Theo công bố gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, Marina Center đã phát hành thành công 101.955 trái phiếu mã MAR12601 trong giai đoạn 20/03/2026 - 23/03/2026, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu. Tổng giá trị huy động đạt 10.195,5 tỷ đồng, với kỳ hạn 10 năm, dự kiến đáo hạn vào ngày 20/03/2036.

Điểm đáng chú ý nằm ở cơ chế lãi suất được thiết kế theo dạng “bậc thang” khá hiếm trên thị trường. Cụ thể, giai đoạn đầu áp dụng lãi suất thấp nhằm giảm áp lực chi phí vốn, sau đó tăng dần theo thời gian và chuyển sang thả nổi trong dài hạn.

Trong kỳ tính lãi đầu tiên, từ ngày phát hành đến hết 31/03/2026, trái phiếu có lãi suất cố định 4%/năm. Sang kỳ thứ hai (01/04/2026 - 31/12/2026), lãi suất tăng nhẹ lên 4,5%/năm. Đến đầu năm 2027, mức lãi suất tiếp tục được điều chỉnh lên 6,5%/năm cho quý I.

Từ quý II/2027 đến hết năm 2027, lãi suất được nâng lên 8,5%/năm và duy trì trong ba kỳ liên tiếp. Sau giai đoạn này, từ năm 2028 đến trước khi đáo hạn, lãi suất chuyển sang cơ chế thả nổi, được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3%/năm.

Lãi suất tham chiếu được xác định dựa trên trung bình lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của nhóm ngân hàng quốc doanh lớn, bao gồm Vietcombank, BIDV, VietinBank và Agribank. Điều này khiến chi phí vốn của Marina Center trong dài hạn sẽ biến động theo mặt bằng lãi suất thị trường.

Cách thiết kế này cho thấy doanh nghiệp đang tận dụng “cửa sổ vốn rẻ” trong ngắn hạn, đồng thời chấp nhận rủi ro chi phí tăng về sau. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất có nhiều biến động khó lường, cấu trúc này vừa tạo lợi thế huy động ban đầu, vừa đặt ra áp lực tài chính đáng kể trong các năm tiếp theo.

Động thái huy động vốn quy mô lớn này diễn ra trong bối cảnh Marina Center đang trong giai đoạn đầu vận hành dự án trọng điểm Saigon Marina IFC tại khu Ba Son (TP.HCM). Đây được xem là bước đi nhằm củng cố nguồn lực tài chính trung và dài hạn, thay thế hoặc tái cấu trúc các phương án huy động vốn trước đó.

Theo báo cáo giám sát xếp hạng tín nhiệm mới nhất của Saigon Ratings, doanh nghiệp tiếp tục được giữ nguyên bậc vnBBB với triển vọng “Ổn định”. Mức xếp hạng này cho thấy Marina Center có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính ở mức phù hợp, nhưng vẫn nhạy cảm trước các biến động bất lợi từ môi trường kinh doanh và vĩ mô.

Về nền tảng hoạt động, Marina Center hiện là chủ sở hữu tòa nhà Saigon Marina IFC - dự án văn phòng và thương mại dịch vụ hạng A , nằm tại khu đất Ba Son với vị trí trung tâm và khả năng kết nối trực tiếp tuyến Metro số 1. Đây là tài sản lõi đóng vai trò quyết định trong hồ sơ tín nhiệm của doanh nghiệp.

Trong giai đoạn đầu khai thác, tiến độ cho thuê của dự án ghi nhận những tín hiệu tích cực. Tính đến đầu tháng 3/2026, khoảng 52,2% diện tích văn phòng đã được khách thuê xác nhận hoặc đang trong quá trình ký kết, trong đó hơn 25% đã hoàn tất hợp đồng. Ở khối bán lẻ, tỷ lệ quan tâm đạt gần 74%, với hơn 36% diện tích đã ký hợp đồng chính thức.

Tuy nhiên, hiệu quả tài chính vẫn đang trong giai đoạn “khởi động”. Doanh thu năm 2025 chỉ đạt gần 20 tỷ đồng, tương đương khoảng 30% kế hoạch ban đầu. Điều này phản ánh đặc thù của các dự án bất động sản thương mại khi mới đi vào vận hành, cần thời gian để đạt công suất lấp đầy tối ưu.

Theo kế hoạch, Marina Center kỳ vọng nâng tỷ lệ lấp đầy lên khoảng 95% đối với khối bán lẻ vào cuối quý II/2026 và khối văn phòng vào cuối quý III/2026. Nếu đạt được các mốc này, dòng tiền từ hoạt động cho thuê sẽ cải thiện rõ rệt, tạo nền tảng nâng cao chất lượng tín nhiệm.

Ở góc độ tài chính, dù vừa huy động thành công lượng vốn lớn, Saigon Ratings vẫn đánh giá hồ sơ tài chính của doanh nghiệp ở mức rủi ro “Đáng kể”. Nguyên nhân đến từ việc doanh nghiệp đang trong giai đoạn đầu tích lũy dòng tiền, trong khi nghĩa vụ nợ phát sinh lớn gắn với việc đầu tư dự án.

Trước đó, Marina Center đã sử dụng cấu trúc huy động vốn thông qua hối phiếu với quy mô hơn 10.100 tỷ đồng và kỳ hạn ngắn 2 năm. So với phương án trái phiếu dài hạn, cách tiếp cận này giúp tăng tính linh hoạt nhưng lại làm gia tăng rủi ro tái cấp vốn trong ngắn hạn.

Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E) hiện ở mức khoảng 0,93 lần - vẫn trong ngưỡng kiểm soát, song không còn nhiều dư địa. Đáng chú ý, tỷ lệ đệm tiền mặt chỉ ở mức 1,01 lần, cho thấy khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính hiện chỉ ở mức tối thiểu an toàn.

Một điểm đáng chú ý khác là sự thay đổi cơ cấu sở hữu của doanh nghiệp vào cuối năm 2025. Hai cổ đông mới gồm Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư Granted và Công ty cổ phần Menas F&B đã tiếp nhận toàn bộ vốn góp, mở ra kỳ vọng về nguồn lực tài chính và chiến lược phát triển mới.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại Việt Nam tiếp tục duy trì xu hướng tích cực, đặc biệt ở phân khúc văn phòng hạng A và bán lẻ cao cấp, các tài sản có vị trí trung tâm và tiêu chuẩn quốc tế như Saigon Marina IFC được dự báo sẽ giữ lợi thế cạnh tranh.

Dù vậy, yếu tố quyết định vẫn nằm ở tốc độ lấp đầy và khả năng chuyển hóa nhu cầu thuê thành dòng tiền thực tế. Nếu tiến độ khai thác không đạt kỳ vọng hoặc thị trường xuất hiện biến động bất lợi, áp lực tài chính có thể gia tăng trong các kỳ đánh giá tiếp theo.

Xuân Bắc