Dự án Chung cư cụm III, IV và Trung tâm văn hóa có thu thuộc Khu dân cư Trung Sơn (Sài Gòn Mia) ở xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh (Tp.HCM) của CTCP Đầu tư Việt Tâm có diện tích 15.126m² là một ví dụ cho câu chuyện này.
Khúc mắc mở rộng ranh tầng hầm
Trước đó, Công ty Việt Tâm mua thông qua đấu giá xử lý nợ xấu và đã được UBND Tp.HCM có Quyết định cho nhận chuyển nhượng một phần dự án từ năm 2015. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, có Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án và đã hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng năm 2019.
Tuy nhiên, liên quan đến dự án này, như phản ánh của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), hiện nay đang xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch, mở rộng tầng hầm và thực hiện thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người dân.
 |
|
Nhiều dự án chung cư ở Tp.HCM đang gặp vấn đề chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung. |
Từ đó, phía HoREA có kiến nghị Sở Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) Tp.HCM đẩy nhanh công tác tính tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) để doanh nghiệp (DN) hoàn thành thủ tục pháp lý. Hơn thế nữa, Sở TN&MT nên ưu tiên cấp trước “sổ đỏ” cho người dân. Đối với các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Hoặc như dự án chung cư cao tầng (Lavita Charm) tại phường Trường Thọ, Tp. Thủ Đức (Tp.HCM) của Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Thành Phát.
Dự án có diện tích 14.852,6m², có nguồn gốc đất tư nhân do công ty bồi thường giải phóng mặt bằng, đã có Quyết định giao đất, đã phê duyệt quy hoạch 1/500, đã có Giấy phép xây dựng năm 2019.
Dự án này đã hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng vào năm 2021 và hiện nay đang xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch, mở rộng ranh tầng hầm và thực hiện thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người dân.
Đây cũng là vướng mắc chung của rất nhiều dự án nhà chung cư cao tầng có diện tích của công trình tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế. Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp “sổ hồng” phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư, dẫn đến hàng ngàn khách hàng mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư cao tầng chưa được cấp sổ hồng.
Qua báo cáo mới đây của HoREA về 38 dự án kiến nghị gỡ vướng thì có tới 13 dự án có vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính bổ sung. Các dự án này đều đã nghiệm thu, bàn giao cho cư dân sử dụng ít nhất là một năm, có dự án đã xong cách nay 5 năm.
Nhiều ý kiến phàn nàn những chậm trễ, khúc mắc trong xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung chính là nguyên nhân làm cho những người mua căn hộ tại các dự án chung cư ở Tp.HCM chậm được nhận sổ hồng trong nhiều năm nay. Điều này là bức xúc chung của cư dân lẫn chủ đầu tư.
Không thể chậm trễ hơn nữa
Nhất là khi việc chậm trễ về sổ hồng khiến giá trị thương mại căn hộ giảm, cư dân gặp khó khăn khi muốn mua bán, sang nhượng, vay vốn ngân hàng.
Thực ra, vấn đề nêu trên đã được phía HoREA kiến nghị nhiều lần, nhưng nhiều năm qua vẫn chưa được tháo gỡ. Điều đáng nói, việc chậm nghĩa vụ tài chính bổ sung cho dự án vừa làm giảm nguồn thu ngân sách cho Nhà nước vừa gây thiệt hại cho chủ đầu tư và người mua nhà vì không được cấp sổ hồng để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
Điều này đã phát sinh tranh chấp, thậm chí có nơi xảy ra tranh chấp gay gắt giữa người mua nhà với chủ đầu tư dự án. Các chủ đầu tư cũng bị thiệt hại lớn, không thể thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà, do chưa làm được “sổ hồng” cho người mua nhà.
Giới chuyên gia cho rằng việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh bổ sung của DN là chủ đầu tư dự án với Nhà nước (nếu có) cần đảm bảo nguyên tắc không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công, trước hết là đất đai.
Bên cạnh đó, điều này cũng nhằm để các DN là chủ đầu tư dự án biết rõ và thực hiện kết luận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời tạo điều kiện ổn định an cư cho người mua nhà.
Cần nhắc lại, từ hồi năm ngoái phía HoREA đã lưu ý vấn đề nêu trên, đặc biệt là kiến nghị UBND Tp.HCM chỉ đạo Sở TN&MT và Sở Tài chính đẩy nhanh công tác xác định tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.
Theo giới chuyên gia, để gỡ nút thắt về xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với các dự án chung cư nhằm cấp sổ hồng cho người mua nhà thì các cơ quan quản lý không thể chậm trễ hơn nữa.
Chẳng hạn như vấn đề xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch, mở rộng ranh tầng hầm trong các dự án chung cư. Nếu Sở TN&MT và Sở Tài chính Tp.HCM vẫn giữ nguyên yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích phần tầng hầm vượt ra ngoài diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư, thì điều quan trọng là nên tính nhanh tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Bởi lẽ, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều không “so đo” hơn, thiệt, mà chỉ mong muốn sớm có kết quả tính tiền sử dụng đất dự án để sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để được bán sản phẩm và hoàn thành các cam kết với khách hàng nhằm đảm bảo uy tín thương hiệu.
Thanh Loan
