Giá đất nền nhiều khu vực điều chỉnh mạnh, thanh khoản lao dốc và dòng tiền đang dịch chuyển sang những tài sản có giá trị khai thác thực. Câu hỏi đặt ra là đất nền đã thực sự giảm sức hút hay chỉ đang bước vào một chu kỳ sàng lọc mới?

“Bong bóng” kỳ vọng

Những ngày đầu năm 2024, khi khu vực quanh một khu công nghiệp tại Bình Dương (nay thuộc TP.HCM) trở thành tâm điểm săn tìm của giới đầu tư, ông Nam (phường Cát Lái, TP.HCM) không ngần ngại chi hơn 7 tỷ đồng mua một lô đất 2 mặt tiền trong khu dân cư.

Trong tính toán của ông Nam, chỉ cần khu công nghiệp triển khai đúng tiến độ, giá đất sẽ tăng mạnh như những "con sóng" từng diễn ra ở nhiều địa phương trước đó.

Hai năm sau, kỳ vọng của ông Nam vẫn chưa trở thành hiện thực. Lô đất gần như đi ngang về giá, nhiều lần rao bán nhưng không có người hỏi mua. Điều khiến ông tiếc nhất không phải là khoản lợi nhuận chưa có, mà là chi phí cơ hội đã mất.

“Trong cùng khoảng thời gian, nhiều dự án căn hộ tăng giá 30-40%, thị trường chứng khoán cũng trải qua nhiều nhịp tăng đáng kể. Tôi cứ nghĩ giữ đất là chắc thắng, nhưng hóa ra vốn bị chôn quá lâu", ông Nam chia sẻ.

Tình cảnh của ông Nam không phải trường hợp cá biệt. Ông Đức (phường Bình Trưng, TP.HCM) từng rút toàn bộ tiền khỏi thị trường chứng khoán để mua hai lô đất gần 2 tỷ đồng tại Dầu Tiếng với kỳ vọng đón đầu quy hoạch khu công nghiệp.

Sau hai năm, giá đất gần như không đổi, thanh khoản èo uột. Nhìn lại, ông thừa nhận nếu giữ cổ phiếu hoặc chuyển sang căn hộ, hiệu quả đầu tư có lẽ đã khác.

Thực tế chỉ ra nhiều nhà đầu tư đất nền ở phía Nam đang mắc kẹt trong làn sóng đầu cơ những năm trước. Điều thay đổi không chỉ là giá đất, mà còn là tư duy của thị trường.

Tương tự, tại Hà Nội, tình cảnh của nhà đầu tư đất nền cũng không mấy tích cực. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhiều khu vực từng "nóng sốt" đã giảm sâu so với mức đỉnh chỉ sau vài tháng.

Tại Khu đô thị Minh Giang Đầm Và (xã Mê Linh), giá đất nền hiện phổ biến khoảng 30 triệu đồng/m², giảm tới 50% so với mức đỉnh 60 triệu đồng/m² vào quý IV/2025. Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh cũng giảm hơn 31%, từ hơn 60 triệu đồng/m² xuống còn khoảng 41,5 triệu đồng/m².

Ở Đông Anh, nơi từng chứng kiến những cơn sốt theo kỳ vọng quy hoạch, giá đất tại xã Đông Anh giảm hơn 23% so với đỉnh đầu năm 2026, còn khu vực Phúc Thịnh giảm khoảng 14%. Tại Phú Cát, giá đất cũng thấp hơn khoảng 15% so với mức cao nhất.

Điểm đáng chú ý là sau giai đoạn giảm mạnh, mặt bằng giá không tiếp tục lao dốc mà chủ yếu đi ngang. Điều đó cho thấy thị trường đang bước vào quá trình định giá lại sau khi những yếu tố đầu cơ bị loại bỏ.

Dòng tiền đang dịch chuyển 

Không chỉ giá giảm, sức cầu đất nền cũng suy yếu rõ rệt. Dữ liệu tháng 5 của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với đất nền trên cả nước giảm 40% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm mạnh nhất trong tất cả các phân khúc bất động sản. Riêng tại Hà Nội, lượng tìm kiếm giảm tới 55%.

Theo báo cáo quý II/2026 của VARS IRE, đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình tái cơ cấu thị trường. Những sản phẩm từng được giao dịch chủ yếu nhờ kỳ vọng quy hoạch hoặc tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn, dù giá đã điều chỉnh đáng kể.

Không ít nhà đầu tư chấp nhận hạ kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí cắt giảm giá bán để thu hồi vốn nhưng vẫn khó tìm được người mua.

Thanh khoản tiếp tục lao dốc khi lãi suất vay mua nhà vượt 14%?

Chung cư Hà Nội còn hấp dẫn giới đầu cơ?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhận định dòng tiền đầu cơ đang thu hẹp khi người mua ngày càng thận trọng với các sản phẩm chưa có khả năng khai thác hoặc còn phụ thuộc vào kỳ vọng.

Nếu trước đây người mua sẵn sàng xuống tiền chỉ vì tin đồn quy hoạch, thì nay họ quan tâm nhiều hơn tới câu hỏi bất động sản đó có thể sử dụng ngay hay tạo ra dòng tiền hay không?

Thực tế cũng cho thấy, giai đoạn trước năm 2022, nhiều nhà đầu tư mua đất chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch, mà ít quan tâm đến quy mô dân cư, khả năng tạo việc làm hay giá trị khai thác thực tế.

Chỉ cần xuất hiện thông tin về một tuyến đường mới hay khu công nghiệp tương lai, giá đất tại vùng ven đều có thể tăng mạnh trong thời gian ngắn.

Nhưng từ cuối năm 2022 đến nay, bức tranh đã thay đổi. Thanh khoản tại nhiều khu vực xa trung tâm, dân cư thưa thớt giảm hơn 80%, trong khi căn hộ và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền phục hồi nhanh cả về giao dịch lẫn giá bán.

Theo giới chuyên gia, thời gian qua dòng tiền không biến mất trên thị trường bất động sản, mà đang dịch chuyển sang những tài sản có chất lượng, có pháp lý minh bạch, hạ tầng hiện hữu và khả năng khai thác thực.

Điều đó cũng lý giải vì sao không phải mọi khu vực đều giảm giá. Theo bà Phạm Thị Miền, tại nhiều địa bàn ven đô, đặc biệt ở các tỉnh, thành phía Nam, nơi hạ tầng giao thông đang được triển khai thực tế, giá đất vẫn tăng khoảng 5-10% so với cuối năm 2025.

Điểm chung của những khu vực này không phải là kỳ vọng trên giấy, mà là những dự án giao thông đã và đang hình thành, quy hoạch rõ ràng, dân cư gia tăng và khả năng khai thác ngày càng tốt hơn.

Nói cách khác, thị trường không quay lưng với đất nền, mà đang phân hóa mạnh mẽ giữa đất có giá trị thực và đất chỉ dựa vào kỳ vọng. Vì vậy, nhà đầu tư cần ưu tiên những tài sản có thể khai thác ngay, tạo dòng tiền từ cho thuê, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu ở thực, qua đó giảm thiểu rủi ro “chôn vốn”.

Hưng Nguyên