Ở chiều ngược lại, Vincom Retail vẫn không ngừng củng cố vị thế bằng mạng lưới lớn nhất cả nước và những liên minh chiến lược mới. Những diễn biến dồn dập cho thấy thị trường mặt bằng bán lẻ đang bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt nhất từ trước đến nay.

Đại gia ngoại tăng tốc

Sự xuất hiện ngày càng dày đặc của các "ông lớn" quốc tế không phải là hiện tượng nhất thời, mà là kết quả của quá trình tích lũy nhiều năm khi sức mua trong nước tăng trưởng ổn định, tầng lớp trung lưu mở rộng, du lịch quốc tế phục hồi và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài Chính), tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong nửa đầu năm 2026 tăng 12,9%, đạt gần 3,89 triệu tỷ đồng. Con số cho thấy quy mô thị trường đủ lớn để các tập đoàn bán lẻ toàn cầu coi Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, là điểm đến chiến lược trong bản đồ mở rộng tại Đông Nam Á.

Thực tế cũng cho thấy nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng cao tại Hà Nội nhiều năm qua chưa theo kịp tốc độ phát triển của đô thị.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố mới bổ sung khoảng 51.000 m² sàn bán lẻ, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1,25 triệu m², được đánh giá là khiêm tốn nếu so với nhu cầu của một đô thị hơn 8 triệu dân.

Chính khoảng trống trên thị trường đã mở ra cơ hội cho các tập đoàn ngoại. Keppel đưa vào hoạt động Hanoi Centre với gần 200 thương hiệu, kết hợp trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng hạng A theo mô hình "lifestyle destination".

Takashimaya chuẩn bị hiện diện thông qua Westlake Square. AEON tiếp tục phát triển chuỗi đại trung tâm thương mại, Lotte củng cố vị thế với Lotte Mall West Lake Hanoi, còn Central Retail mở rộng hệ thống GO!.

Mỗi doanh nghiệp mang đến một mô hình kinh doanh khác nhau, nhưng đều hướng tới mục tiêu chung là chiếm lĩnh thị trường tiêu dùng đang tăng trưởng nhanh.

Đáng chú ý, cuộc chơi không chỉ là màn cạnh tranh giữa doanh nghiệp ngoại với doanh nghiệp nội. Ngay trong nhóm các nhà đầu tư quốc tế cũng đang diễn ra cuộc đua quyết liệt nhằm giành những vị trí đẹp nhất, thu hút những thương hiệu nổi tiếng nhất và xây dựng hệ sinh thái dịch vụ hấp dẫn nhất.

Hết thời “cá lớn nuốt cá bé”?

Trong khi đó, doanh nghiệp nội địa cũng không đứng ngoài cuộc. Vincom Retail vẫn sở hữu lợi thế lớn về quỹ đất, hệ thống trung tâm thương mại phủ rộng và khả năng khai thác đồng bộ với các khu đô thị của Vingroup.

Việc Vincom Retail bắt tay Central Retail để đưa đại siêu thị GO! vào Vincom Plaza Đan Phượng là minh chứng cho xu hướng hợp tác thay vì đối đầu trực diện nhằm gia tăng sức cạnh tranh.

Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn, xây dựng một trung tâm thương mại mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở khả năng vận hành sau khi khai trương. Đây cũng là yếu tố khiến cuộc cạnh tranh trên thị trường ngày càng khốc liệt.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho rằng xây dựng một trung tâm thương mại chỉ là bước đầu, còn thách thức lớn hơn là duy trì sức hút thông qua lựa chọn thương hiệu, cơ cấu ngành hàng, tổ chức hoạt động và liên tục cập nhật xu hướng tiêu dùng.

"Bắt đáy" chung cư cũ hay rót tiền vào căn hộ mới?

Giá căn hộ vùng ven vượt 70 triệu đồng/m²: Người mua ở thực bắt đầu rời cuộc chơi

Theo bà An, nhiều trung tâm thương mại mới có thể đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80%, thậm chí hơn 90% ngay khi khai trương, nhưng đó mới chỉ phản ánh sức hút ban đầu. Trong bối cảnh hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh, chủ đầu tư phải liên tục làm mới trải nghiệm để giữ chân cả khách thuê lẫn người tiêu dùng.

Quan điểm trên phản ánh đúng bản chất của ngành bán lẻ hiện đại. Nếu trước đây trung tâm thương mại chỉ đóng vai trò là nơi tập trung các cửa hàng thì hiện nay, đó phải là một không gian trải nghiệm tổng hợp.

Người tiêu dùng không chỉ đến để mua sắm mà còn để ăn uống, giải trí, gặp gỡ bạn bè, chăm sóc sức khỏe, tham gia sự kiện và tận hưởng phong cách sống. Điều đó buộc các chủ đầu tư phải đầu tư nhiều hơn vào thiết kế, công nghệ, dịch vụ và các hoạt động cộng đồng.

Ở góc độ khác, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định rằng khi nguồn cung tiếp tục mở rộng, áp lực cạnh tranh sẽ ngày càng rõ nét, đặc biệt tại khu vực ngoài trung tâm.

Những dự án có định vị rõ ràng, sở hữu tệp dân cư ổn định, cơ cấu khách thuê hợp lý và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có lợi thế trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy cũng như khả năng chống chịu trước áp lực giá thuê.

Ngược lại, những doanh nghiệp chậm thích nghi sẽ bị đào thải. Minh chứng là trường hợp của Parkson từng được xem là biểu tượng của bán lẻ hiện đại nhưng cuối cùng vẫn phải thu hẹp hoạt động rồi rút khỏi thị trường khi không theo kịp sự thay đổi của hành vi tiêu dùng và sức ép cạnh tranh.

Có thể nói, cơ hội luôn đi kèm áp lực. Khi ngày càng nhiều dự án ra đời, bài toán giữ chân khách thuê sẽ trở nên khó khăn hơn.

Bởi vậy, cuộc cạnh tranh trên thị trường mặt bằng bán lẻ trong giai đoạn tới sẽ không còn là cuộc đua về diện tích sàn hay số lượng dự án, mà là cuộc đua về chất lượng vận hành. Công nghệ số, dữ liệu khách hàng, mô hình bán lẻ kết hợp giải trí, các sự kiện cộng đồng, không gian xanh, trải nghiệm cá nhân hóa hay khả năng kết nối đa kênh sẽ trở thành những yếu tố quyết định thành bại.

Hưng Nguyên