Tuy nhiên, khi “nút thắt pháp lý” dần được nới lỏng thì áp lực tài chính lại trở thành một vòng siết mới khốc liệt hơn đối với doanh nghiệp địa ốc.

Sức ép “kép”

Chia sẻ về thực trạng doanh nghiệp trong một hội thảo vào thượng tuần tháng 5, bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Lan Anh cho biết, nhiều dự án của doanh nghiệp tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) bị đình trệ suốt nhiều năm vì vướng mắc nghĩa vụ tài chính và xác định tiền sử dụng đất.

Theo bà Phương, việc chậm xác định tiền sử dụng đất kéo dài tới 4-5 năm khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng thua lỗ liên tục. Không ít trường hợp hồ sơ phải chuyển qua nhiều cơ quan vì quy trình định giá đất phức tạp, dẫn tới tiến độ kéo dài vô thời hạn.

Trong khi đó, "nhiều khoản chi phí doanh nghiệp tự bỏ vốn để đầu tư hạ tầng, giải phóng mặt bằng lại không được khấu trừ tương xứng khi tính nghĩa vụ tài chính", bà Phương chia sẻ.

Chuyện của công ty bà Phương không hiếm, ở góc độ nào đó, nó phản ánh bức tranh chung của thị trường bất động sản thời gian qua. Sau nhiều năm “đóng băng” bởi các điểm nghẽn pháp lý, hàng trăm dự án đang được rà soát để tháo gỡ.

Theo HoREA, TP.HCM hiện rà soát 838 công trình, dự án và khu đất gặp vướng mắc; trong đó hơn 400 dự án đã được tháo gỡ hoàn toàn. Tuy nhiên, việc được “cởi trói” pháp lý không đồng nghĩa doanh nghiệp lập tức có thể triển khai dự án.

Thực tế cho thấy sau nhiều năm đình trệ, không ít doanh nghiệp đã suy kiệt dòng tiền, tài sản thế chấp hạn chế, áp lực nợ vay tăng cao, trong khi chi phí đầu tư ngày càng đắt đỏ.

Đặc biệt, dưới cơ chế mới, doanh nghiệp muốn được đưa vào danh mục dự án thí điểm phải chứng minh năng lực tài chính, phương án triển khai và tổng mức đầu tư cụ thể.

Cùng với đó, một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là chi phí vốn chưa thể giảm mạnh như kỳ vọng. Dù Ngân hàng Nhà nước Việt Nam liên tục yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm mặt bằng lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, nhưng thực tế lại rất khác.

Thống kê cho thấy lãi suất vay bất động sản hiện dao động khoảng 8,5-11% trong thời gian ưu đãi, sau đó thả nổi với biên độ tăng thêm 3-5%. Với những dự án có vòng đời đầu tư kéo dài nhiều năm, mức chi phí tài chính này trở thành gánh nặng cực lớn.

Doanh nghiệp oằn mình xoay xở

Cũng cần phải nhấn mạnh, dòng vốn tín dụng vẫn chảy mạnh vào bất động sản, nhưng nghịch lý nằm ở chỗ cầu vốn đang vượt quá khả năng cung ứng.

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% và ưu tiên vốn cho lĩnh vực sản xuất, dư địa dành cho bất động sản ngày càng hạn hẹp. Điều này buộc nhiều doanh nghiệp phải “xoay chiều” sang huy động trái phiếu với lãi suất cao.

Số liệu từ Chứng khoán MBS cho thấy chỉ riêng tháng 4/2026, nhóm bất động sản chiếm gần 60% tổng giá trị phát hành trái phiếu toàn thị trường, tương đương khoảng 30.400 tỷ đồng. Lũy kế 4 tháng đầu năm, nhóm này phát hành khoảng 54.400 tỷ đồng, tăng tới 278% so với cùng kỳ năm 2025.

Hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã quay trở lại kênh trái phiếu với lãi suất rất cao. Vinhomes phát hành trái phiếu với lãi suất lên tới 12,5%/năm. Nhiều doanh nghiệp khác như Minh An, Văn Phú Invest, Bcons hay Thời Đại Mới T&T cũng liên tục huy động vốn với lãi suất 10-11,5%/năm.

Nhìn bề ngoài, làn sóng phát hành này cho thấy thị trường vốn đang dần hồi phục. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia VIS Ratings, một phần đáng kể dòng vốn mới thực chất được dùng để đảo nợ, giãn áp lực thanh khoản hoặc tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính.

Nói cách khác, nhiều doanh nghiệp không vay mới để mở rộng đầu tư, mà để trả các khoản nợ cũ đang đến hạn. Đây là dấu hiệu cho thấy áp lực tài chính trong ngành địa ốc vẫn rất lớn. Bởi phát hành trái phiếu để đáo nợ không làm giảm nghĩa vụ nợ, mà còn khiến doanh nghiệp phải chấp nhận lãi suất cao hơn và điều kiện ràng buộc lớn hơn với trái chủ mới.

Trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi thanh khoản, vòng xoáy “vay mới - trả cũ” có thể khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào trạng thái mất cân đối dòng tiền nghiêm trọng.

Thực tế đã xuất hiện hàng loạt trường hợp chậm thanh toán trái phiếu. Điển hình như Công ty CP Đầu tư Địa ốc Phương Đông tiếp tục chậm thanh toán lãi trái phiếu sau nhiều lần gia hạn nợ.

Công ty CP Sài Gòn Capital cũng chậm chi trả lãi cho lô trái phiếu 4.000 tỷ đồng do dòng tiền thu về thấp hơn kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp khác như Gia Phú hay Hưng Thịnh Land cũng rơi vào tình trạng tương tự.

Nhà trong ngõ giá triệu USD ngày càng khó 'thoát hàng'

Ngân hàng bật đèn xanh, người mua nhà vẫn lo ‘bẫy' lãi suất

Khó khăn của doanh nghiệp bất động sản không chỉ đến từ phía vốn vay mà còn nằm ở đầu ra thị trường.

Theo Savills Việt Nam, lượng căn hộ bán được trong quý I/2026 giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm 2025. Người mua đang có xu hướng “giảm tốc có chủ đích” trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao và chi phí tài chính đắt đỏ.

Nếu như trước đây, thị trường bất động sản vận hành dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay, tâm lý đầu cơ đã suy giảm đáng kể. Người mua ngày càng thận trọng hơn với pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, năng lực tài chính của chủ đầu tư và giá bán thực tế.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land cho rằng, giá vật liệu xây dựng và tiền sử dụng đất tăng mạnh đang đẩy mặt bằng giá nhà lên ngưỡng mới, trong khi thu nhập người dân không theo kịp. Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào hơn, việc bán hàng sẽ không còn dễ dàng như giai đoạn tăng nóng trước đây.

Có thể thấy, sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng giá tăng liên tục, thị trường địa ốc đang bước vào chu kỳ sàng lọc khắc nghiệt hơn. Ở đó, năng lực quản trị dòng tiền, sức khỏe tài chính và khả năng phát triển dự án thực chất sẽ quyết định sự tồn tại của doanh nghiệp.

Hưng Nguyên