Thị trường bất động sản kém sôi động do... 'đói vốn'?

Theo nhận định của các chuyên gia, chính tình trạng “đói vốn” trong giai đoạn hiện nay tại một số khu vực đang khiến giá bán các sản phẩm bất động sản giảm cục bộ cũng như kém sôi động, nguồn cung cũng như tỷ lệ hấp thụ của thị trường cũng vì thế mà bị giảm rõ rệt.

Thị trường trầm lắng

Thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản thời gian qua đã giảm sút cả về cung và lượng giao dịch. Trong đó, lượng cung mới được đưa vào thị trường cũng như số lượng dự án được mới được đầu tư, xây dựng ngày một hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện.

Tuy nhiên, do nhu cầu nhìn chung vẫn cao nên thị trường bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong những giai đoạn khó khăn, dịch bệnh. Bởi vậy nên giá thành các sản phẩm bất động sản vẫn tăng cả về sản phẩm bán và cho thuê. Nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm sút rõ rệt do không tìm được sản phẩm phù hợp.

Nguồn cung và tiêu thụ căn hộ theo tháng tại TP.HCM và các tỉnh lân cận - Nguồn: DKRA.

Sơ bộ 9 tháng đầu năm nay, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48% so với năm 2021.

Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM và các vùng lân cận tháng 8 của Công ty DKRA Việt Nam cho thấy, các sản phẩm căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất nền đều có chung tình trạng là cung cầu giảm mạnh.

Tại phân khúc căn hộ, TP.HCM ghi nhận 543 căn đều thuộc phân khúc hạng A, từ 5 dự án mở bán tiếp theo với giá bán từ 46 - 87,4 triệu đồng/m2.

Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 33% (177 căn), đây là tỷ lệ hấp thụ chung ở các dự án “chạm đáy” thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây, dao động phổ biến chỉ từ 16% - 26% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Giá bán sơ cấp nhìn chung không có nhiều biến động, cá biệt ở một số khu đô thị hiện hữu, tiện ích đồng bộ, tiến độ xây dựng nhanh chóng ghi nhận tăng 15% – 18% so với cùng kỳ năm trước.

Tại các tỉnh Bình Dương, nguồn cung căn hộ trong tháng là 512 căn, tiêu thụ 345 căn, với giá bán 18,8-40 triệu đồng/m2. Tỉnh Long An nguồn cung 150 căn, tiêu thụ 140 căn, với giá bán từ 21-23 triệu đồng/m2.

Các địa phương còn lại như: Đồng Nai, Bà Rịa -Vũng Tàu và Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán mới trong tháng.

Mặc dù hầu hết các dự án chỉ thận trọng mở giỏ hàng dưới 150 - 200 căn nhưng sức cầu thị trường vẫn tiếp tục xu hướng giảm. Đặc biệt là tại TP. HCM khi chỉ chiếm 27% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường trong tháng.

Tại phân khúc đất nền cũng không khá hơn khi nguồn cung trong tháng 8/2022 thấp nhất từ đầu năm nay với 193 nền (Bình Dương 90 nền, Long An 94 nền, Đồng Nai 9 nền) đến từ 5 dự án mở bán tiếp theo. TP.HCM vắng bóng nguồn cung mới, các dự án chủ yếu là đất phân lô hộ lẻ, đã có sổ từng nền, quy mô nhỏ dưới 1-2ha.

Nguồn cung sụt giảm vì “đói vốn"

Theo DKRA, sản phẩm ế ẩm nguyên nhân chủ yếu là do tăng cường kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Khi các "nút thắt" về nguồn vốn tín dụng có khả năng được tháo gỡ, dự báo có thể nguồn cung và sức cầu trong những tháng cuối năm sẽ khởi sắc hơn.

Theo nhận định chung của các chuyên gia, tính từ thời điểm năm 2018 trở lại đây, các chính sách tín dụng cũng như những quyết định của các cơ quan ban ngành trong vấn đề kiểm soát thị trường BĐS đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp BĐS đã khiến nguồn cung sụt giảm đáng kể.

Cụ thể, sự thiếu ổn định của dòng tiền đang làm ảnh hưởng đến các nhóm đối tượng quan trọng của thị trường, điển hình như việc các nhà phát triển bất động sản, ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng. Để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay, trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, trái phiếu bất động sản là một kênh dẫn vốn quan trọng.

Nguồn vốn đang là vấn đề chi phối lớn trên thị trường BĐS.

Hay hơn 30 ngành nghề đang bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của các chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành bất động sản lâm nguy, cụ thể như các ngành nghề về vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

Một nhóm nữa có thể kể đến là khách hàng có nhu cầu mua bất động sản, tuy nhiên họ đang bị rơi vào tình trạng khó khăn bởi chính sách tín dụng từ ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân cũng khó khăn hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ ngày càng đi xuống.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, thời gian qua, dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn. Tại nhiều doanh nghiệp bất động sản, nguồn vốn đến từ chứng khoán cũng đang sụt giảm nghiêm trọng nên các dòng tiền mà doanh nghiệp trông chờ đều đang âm.

Cũng theo ông Nghĩa, một dòng tiền khác đang bị tắc nghẽn và được ví như một "quả bom" nổ chậm là trái phiếu doanh nghiệp. Đây là nguồn vốn có lãi suất cao hơn ngân hàng, vì thế rủi ro cũng cao hơn.

Việc doanh nghiệp bất động sản không có vốn để triển khai dự án, đồng nghĩa không có dòng tiền sẽ dẫn đến hệ lụy nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn, khoảng 120.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay và 360.000 tỷ trong giai đoạn 2022-2024.

Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh, nếu một số doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây hệ lụy lớn cho thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung, nợ xấu theo đó tăng, đà phục hồi kinh tế giảm.

Duy Thế