Cuối năm 2024, khi thị trường nhà thổ cư còn sôi động, anh Hoàng xuống tiền mua căn nhà rộng 50m2/sàn, nằm trong ngõ, với kỳ vọng chỉ vài tháng sẽ bán chênh vài tỷ đồng. Thời điểm đó, môi giới khẳng định giá nhà nội đô “không thể giảm”, cơ hội sinh lời rất lớn.

Giá khó như kỳ vọng

Sau khi mua vào, căn nhà được anh Hoàng cải tạo lại toàn bộ, lắp thêm thang máy, nội thất mới, rồi rao bán gần 13 tỷ đồng trước Tết Nguyên đán 2026. Nhưng sau nhiều tháng, lượng khách đến xem chỉ đếm trên đầu ngón tay.

“Người mua chủ yếu đi khảo giá rồi im lặng, hoặc trả thấp hơn rất sâu. Từ đầu năm đến nay, tôi liên tục hạ giá, chấp nhận cắt lãi hơn 1 tỷ đồng để kéo khách, song giao dịch vẫn bế tắc”, ảnh Hoàng chia sẻ.

Áp lực càng lớn khi mỗi tháng anh Hoàng đang phải gánh cả tiền lãi ngân hàng lẫn chi phí xoay vốn cho các khoản đầu tư khác, đẩy nhà đầu tư từ Hà Nội rơi vào thế bị động.

“Trước đây cứ nghĩ nhà trong ngõ Hà Nội là tài sản giữ tiền an toàn, không lo thanh khoản. Nhưng giờ giá cao quá, người mua ở thực không với nổi, còn giới đầu tư dù có sẵn vốn nhưng cũng rất cẩn trọng khi xuống tiền”, anh Hoàng nói thêm.

Câu chuyện của anh Hoàng cho thấy thị trường nhà thổ cư trong ngõ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét sau thời kỳ tăng nóng kéo dài suốt hai năm qua.

Hàng loạt căn nhà từng được môi giới quảng cáo là “hàng hiếm”, “giữ tiền an toàn”, “mua là có lãi”... nay đồng loạt giảm giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm khách mua.

Tại nhiều khu vực nội đô như Thanh Xuân, Khương Đình, Đống Đa, Vĩnh Tuy hay Ba Đình, không khó để bắt gặp các tin rao bán nhà trong ngõ với cụm từ “cần bán gấp”, “cắt lỗ”, “giảm sâu”, “thiện chí thương lượng”.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn sốt nóng trước đây, việc giảm giá không còn đủ sức kích thích giao dịch. Điều đáng chú ý là mặt bằng giá dù đã điều chỉnh nhưng vẫn ở mức rất cao.

Nhiều căn nhà trong ngõ hiện được chào bán với mức 150-250 triệu đồng/m2, thậm chí những ngõ rộng, ô tô vào được có nơi chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2. Đây là mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Mặt trái khi giá leo thang

Không phải ngẫu nhiên mà phân khúc nhà trong ngõ Hà Nội rơi vào tình trạng chững lại. Trong suốt giai đoạn 2024-2025, giá nhà thổ cư Hà Nội đã tăng với tốc độ rất nhanh, phổ biến 20-40% chỉ trong thời gian ngắn.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định đà tăng giá mạnh của phân khúc nhà thổ cư trong suốt hai năm qua đã vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực, ngay cả giới đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn.

Cùng với đó, sau giai đoạn tăng “nóng”, tâm lý chờ đợi thị trường điều chỉnh từ phía người mua, đặc biệt là nhà đầu tư, đang tác động đáng kể đến thanh khoản trong thời điểm hiện nay.

Một chuyển động đáng chú ý khác là sự thay đổi trong lựa chọn của người mua nhà, đặc biệt ở nhóm khách hàng có ngân sách 5-8 tỷ đồng, nhóm từng là lực cầu chủ đạo của phân khúc nhà trong ngõ.

Nếu trước đây nhiều người chấp nhận sống trong ngõ nhỏ để đổi lấy lợi thế sở hữu nhà đất nội đô, thì hiện nay xu hướng này đang thay đổi đáng kể. Người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống, tiện ích và khả năng tiếp cận tài chính.

Ngân hàng bật đèn xanh, người mua nhà vẫn lo ‘bẫy' lãi suất

Siết thuế bất động sản: Nhà đầu tư kê khai 2 giá đứng trước rủi ro lớn

Trong bối cảnh đó, căn hộ chung cư đang trở thành lựa chọn thay thế hấp dẫn hơn. Với cùng tầm tiền, người mua có thể sở hữu căn hộ có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, có bãi đỗ xe, an ninh, không gian sinh hoạt chung và dễ vay vốn ngân hàng hơn.

Trong khi đó, nhiều căn nhà trong ngõ tại Hà Nội vẫn tồn tại hàng loạt bất cập cố hữu như ngõ nhỏ, quanh co, khó di chuyển, thiếu chỗ đỗ xe, không gian bí bách, nguy cơ ngập úng cục bộ hoặc hạ tầng xuống cấp.

Đặc biệt, những căn nằm sâu trong ngách nhỏ ngày càng mất lợi thế. Khi tiêu chuẩn sống đô thị thay đổi, người mua không còn dễ dàng chấp nhận đánh đổi tiện nghi chỉ để sở hữu “mảnh đất trung tâm” như trước đây.

Sự thay đổi khẩu vị này đang tạo áp lực rất lớn lên phân khúc nhà trong ngõ, nhất là các sản phẩm bị định giá quá cao nhưng chất lượng sống không tương xứng.

Một nguyên nhân khác khiến thị trường giảm nhiệt là hiệu quả khai thác cho thuê của nhà trong ngõ không còn hấp dẫn như giai đoạn trước.

Trước đây, nhiều nhà đầu tư mua nhà trong ngõ để cho thuê làm văn phòng nhỏ, homestay, căn hộ dịch vụ hoặc nhà trọ. Mô hình này từng mang lại dòng tiền khá ổn định, giúp người mua tự tin dùng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác. Nhu cầu thuê suy giảm, cạnh tranh lớn hơn trong khi chi phí đầu tư, cải tạo và vận hành ngày càng tăng. Không ít chủ nhà nhận ra mức lợi nhuận cho thuê thực tế không đủ hấp dẫn so với số vốn bỏ ra.

Khi hiệu quả khai thác giảm, niềm tin vào khả năng tăng giá liên tục cũng suy yếu theo. Nhà đầu tư bắt đầu thận trọng hơn, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và ưu tiên giữ tiền mặt thay vì tiếp tục “ôm hàng”.

Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co, người bán chưa muốn giảm sâu vì sợ mất giá tài sản, còn người mua tiếp tục chờ đợi mặt bằng giá điều chỉnh thêm.

Với diễn biến từ thực tế, để thị trường nhà thổ cư phát triển ổn định, cần có sự điều chỉnh đồng thời từ cả phía cung lẫn cầu. Giá bán cần quay về gần hơn với giá trị thực tế, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân cần được cải thiện.

Hưng Nguyên