Không còn là cuộc đua mở rộng quy mô hay tăng trưởng nóng như các chu kỳ trước, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải xoay xở để thích nghi, với ưu tiên hàng đầu là bảo vệ dòng tiền và duy trì thanh khoản.

Áp lực gia tăng

Áp lực từ lãi suất đang trở thành “nút thắt” lớn nhất của thị trường. Khi chi phí vốn gia tăng, tác động lan tỏa không chỉ dừng ở phía doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi của người mua nhà.

Trong cuộc họp mới đây, đại diện Novaland cho biết biến động lãi suất đã buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng thận trọng hơn.

Dù mục tiêu doanh thu tăng mạnh, lợi nhuận lại được xây dựng trên kịch bản dè dặt, phản ánh rõ chi phí tài chính đang ăn mòn biên lợi nhuận.

"Một phần các khoản vay trước đây vẫn được giữ ở mức lãi suất cố định, nhưng các khoản giải ngân mới đã bắt đầu chịu tác động rõ rệt từ mặt bằng lãi suất hiện tại, khiến bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn", vị đại diện doanh nghiệp nói.

Không chỉ riêng Novaland, DIC Corp cũng nhìn nhận lãi suất cho vay ở mức 10–15%/năm đang gây sức ép lớn lên toàn thị trường. Khi chi phí vay vốn tăng cao, cả doanh nghiệp lẫn người mua đều bị hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng, kéo theo thanh khoản suy giảm.

Trong bối cảnh đó, kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường phần nào được đặt vào khả năng lãi suất hạ nhiệt, qua đó kích hoạt lại dòng tiền trong dân, vốn đang dịch chuyển thận trọng giữa các kênh đầu tư nhiều biến động.

Dữ liệu từ Knight Frank Việt Nam cho thấy một nghịch lý đáng chú ý là giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng hơn 11% so với cùng kỳ, đạt trung bình 97 triệu đồng/m², nhưng tỷ lệ tiêu thụ lại giảm sâu hơn 66% so với quý trước.

Nợ trái phiếu 2.500 tỷ đồng “đè nặng”, chủ dự án The Esme lỗ năm thứ 4 liên tiếp

Cắt giảm thủ tục nhưng chưa “gỡ” vướng: Doanh nghiệp vẫn…mắc kẹt

Đã có 26 ngân hàng giảm lãi suất, tín dụng bật tăng 3,18%

Điều này phản ánh rõ thực trạng sức mua đang suy yếu, khi người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức 12–14%. Giá không giảm do chi phí đầu vào neo cao, nhưng khả năng hấp thụ của thị trường lại đi xuống, tạo ra thế giằng co kéo dài.

Trước áp lực đó, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải “co mình” để giữ dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn không chia cổ tức, tập trung nguồn lực cho hoạt động cốt lõi và tăng tốc bàn giao dự án nhằm thu hồi vốn.

Novaland là một trong những đơn vị theo đuổi chiến lược này, đồng thời đẩy mạnh các giải pháp huy động vốn như phát hành riêng lẻ và sử dụng các công cụ nợ để đảm bảo nguồn lực tài chính.

Ở chiều ngược lại, Phát Đạt chọn cách tăng vốn từ cổ đông hiện hữu, với kế hoạch huy động gần 2.000 tỷ đồng nhằm đầu tư vào các dự án mới. Đây là xu hướng chuyển dịch đáng chú ý, khi doanh nghiệp giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn chủ sở hữu.

Trong khi đó, Nam Long tiếp tục theo đuổi chiến lược tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội – những phân khúc có nhu cầu thực và ít chịu tác động của đầu cơ, qua đó giúp ổn định dòng tiền trong dài hạn.

Thay đổi cách thức cạnh tranh

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là sự thay đổi trong cách thức cạnh tranh. Nếu trước đây, giá bán là yếu tố quyết định, thì hiện tại, các doanh nghiệp đang chuyển sang cạnh tranh bằng cách “thiết kế lại bài toán tài chính” cho người mua.

Trong bối cảnh giá khó giảm, việc chia nhỏ nghĩa vụ thanh toán trở thành giải pháp hiệu quả để kích cầu. Nhiều dự án đã áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt, cho phép người mua trả góp theo tháng với mức chi phí tiệm cận tiền thuê nhà.

Một số chủ đầu tư đưa ra chính sách giãn tiến độ thanh toán đến sau khi nhận nhà, hoặc hỗ trợ lãi suất trong nhiều năm đầu. Thậm chí, có những dự án áp dụng lãi suất cố định trong 3–5 năm hoặc đặt trần lãi suất ở mức 8–9% nhằm giúp người mua kiểm soát rủi ro tài chính trong giai đoạn đầu.

Song song với đó, các chính sách cam kết thuê lại, đảm bảo lợi suất hay chiết khấu sâu cho khách thanh toán sớm cũng được triển khai rộng rãi. Nhiều chủ đầu tư còn linh hoạt “may đo” phương án thanh toán cho từng khách hàng, từ việc điều chỉnh tiến độ, chiết khấu đến hoán đổi ưu đãi.

Những giải pháp trên cho thấy thị trường đang chuyển sang trạng thái linh hoạt hơn, trong đó khả năng thích ứng với dòng tiền của người mua trở thành yếu tố then chốt.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, thanh khoản thị trường hiện phụ thuộc lớn vào cách doanh nghiệp thiết kế phương án tài chính. Những dự án có tỷ lệ hấp thụ tốt không chỉ nhờ vị trí hay giá bán, mà còn ở khả năng hỗ trợ dòng tiền cho người mua. Tỷ lệ hấp thụ trung bình quý I chỉ đạt khoảng 45% nguồn cung, cho thấy thị trường vẫn đang trong trạng thái chững lại dưới áp lực lãi suất.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt từ CBRE Việt Nam nhận định lãi suất vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến tâm lý người mua, đặc biệt khi các khoản vay bước vào giai đoạn thả nổi. Việc một số chủ đầu tư đưa ra chính sách cố định lãi suất hoặc áp trần được xem là tín hiệu tích cực, giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng phần lớn các ưu đãi hiện nay chỉ giúp giãn áp lực trong ngắn hạn, chứ không làm giảm tổng nghĩa vụ tài chính. Khi hết thời gian ưu đãi, người mua vẫn phải đối mặt với chi phí vay đầy đủ, đặc biệt nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao.

Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư đứng ra gánh một phần chi phí tài chính cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính và tính minh bạch của doanh nghiệp.

Nhìn rộng hơn, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có nền tảng vững chắc, chiến lược dòng tiền hiệu quả và khả năng thích ứng linh hoạt sẽ có cơ hội vượt qua giai đoạn khó khăn này. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ đối mặt với nguy cơ bị đào thải.

Hưng Nguyên