Sau giai đoạn đóng băng kéo dài, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu khởi sắc nhờ môi trường lãi suất ổn định hơn, hành lang pháp lý từng bước được tháo gỡ và nguồn cung mới bắt đầu quay trở lại. Tuy nhiên, sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực.

Dòng tiền bị “giam” trong bất động sản

Ở nhiều địa phương, lượng giao dịch vẫn ở mức thấp, và giá chào bán chưa giảm đáng kể. Không ít nhà đầu tư mua vào trong giai đoạn thị trường tăng nóng giai đoạn 2020–2022 hiện vẫn chưa thể thoát hàng hoặc phải chấp nhận bán với mức giá thấp hơn kỳ vọng. Điều này khiến một lượng lớn vốn bị “giam” trong các tài sản có tính thanh khoản hạn chế.

Thực tế cho thấy bất động sản có chu kỳ đầu tư dài hơn nhiều so với cổ phiếu. Một giao dịch mua bán có thể kéo dài nhiều tháng, thậm chí cả năm nếu thị trường trầm lắng hoặc vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn phải chịu áp lực chi phí vốn và lãi vay, càng làm giảm khả năng xoay vòng dòng tiền.

Bên cạnh đó, tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng cũng khiến nhiều chủ sở hữu chưa muốn bán ra, tạo nên hiện tượng “neo giá”. Hệ quả là thị trường thiếu thanh khoản, trong khi dòng tiền mới không đủ mạnh để hấp thụ lượng hàng tồn kho lớn.

Việc một phần đáng kể nguồn lực tài chính của nhà đầu tư cá nhân nằm trong bất động sản đồng nghĩa khả năng phân bổ vốn sang các kênh đầu tư khác, trong đó có chứng khoán, bị hạn chế. Đây là nguyên nhân khiến nhiều ý kiến cho rằng dòng tiền trên thị trường cổ phiếu chưa thể bùng nổ mạnh dù các điều kiện vĩ mô đang dần thuận lợi hơn.

Mặt khác, thị trường tài chính hiện đang trong trạng thái "khó thở" khi lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Đây cũng là yếu tố khiến lượng tiền lưu thông trong nền kinh tế suy giảm.

Theo ông Trần Ngọc Báu, Nhà sáng lập Wigroup, bất động sản là lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ đợt tăng lãi suất vừa qua. Thanh khoản trên thị trường gần như đóng băng khi chi phí vốn tăng quá nhanh trong thời gian ngắn.

Một trong những vấn đề lớn của giai đoạn vừa qua là sự thiếu tính ổn định. Việc nới lỏng mạnh rồi nhanh chóng chuyển sang thắt chặt chỉ trong thời gian ngắn khiến doanh nghiệp không kịp thích nghi, từ đó tạo ra cú sốc cho thị trường.

"Khi bất động sản gặp khó khăn, nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt dòng tiền buộc phải bán tài sản hoặc rút vốn khỏi các kênh đầu tư khác như chứng khoán hay vàng để cân đối tài chính. Điều này góp phần làm suy giảm thanh khoản trên nhiều thị trường" , CEO Wigroup nhận định.

Chứng khoán chịu áp lực nhưng cũng mở ra cơ hội hút vốn

Ở góc độ ngắn hạn, việc dòng tiền bị “mắc kẹt” tại bất động sản chắc chắn tạo ra áp lực nhất định đối với thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư cá nhân – lực lượng chiếm tỷ trọng giao dịch lớn trên sàn thường sử dụng chung nguồn vốn cho nhiều loại tài sản. Khi phần lớn vốn đã được phân bổ vào đất đai hoặc nhà ở chưa thể bán, khả năng giải ngân thêm vào cổ phiếu sẽ bị thu hẹp.

Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các nhóm cổ phiếu mang tính đầu cơ hoặc những giai đoạn thị trường cần lượng tiền lớn để tạo sóng tăng mạnh. Thanh khoản có thể cải thiện chậm hơn kỳ vọng nếu dòng tiền mới không được bổ sung liên tục.

Tuy nhiên, xét trong trung và dài hạn, bức tranh chung toàn thị trường lại không hoàn toàn tiêu cực.

