Những tuyến phố từng tấp nập người mua kẻ bán, nơi giá thuê được đẩy lên mức “cắt cổ”, nay lại phủ kín biển “cho thuê”, “sang nhượng”, “thanh lý cửa hàng”. Sự đảo chiều này không chỉ phản ánh khó khăn trước mắt, mà còn cho thấy những áp lực dài hạn.
Bức tranh nhiều màu xám
Ghi nhận thực tế tại nhiều khu vực cả ở trung tâm và vùng ven cho thấy, tình trạng mặt bằng bỏ trống không còn là hiện tượng cá biệt. Trên các trục đường lớn ở TP.HCM như: Cách Mạng Tháng Tám, Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng, Điện Biên Phủ hay Nguyễn Trãi, không khó để bắt gặp những căn nhà mặt tiền cửa đóng then cài suốt nhiều tháng.
Anh Võ Trung Cường, chủ một căn nhà mặt phố rộng 105 m² trên đường Cách Mạng Tháng Tám, từng cho thuê với giá 90 triệu đồng mỗi tháng, vừa phải đối diện thực tế phũ phàng khi khách thuê là thương hiệu thời trang chấm dứt hợp đồng từ giữa tháng 10 vừa qua.
 |
|
Làn sóng trả mặt bằng nhà phố đang lan rộng. |
Kể từ khi khách thuê trả mặt bằng với lý do chuyển từ bán hàng trực tiếp sang kinh doanh online, anh Cường đã liên tục rao thuê trên nhiều kênh trung gian và sẵn sàng giảm giá 15-20% cho khách có thiện chí song mặt bằng đến nay vẫn “ế”, khách đến hỏi rồi rời đi.
Không chỉ ở khu vực trung tâm, làn sóng mặt bằng bỏ trống còn lan rộng ra các khu vực ngoài lõi đô thị. Những địa điểm từng là chi nhánh ngân hàng, phòng khám, chuỗi cà phê lớn trên các tuyến Nguyễn Văn Trỗi, Phan Xích Long hay Hoàng Văn Thụ... cũng lần lượt đóng cửa, treo biển tìm khách mới.
Chị Hồ Tuyết Nhung, CEO một công ty môi giới chuyên phân khúc nhà phố thương mại và shophouse ở TP.HCM, cho biết nhiều mặt bằng đã trống suốt từ đầu năm nhưng vẫn chưa có giao dịch thành công, dù chủ nhà đã chấp nhận giảm 15–20% giá thuê.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội. Trên các tuyến phố được xem là “thánh địa mua sắm” như Chùa Bộc, Xã Đàn, Phạm Ngọc Thạch hay Nguyễn Trãi,... nhiều cửa hàng đã phải đóng cửa dù chủ nhà chủ động giảm giá.
Chị Phương Linh, chủ một cửa hàng phụ kiện thời trang, cho biết vừa quyết định trả lại mặt bằng 4 tầng tại phố Chùa Bộc, dù chủ nhà đã hỗ trợ giảm giá từ 60 triệu còn 50 triệu đồng/tháng.
Lý do chị Linh đưa ra là: “Doanh thu giảm sút, khách đến cửa hàng mỗi ngày chỉ còn vài lượt. Sau gần 1 năm gồng gánh, chúng tôi nhận ra giữa bối cảnh đông khách hỏi, ít khách mua, việc giữ mặt bằng là gánh nặng nên quyết định thanh lý trả mặt bằng”.
Áp lực tái cơ cấu
Nhìn từ góc độ thị trường, những diễn biến trên cho thấy cán cân quyền lực trong đàm phán thuê mặt bằng đang đảo chiều. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định khách thuê hiện nắm lợi thế rõ rệt.
Nếu trước đây chủ nhà ở thế thượng phong, có quyền “chọn mặt gửi vàng” và giữ giá cao, thì nay họ buộc phải linh hoạt hơn nếu không muốn mặt bằng trống dài hạn. Thực tế, không ít chủ nhà đã chấp nhận giảm sâu tới 30% trong những tháng đầu để hút khách, nhưng kết quả vẫn khá khiêm tốn.
Nguyên nhân sâu xa của bức tranh ảm đạm này không chỉ nằm ở chu kỳ kinh tế hay sức mua suy giảm, mà còn xuất phát từ sự thay đổi căn bản trong hành vi tiêu dùng và mô hình kinh doanh. Sự bùng nổ của thương mại điện tử đã làm xói mòn vai trò truyền thống của cửa hàng vật lý, đặc biệt với các ngành hàng như thời trang, phụ kiện hay đồ gia dụng.
Khi chi phí thuê mặt bằng mặt phố bị đẩy lên quá cao, nhiều hộ kinh doanh nhỏ và vừa không còn đủ sức cạnh tranh, buộc phải chuyển sang bán hàng online hoặc thu hẹp quy mô.
Bên cạnh đó, những điều kiện thuê ngặt nghèo từng được xem là “chuẩn mực” của nhà phố, như yêu cầu trả tiền trước 6 tháng đến cả năm, hợp đồng dài hạn thiếu linh hoạt, nay trở thành rào cản lớn.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, nhà phố đang dần mất lợi thế so với trung tâm thương mại, nơi có lưu lượng khách ổn định, hạ tầng đồng bộ và chính sách thuê linh hoạt hơn. Không ít thương hiệu lớn đã rút khỏi phố lớn, chỉ giữ lại vài địa điểm làm kho hoặc showroom, trong khi trọng tâm bán hàng chuyển hẳn lên nền tảng số.
Giữ muôn vàn khó khăn, phân khúc mặt bằng nhà phố bán lẻ đang đứng trước áp lực tái cấu trúc mạnh mẽ. Nếu chủ nhà không chủ động điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, chia nhỏ diện tích, cải thiện điều kiện thuê và chia sẻ rủi ro với khách, tình trạng mặt bằng bỏ trống nhiều khả năng sẽ còn kéo dài trong ngắn và trung hạn. Những “giá trị vàng” của vị trí trung tâm sẽ không còn đủ để bù đắp cho chi phí vận hành ngày càng đắt đỏ của khách thuê.
Ở chiều ngược lại, với người đi thuê, đây có thể là giai đoạn hiếm hoi để tiếp cận mặt bằng đẹp với mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, cơ hội luôn song hành với rủi ro. Việc siết chặt quản lý công năng, phòng cháy chữa cháy và an toàn công trình đòi hỏi khách thuê phải thận trọng hơn trong khâu lựa chọn, tránh những rủi ro pháp lý và chi phí phát sinh.
Tổng thể, sức ép từ sự thay đổi hành vi tiêu dùng, sự trỗi dậy của thương mại điện tử và bài toán chi phí đang đẩy thị trường mặt bằng nhà phố bán lẻ vào thế khó. Những tấm biển “cho thuê” dày đặc trên các tuyến phố từng sầm uất không chỉ phản ánh sự suy giảm tạm thời, mà là dấu hiệu của một giai đoạn điều chỉnh sâu. Trong bối cảnh đó, chỉ những chủ thể sẵn sàng thay, từ chủ nhà đến khách thuê, mới có thể tìm được chỗ đứng vững vàng.
Hưng Nguyên
