực của số đông.

Nhà vừa túi tiền... “không vừa túi”

Nhiều tháng qua, anh Nguyễn Văn Duy, kỹ sư công nghệ thông tin, 33 tuổi, cùng vợ miệt mài đi khắp các dự án căn hộ ven Hà Nội tìm nhà. Hai vợ chồng tích cóp gần 1,8 tỷ đồng sau gần chục năm đi làm, thu nhập cộng lại khoảng 45 triệu đồng/tháng.

Với số tiền tích lũy, gia đình anh Duy từng hy vọng may mắn chạm tay được vào một căn hộ “vừa túi tiền”. Nhưng càng đi xem nhà, hy vọng đó càng trở nên xa vời.

Gần nhất, anh Duy đến tìm hiểu một dự án ở Hoài Đức, phòng bán hàng báo giá gần 75 triệu đồng/m2, đồng nghĩa căn nhỏ nhất cũng hơn 4,8 tỷ đồng chưa gồm phí. Trước đó, một dự án khác tại Đông Anh quảng cáo “giá hợp lý”, nhưng căn 2 phòng ngủ diện tích hơn 70 m2 cũng chạm ngưỡng 5,2 tỷ đồng.

“Nhìn bảng tính khoản vay hơn 3 tỷ đồng với áp lực trả góp hàng tháng gần 30 triệu đồng, vợ chồng tôi chỉ biết lắc đầu. Nếu mua nhà, chúng tôi phải cắt gần hết chi tiêu cá nhân, hoãn kế hoạch sinh con thứ hai và chấp nhận cuộc sống xoay quanh hai chữ “trả nợ””, anh Duy chia sẻ với VnBusiness.

Đáng nói, điều khiến anh Duy cảm thấy “bất lực” không chỉ là giá nhà cao, mà là việc thị trường giờ xem một căn hộ 5 tỷ đồng là “vừa túi tiền”. Khái niệm từng dành cho những căn hộ 2-3 tỷ đồng nay bị đẩy lên mức giá chỉ phù hợp với nhóm thu nhập khá.

Chỉ vài năm trước, căn hộ giá từ 2-3 tỷ đồng vẫn còn hiện diện khá phổ biến ở Hà Nội và TP.HCM. Nhưng hiện nay, theo các doanh nghiệp và đơn vị nghiên cứu thị trường, ngưỡng “vừa túi tiền” đã bị kéo lên khoảng 2-5 tỷ đồng, thậm chí cao hơn ở các khu vực nội đô.

Sự dịch chuyển này cho thấy mặt bằng giá nhà đã đi quá xa so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Trong khi thu nhập trung bình của tầng lớp văn phòng, kỹ sư, nhân viên dịch vụ hay công chức chỉ dao động vài chục triệu đồng mỗi tháng, giá nhà lại tăng với tốc độ của một loại tài sản đầu tư.

Đáng nói hơn, thị trường hiện không thiếu nhu cầu. Ngược lại, nhu cầu ở thực rất lớn nhưng nguồn cung phù hợp gần như biến mất.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, thừa nhận rằng các sản phẩm giá phù hợp “gần như không cần bán cũng hết hàng”.

Chỉ riêng chi tiết này đã phản ánh rõ độ khan hiếm của phân khúc nhà ở dành cho số đông. Một sản phẩm có thanh khoản gần như tuyệt đối nhưng doanh nghiệp vẫn khó phát triển, đó là dấu hiệu cho thấy thị trường đang tồn tại những điểm nghẽn mang tính hệ thống.

Cần lấp những “khoảng trống”

Số liệu từ Savills cho thấy sự biến mất của căn hộ hạng C đang diễn ra rõ rệt ở cả Hà Nội và TP.HCM. Nếu giai đoạn 2012-2018, phân khúc này từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch thị trường, thì nay gần như bị thay thế bởi các dự án hạng A và B.

Tại TP.HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Ở Hà Nội, quý I/2026 không ghi nhận thêm dự án hạng C mở bán mới. Điều đó có nghĩa thị trường đang được dẫn dắt gần như hoàn toàn bởi các sản phẩm trung và cao cấp.

Một thực tế đáng suy nghĩ là khi nguồn cung cao cấp áp đảo, giá trung bình toàn thị trường cũng bị kéo lên mạnh. Tại Hà Nội, nhiều dự án đã chạm mốc khoảng 100 triệu đồng mỗi m2 thông thủy. Ở TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2.

Nhà phố lâm vào thế kẹt vì ‘siết’ vỉa hè?

Vay tiền ‘ôm’ condotel thời sốt giá giờ ra sao?

Những con số thực tế cho thấy “vùng giá cân bằng” mới của thị trường giờ đã ở ngưỡng 75-80 triệu đồng mỗi m2, tức một căn hộ diện tích trung bình cũng dễ dàng vượt 5 tỷ đồng. Và nghịch lý nằm ở chỗ, đây lại đang được xem là mức giá “phù hợp” với nhu cầu ở thực.

Thị trường bất động sản vì thế đang hình thành một khoảng trống rất lớn ở nhóm khách hàng thu nhập trung bình. Đây là nhóm có mức thu nhập khoảng 20-40 triệu đồng mỗi tháng, không đủ khả năng mua nhà cao cấp nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Khi thị trường không còn sản phẩm phù hợp cho nhóm này, hệ quả không chỉ là khó khăn an cư, mà còn kéo theo nhiều vấn đề xã hội khác như xu hướng trì hoãn kết hôn, giảm sinh, gia tăng áp lực tài chính gia đình và sự dịch chuyển cư dân ra xa trung tâm.

Không phải ngẫu nhiên mà dòng người mua nhà đang đổ mạnh về các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Đồng Nai hay Bình Dương (cũ). Người dân giờ chấp nhận đổi khoảng cách lấy khả năng sở hữu nhà.

Trong bối cảnh đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, cho rằng cần sớm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, kiểm soát mặt bằng giá và thúc đẩy phát triển phân khúc căn hộ 3-7 tỷ đồng dành cho tầng lớp trung lưu. Đây được xem là “khoảng trống lớn” của thị trường hiện nay.

Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản minh bạch, kiểm soát đầu cơ và cải cách thủ tục hành chính cũng là điều kiện quan trọng để giảm chi phí phát triển dự án.

Ở góc độ quản lý, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và mở rộng điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội. Đây là tín hiệu tích cực, nhưng để chính sách thực sự tạo chuyển biến, điều quan trọng nhất vẫn là tăng được nguồn cung thực tế, mở ra cơ hội an cư cho đa số người dân.

Hưng Nguyên