Khác với bất động sản, chứng khoán sở hữu lợi thế vượt trội về tính thanh khoản. Nhà đầu tư có thể mua bán gần như ngay lập tức trong các phiên giao dịch, đồng thời không cần nguồn vốn quá lớn để tham gia. Khi thị trường địa ốc bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm và lợi nhuận kỳ vọng giảm xuống, cổ phiếu có khả năng trở thành điểm đến hấp dẫn hơn đối với dòng vốn mới.

Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, nhiều doanh nghiệp niêm yết ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, triển vọng lợi nhuận được cải thiện và mặt bằng lãi suất chưa ở mức quá cao, chứng khoán có cơ hội thu hút cả dòng tiền đầu tư lẫn dòng tiền đầu cơ.

Một yếu tố khác cần lưu ý là không phải toàn bộ vốn nằm trong bất động sản đều bị “đóng băng”. Khi thị trường phục hồi rõ nét hơn và thanh khoản cải thiện, một phần nhà đầu tư sẽ hiện thực hóa lợi nhuận hoặc cơ cấu danh mục. Lượng tiền thu hồi này hoàn toàn có thể dịch chuyển sang cổ phiếu nếu họ đánh giá tiềm năng sinh lời của thị trường chứng khoán cao hơn.

Mặt khác, sự phát triển của các quỹ đầu tư, dòng vốn tổ chức và nhà đầu tư nước ngoài cũng giúp giảm sự phụ thuộc của chứng khoán vào dòng tiền cá nhân. Trong những năm gần đây, tỷ trọng vốn chuyên nghiệp ngày càng tăng, góp phần nâng cao khả năng chống chịu của thị trường trước các biến động từ một kênh đầu tư cụ thể.

Nhìn tổng thể, mối quan hệ giữa bất động sản và chứng khoán không phải lúc nào cũng mang tính thay thế trực tiếp. Hai thị trường chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau như chính sách tiền tệ, tốc độ tăng trưởng kinh tế, khả năng tiếp cận tín dụng, kỳ vọng lợi nhuận và tâm lý nhà đầu tư.

Do đó, việc dòng tiền còn “mắc kẹt” trong bất động sản có thể khiến chứng khoán chưa xuất hiện làn sóng tăng nóng dựa trên dòng vốn cá nhân, nhưng cũng đồng thời tạo điều kiện để thị trường cổ phiếu trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn khi nhà đầu tư tìm kiếm kênh đầu tư có tính thanh khoản cao và khả năng xoay vòng vốn nhanh.

Rơi vào vùng trũng thông tin, ‘chất xúc tác’ nào giúp thị trường chứng khoán hồi phục?

Mặt khác, một yếu tố khác được bà Nguyễn Thị Bình Minh, Giám đốc Trung tâm kinh doanh CTCP Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam lưu ý là bức tranh phân bổ tài sản đang thay đổi. Lãi suất tiền gửi vẫn neo cao, do đó kênh tiền gửi còn hấp dẫn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, các tài sản đầu cơ từng thu hút dòng tiền mạnh như vàng và tiền số đã suy yếu đáng kể.

Giá vàng đã tạo đỉnh từ tháng 2 và xuất hiện tín hiệu kỹ thuật kém tích cực khi đường trung bình ngắn hạn cắt xuống dưới đường trung bình dài hạn. Đây thường được xem là dấu hiệu cho thấy xung lực tăng đã suy yếu và rủi ro bước vào xu hướng giảm cao hơn.

Trong khi đó, Bitcoin cũng giảm mạnh từ vùng 125.000 USD về quanh 60.000 USD, mất hơn 50% so với đỉnh. Khi vàng, tiền số và các tài sản đầu cơ không còn dễ kiếm tiền, cổ phiếu, đặc biệt là nhóm cổ phiếu tốt, định giá hợp lý và có dòng tiền quay lại, sẽ dần được nhà đầu tư chú ý hơn.

"Điều này không có nghĩa dòng tiền sẽ lập tức quay lại chứng khoán. Tuy nhiên, tương quan giữa các kênh tài sản đang bớt bất lợi hơn cho cổ phiếu so với giai đoạn trước ", bà Minh nhấn mạnh.

Hải Giang