Theo ông Võ, sau thời gian phát triển nóng từ khi đổi mới tới 2008, thì một là thị trường giữ giá, hai là đi lên. Giá đi lên gắn với đầu cơ bong bóng. Sau đó là một giai đoạn trầm lắng 2008 – 2013. Đến năm 2014 là giai đoạn chờ giá xuống để mua đã hết, mọi người bắt đầu mua nhà. Năm 2015, đà này được đẩy lên, thông qua tín hiệu giao dịch, tín dụng và hoạt động xây dựng tăng lên.

“Bắt mạch” thời cuộc

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhìn nhận định hướng đầu tư trong năm 2016, trước hết vẫn là nhà ở, theo sau là đô thị. Phân khúc thứ ba hấp dẫn nhất là BĐS nghỉ dưỡng do khả năng sinh lời lớn.

Ở góc nhìn chính sách, đặc biệt là dư luận lo ngại việc sửa đổi Thông tư 36 của NHNN sẽ làm giảm vốn tín dụng vào địa ốc, ông Võ bình luận: “Lý do sửa là do chủ trương của chính phủ, thứ hai là do NHNN nhận thấy có một số vấn đề trong thị trường tín dụng hiện nay như tăng trưởng tín dụng BĐS quá cao, là dấu hiệu đáng ngại dẫn đến tăng trưởng quá nóng”.

Dẫu vậy, diễn giả này cho rằng “Ý tưởng cần rà soát lại tín dụng BĐS là cần thiết, để các trường hợp thế chấp hai lần cần được xử lý, nhưng ngăn luồng tín dụng vào bất động sản là chưa nên, vì thị trường vừa nhen nhóm đà tăng”.

Bàn về tác động của việc sửa đổi Thông tư 36 đối với thị trường BĐS, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh chu kỳ vận động của địa ốc.

Cụ thể, BĐS Việt Nam thường hoạt động theo chu kỳ 4 năm. Từ năm 2006-2010, người người làm BĐS, ngân hàng đổ tiền làm BĐS, giai đoạn 2010-2014 là chu kỳ đi xuống, và bắt đầu từ 2015 lại đi lên. Theo đó, BĐS Việt Nam đang ở đỉnh cao của chu kỳ đi lên nên có thể NHNN đang nhìn thấy nguy cơ đầu tư nóng vào BĐS (!).

Ts. Nguyễn Trí Hiếu luận giải, việc sửa đổi có hai quy định đáng chú ý. Một là, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị kéo xuống từ 60% còn 40% – sẽ kéo hoạt động cho vay xuống. Hai là, quy định nâng tỷ lệ rủi ro, từ 150% lên 250%.

Phân khúc thứ ba hấp dẫn nhất là BĐS nghỉ dưỡng do khả năng sinh lời lớn. 

Nghỉ dưỡng – “đất diễn” cho ai?

Nhiều ngân hàng đang chuẩn bị để đáp ứng được tỷ lệ an toàn vốn để khi Thông tư 36 chính thức có hiệu lực thì vẫn đủ mức an toàn vốn cho vay trung hạn và dài hạn…

“Chốt” lại vấn đề, chuyên gia này nêu rõ: “Việc siết tín dụng BĐS chỉ tác dụng đến cho vay kinh doanh BĐS nhưng không tác động đến đầu tư BĐS”.

Nhìn nhận BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam đang trở nên mới mẻ, hấp dẫn trong phương cách đầu tư và khai thác lợi nhuận, Gs Đặng Hùng Võ nhấn mạnh sự phân hóa lớn giữa nhà đầu tư chuyên nghiệp với nhà đầu tư “sức khỏe yếu”. Cụ thể, DN có tiềm lực mạnh, có quan hệ quốc tế là điểm thuận lợi cho thị trường. Bên cạnh đó, sự bình yên ở Việt Nam cũng giúp “cộng điểm” quan trọng cho BĐS du lịch.

Tương tự, Ts. Nguyễn Trí Hiếu cũng bày tỏ quan điểm đồng tình về tiềm năng khai thác của BĐS nghỉ dưỡng. Trong đó, chuyên gia tài chính này đặc biệt nhấn mạnh tới tiềm lực tài chính của chủ đầu tư. Về mặt tài chính, nhà đầu tư nên quan tâm đến vấn đề chủ đầu tư đó có thể liên hệ được với ngân hàng nào để người đầu tư có thể vay được với lãi suất thấp và lượng vốn vay lớn.

“Với BĐS nghỉ dưỡng, theo tôi, hãy dùng tiền của ngân hàng để đầu tư, tốt nhất là vay được 70%, 80%, thậm chí 90%. Tuy nhiên, phải chú ý đến các điều khoản trong hợp đồng tín dụng, nếu không am hiểu, nên tham khảo các chuyên gia pháp lý” – ông Hiếu khuyến nghị.

Ở góc độ đại diện đơn vị đang tiên phong trong hoạt động đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC, giải thích về sức hút của kênh địa ốc này.

Theo bà Dùng, đời sống người dân đang khá lên. Việt Nam có nền chính trị ổn định, nhiều di sản được công nhận trên thế giới nhưng cơ sở lưu trú lại rất thiếu. Thứ hai là hiện các kênh để đảm bảo tài sản, huy động vốn của người dân là chứng khoán và BĐS. Nhưng trong quan niệm của nguời Việt Nam từ xưa đến nay thì bất động sản vẫn là số một.

Theo ông Phạm Thành Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup, việc hợp tác giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân đã thay thế việc đi vay vốn ngân hàng. Các hình thức thay thế vay ngân hàng này đã giải quyết rất nhiều hệ lụy liên quan đến ngân hàng.

“Thông tư 36 giải quyết các vấn đề của ngân hàng, nhưng chúng ta là người đi đầu tư, cần phải sát cánh bên nhau để giải quyết các vấn đề cho chính chúng ta (DN), ông Hưng khuyến cáo.

Song Hà