Theo Gs. TSKH Đặng Hùng Võ, điểm sáng nhất trong phát triển thị trường BĐS năm 2016 là hình thức đầu tư “phi truyền thống” với BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Theo pháp luật đất đai từ 2004 tới nay, đất đai để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là đất thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với thời hạn sử dụng bình thường là 50 năm, trong một số trường hợp đặc biệt có thể kéo dài tới 70 năm.

Lách… hợp pháp

Hình thức đầu tư “phi truyền thống” là chủ đầu tư thực hiện đầu tư bằng chung vốn với những nhà đầu tư cá nhân muốn sở hữu một đơn vị BĐS nào đó trong dự án.

Việc chung vốn đầu tư với các nhà đầu tư cá nhân đã tạo nên điểm mạnh của phương thức đầu tư “phi truyền thống” vào phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, giải quyết rất tốt bài toán tìm vốn đầu tư từ dân.

Một điểm mạnh khác của phương thức đầu tư này là cơ chế khai thác chung BĐS giữa chủ đầu tư dự án và các chủ sở hữu BĐS, bảo đảm BĐS luôn được quản lý tốt và khai thác với công suất rất cao, tạo lợi ích phù hợp cho cả hai bên.

Mặt khác, cơ chế khai thác như vậy làm cho cung về BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tăng khá nhanh để đáp ứng cho cầu ngày càng tăng.

Gs. Đặng Hùng Võ đánh giá, hệ thống pháp luật đất đai hiện hành vẫn đang quy định đất để pháp triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí vẫn là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng có thời hạn.

Quy định của pháp luật như vậy tạo nên lực cản cho phát triển phân khúc này vì các nhà đầu tư cá nhân muốn có các đơn vị BĐS thuộc sở hữu của mình được sử dụng lâu dài, tương đương như đất ở.

“Nắn” luật để rộng đường BĐS du lịch

“Muốn phát triển phân khúc này, tạo điều kiện hút vốn mạnh hơn thì pháp luật đất đai cần điều chỉnh sao cho tách loại đất sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng có thời hạn tương đương như đất ở” – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT dẫn giải.

Thực tế, khá nhiều chủ đầu tư dự án phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã giải quyết tốt việc này với chính quyền các địa phương. Phương thức giải quyết cũng phải “lách” một chút thông qua cách quy hoạch là đất ở, giao đất ở, thu tiền sử dụng đất ở rồi sau đó cho phép chuyển sang đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.

Tất nhiên, lo như vậy cũng là bình thường trong cách áp dụng luật pháp, bởi không “lách” vì lợi ích tư nhân mà chỉ “lách” để thị trường phát triển tốt. Cũng theo Gs. Võ, pháp luật đất đai nước ta công nhận loại đất có nguồn gốc đất ở cũng có chế độ sử dụng đất như đất ở, tức là đã nộp tiền sử dụng đất ở thì được thực hiện các quyền như đất ở.

Do đó, quy định này cũng minh chứng cho việc “lách” nói trên cũng không trái pháp luật. Dẫu vậy, ông Võ thừa nhận “cũng chỉ có vướng víu một chút ở chỗ không thực sự “thực thà” trong áp dụng pháp luật”.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều nhà đầu tư dự án du lịch, nghỉ dưỡng chưa đưa được đất dự án sang chế độ sử dụng lâu dài. Một mặt, có thể do chính quyền địa phương muốn thực thi pháp luật thật nghiêm, không muốn “lách” (!) Mặt khác, cũng có thể do chủ đầu tư dự án chưa thu xếp được tiền để chuyển sang chế độ sử dụng đất ở.

Mập mờ, rủi ro, đòi hỏi sửa luật

Đáng chú ý, Gs. Võ phản ánh: Trên thực tế, một số chủ đầu tư dự án vẫn nói mập mờ với các nhà đầu tư cá nhân là đã giải quyết xong, hoặc thực thà hơn là dự án này sẽ chuyển sang sử dụng đất lâu dài.

Tại đây, có thể coi việc không rõ ràng về chế độ sử dụng đất thực tế của đất phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng như một rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân.

“Để khắc phục rủi ro này, các nhà đầu tư cá nhân phải thu nhận thông tin chắc chắn về dự án đầu tư và tính pháp lý của đất đai thuộc dự án đầu tư”, ông Võ khuyến nghị.

Gs. Đặng Hùng Võ cho rằng: để phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển tốt, đáp ứng được nhu cầu phát triển du lịch của đất nước thì chế độ sử dụng đất để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cần được điều chỉnh theo hướng mở rộng thời hạn sử dụng đất tương đương như đất ở.

Được như vậy sẽ làm cho sức hút vốn cho phân khúc này tăng rất nhanh và không phải giải quyết các phức tạp kéo theo như trước đây chúng ta đã từng đối mặt với việc cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở trên đất thuê của Nhà nước. Hệ quả để lại khá lớn tại những dự án thí điểm trước đây như Phú Mỹ Hưng tại Tp.HCM hay Ciputra tại Hà Nội.

Nhìn lại Luật Đất đai 2013, bên cạnh nhiều thành công, Luật này đặt trọng tâm vào thắt chặt quản lý đất đai của Nhà nước mà chưa quan tâm đúng mức tới các chính sách tạo tác động tích cực trong vốn hóa đất đai và phát triển thị trường BĐS.

Minh chứng như: quá trình chuyển dịch đất đai để thực hiện các dự án đầu tư vẫn rơi vào hai trạng thái cực đoan, hoặc Nhà nước thu hồi đất bắt buộc (là chủ yếu), hoặc với một số dự án nhỏ lẻ, nhà đầu tư phải thỏa thuận với từng người sử dụng đất.

Luật Nhà ở mở rộng quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở cho người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam, trong khi đó Luật Đất đai không động chạm gì đến quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài.

Ngoài ra, Luật Đất đai chưa tính tới việc cần phải điều chỉnh lại chế độ sử dụng đất đối với một số loại đất phục vụ phát triển thị trường BĐS, trong đó đất phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là một ví dụ.

Đông Hưng