Như Vnbusiness đã đưa tin, 4 "ông lớn" ngân hàng nhà nước (Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank) và 11 nhà băng có "sức khoẻ" tốt hoặc tham gia tái cơ cấu vừa được Ngân hàng Nhà nước cấp thêm hạn mức tín dụng 1-4% so với mức cũ.
Ít dư địa từ nguồn vốn ngân hàng
Hạn mức tín dụng mới giúp các ngân hàng có từ vài nghìn đến vài chục nghìn tỷ đồng cho vay, tuy nhiên, nguồn vốn này dự kiến sẽ được dồn vào các ngành sản xuất kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ như nông nghiệp nông thôn, chế biến, khoa học công nghệ, xuất khẩu...
Trong khi đó, các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, hay đặc biệt là bất động sản sẽ tiếp tục hạn chế hoặc chỉ ưu tiên cho những hợp đồng cam kết từ trước. Như vậy, có nghĩa là khả năng tiếp cận vốn vay của người mua nhà và giới đầu tư sẽ tiếp tục gặp khó ít nhất đến hết năm 2022.
Đáng chú ý, ở nhóm nhà băng không được nới room, dư địa cho vay mua bán nhà đất sẽ càng hạn chế. Bởi, những khó khăn hiện tại khiến các đơn vị buộc phải tăng cường thu hồi nợ quá hạn và giảm dư nợ với một số khách doanh nghiệp lớn lãi suất thấp để chuyển sang cho vay cá nhân có mức lãi suất cao hơn.
 |
|
Dự báo dòng vốn rót vào thị trường nhà đất rất khó có khả năng được khơi thông vào cuối năm 2022, đầu năm 2023. |
Thực tế, trước khi Ngân hàng Nhà nước chính thức điều chỉnh hạn mức tín dụng, nhiều chuyên gia đã nhận định các doanh nghiệp địa ốc và người mua nhà không nên quá kỳ vọng. Vì bất động sản đang bị đánh giá rất thiếu tích cực, khiến hy vọng dòng tiền quay trở lại trong thời gian ngắn là bất khả thi.
Thậm chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) còn cho rằng mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022 là con số đáng buồn chứ không vui, cần nới thêm 1-2% bởi các ngân hàng thương mại đã gần cạn room.
Không chỉ hạn chế về room tín dụng, áp lực lãi vay tăng cũng đang là gánh nặng khiến thị trường bất động sản khó vực dậy vào cuối năm. Các dự báo đều chỉ ra lãi suất huy động sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới trong bối cảnh các nhà băng ưu tiên ổn định tỷ giá, kiềm chế lạm phát.
Ông Nguyễn Hữu Huân, chuyên gia tài chính (Đại học Kinh tế TP.HCM), nhận định đặc điểm của ngân hàng thời điểm hiện tại là ưu tiên cho vay ngắn hạn, trong khi các doanh nghiệp địa ốc, người mua nhà lại có hướng vay trung và dài hạn nên khả năng tiếp cận vốn đã khó lại càng khó.
“Việc các ngân hàng huy động vốn với chi phí cao hơn trong suốt thời gian qua thì khó có thể giữ được lãi suất cho vay đứng yên. Đặc biệt, hạn mức tín dụng mới được cấp thêm không nhiều khiến các ngân hàng khó có thể đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng hiện nay, nên lãi suất vay khả năng còn tăng trong cuối năm 2022 và sang cả năm 2023”, ông Huân nhấn mạnh.
Trông chờ vào đâu?
Những khó khăn hiện tại cho thấy các doanh nghiệp bất động sản khó có thể trông chờ vào dòng vốn đến từ hai kênh chủ lực là nhà băng và kênh bán hàng. Lý do là bởi khi khả năng tiếp cận vốn vay khó sẽ dẫn tới khả năng mua nhà của người dân cũng sẽ không cao.
Theo báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam, trong tháng 8, dù hầu hết dự án chung cư tỏ ra thận trọng khi đưa vào giỏ hàng số lượng sản phẩm khá hạn chế (từ 150-200 căn), nhưng sức cầu thị trường vẫn tiếp tục xu hướng giảm.
Riêng ở khu vực TP.HCM chỉ bán được 177 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ 27%, giảm 78% so với tháng 7. Tỷ lệ hấp thụ trong tháng 8 vừa qua đã “chạm đáy” thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây.
Cũng theo DKRA, trong thời điểm hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản của các ngân hàng, mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp đi ngang với thanh khoản thị trường ở mức rất thấp. Chỉ ở một số khu đô thị hiện hữu, tiện ích đồng bộ, tiến độ nhanh ghi nhận giá bán sơ cấp tăng 15-18% so với cùng kỳ năm 2021.
Khảo sát cho thấy, doanh số ảm đạm không chỉ là cơn đau đầu của riêng một đơn vị nào, mà đang trở thành bài toán hóc búa với ngay cả những "đại gia" hàng đầu ngành bất động sản. Điển hình như Đất Xanh, CEO Group, Danh Khôi... đang ghi nhận tồn kho tăng hơn 50% so với cuối năm 2021.
Dòng vốn tiếp tục gặp khó ở hai kênh huy động chính đòi hỏi doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi chiến lược. Hiện, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án, nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm, vùng ven để đảm bảo tính thanh khoản.
“Việc nhiều doanh nghiệp địa ốc có động thái điều chỉnh dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số người mua nhà ở thực là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường”, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam chia sẻ.
Bên cạnh cơ cấu lại sản phẩm, theo chuyên gia, doanh nghiệp cần chủ động đa dạng nguồn vốn, trước tiên là chủ động xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn, hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì đến khi có nhu cầu mới huy động.
Cùng với đó, các chủ đầu tư cần tăng tốc việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài, tạo điều kiện cho người mua bằng cách điều chỉnh kỳ hạn thanh toán phù hợp với hạn mức tín dụng từ các ngân hàng…
Trong khi đó, theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, ngoài vốn vay thì các thủ tục cũng đang là vấn đề nan giải nhất trong việc phát triển thị trường bất động sản. Việc nới room tín dụng và tăng nguồn lực là điều cần thiết nhưng khó tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp, hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung trên thị trường.
“Điều quan trọng nhất là Chính phủ cần phải có những chính sách khai thông để bổ sung nguồn vốn nội lực và nguồn vốn vay cho doanh nghiệp, từ đó tăng tính liên kết, giúp thị trường bất động sản tận dụng được tiềm năng của nó”, ông Khương nói.
Hiến Nguyễn
