Theo quan sát, trong 3 tháng đầu năm 2025, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) tiếp tục đà tăng tốc mạnh và là một trong những ngành "dẫn sóng" của thị trường. Trong đó, tiêu biểu nhất là cổ phiếu BCM (Tổng Công ty đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP) với mức tăng 16%.
Nhóm cổ phiếu “dẫn sóng”
Nhìn lại năm 2024, mặc dù thị trường xảy ra nhiều đợt biến động khá mạnh nhưng nhóm cổ phiếu ngành BĐS KCN vẫn có mức tăng vượt trội (+17,7% so với +12,1% của VN-Index).
Một số cổ phiếu đạt mức tăng nổi bật trong ngành có thể kể đến như GVR (+44,5%) nhờ giá cao su tăng 38% và thu nhập từ việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất KCN; hay SZC cũng tăng 18,8%, nhờ lợi nhuận tăng 39% cùng với diện tích đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) cao kỷ lục.
 |
|
3 tháng đầu năm 2025, nhóm cổ phiếu ngành BĐS KCN tiếp tục đà tăng tốc mạnh và là một trong những ngành "dẫn sóng" của thị trường chứng khoán. |
Trong năm 2025, xét các yếu tố cơ bản, ngành BĐS KCN vẫn được giới phân tích đánh giá còn nhiều tiềm năng tăng trưởng.
Theo báo cáo triển vọng kinh tế vĩ mô năm 2025, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia dự báo dòng vốn FDI sẽ tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, nhất là dòng vốn vào lĩnh vực sản xuất và công nghệ có giá trị cao như công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, chuyển đổi số, logistics, dược phẩm…. FDI giải ngân trong năm 2025 có khả năng vượt 30 tỷ USD.
Hiện, Việt Nam nằm trong 15 nước đang phát triển thu hút FDI lớn nhất thế giới. Thỏa thuận hợp tác giữa Chính phủ Việt Nam và NVIDIA đánh dấu bước ngoặt quan trọng, tạo cơ hội để Việt Nam trở thành trung tâm nghiên cứu và phát triển tạo ra những sản phẩm mới (R&D) về AI hàng đầu châu Á. Làn sóng đầu tư vào các dự án công nghệ cao và các trung tâm nghiên cứu phát triển thúc đẩy nhu cầu về hạ tầng, nhà xưởng, tạo đà tăng trưởng cho thị trường BĐS KCN.
Giai đoạn 2024-2027, Việt Nam dự kiến có khoảng 15.200 ha nguồn cung đất công nghiệp, hơn 6.000.000 m2 tổng nguồn cung kho xưởng.
Đón làn sóng FDI chảy ồ ạt vào Việt Nam, nhiều "ông lớn" BĐS KCN chạy đua mở rộng quỹ đất, xây dựng hàng loạt KCN xanh, KCN thông minh kết hợp đô thị sinh thái.
Điển hình, Viglacera (VGC) – một thành viên của hệ sinh thái GELEX, trong năm 2024 đã được chấp thuận chủ trương đầu tư thêm 3 KCN, gồm KCN Trấn Yên - Giai đoạn 1 (254,6 ha, tổng vốn đầu tư 2.184 tỷ đồng) tại tỉnh Yên Bái; KCN Dốc Đá Trắng (288 ha, tổng vốn đầu tư 1.807 tỷ đồng) tại tỉnh Khánh Hoà; KCN Sông Công II - Giai đoạn 2 (296,2 ha, tổng vốn đầu tư 3.985 tỷ đồng) tại tỉnh Thái Nguyên.
Một số doanh nghiệp nổi bật trong lĩnh vực BĐS KCN như Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP), Kinh Bắc (KBC), IDICO (IDC)… cũng đang tích cực mở rộng quỹ đất và triển khai các KCN.
Các chuyên gia từ VIS Rating nhận định, doanh số bán hàng của các chủ đầu tư sẽ gia tăng mạnh khi nguồn cung và nhu cầu đất công nghiệp mới đều tăng lên.
CBRE Việt Nam kỳ vọng giá cho thuê BĐS KCN tiếp tục tăng trong những năm tới, với mức tăng khoảng 5-9%/năm tại phía Bắc và 3-7% tại phía Nam. Trong đó, sản phẩm kho xưởng xây sẵn cho thuê dự báo phát triển mạnh cùng sự cải thiện của lĩnh vực logistics để đáp ứng nhu cầu ngày một cao của đầu tư FDI.
Các chuyên gia nhận định lợi nhuận toàn ngành BĐS KCN năm 2025 dự báo tăng 30,4% so với năm trước, các doanh nghiệp mảng này sẽ bước vào thời kỳ "rực rỡ".
Cổ phiếu tiềm năng
Theo giới phân tích, việc các “ông lớn” được dự báo "ăn nên làm ra" giúp đà tăng trưởng của doanh nghiệp BĐS KCN được kỳ vọng sẽ nối dài, trong đó lợi thế thuộc về những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất lớn, hạ tầng giao thông thuận tiện, thuộc nhóm cổ phiếu có điểm sáng đầu tư năm 2025 được khuyến nghị.
Dù vậy, nhà đầu tư cũng cần lưu ý là tuy có một số yếu tố thuận lợi nêu trên, song ở chiều hướng ngược lại, ngành BĐS KCN cũng sẽ phải đối mặt với một số thách thức như: lợi thế cạnh tranh về giá thuê trong các KCN ở Việt Nam đang dần giảm - khi chênh lệch giá thuê trung bình ở các khu vực khác gần như rất nhỏ, hay chi phí đầu tư cho các KCN mới đang tăng lên do chi phí đền bù đất để giải phóng mặt bằng tăng. Điều này có thể sẽ làm giảm biên lợi nhuận của các dự án mới xuống còn khoảng 30-35%, so với mức trên 50% đối với các KCN hiện hữu.
Dựa trên những đặc điểm riêng và lợi thế sẵn có của từng doanh nghiệp, Chứng khoán SSI dự báo lợi nhuận của các chủ đầu tư KCN niêm yết sẽ có sự phân hóa trong năm 2025, trong đó có một vài cái tên nổi bật như Tổng Công ty đầu tư và Phát triển Công nghiệp, Cao su Đồng Phú (DPR) và Kinh Bắc.
Với Tổng Công ty đầu tư và Phát triển Công nghiệp, đây là một trong những chủ đầu tư KCN hàng đầu cả nước khi sở hữu tổng cộng 357ha đất có sẵn cho thuê, và có thêm 128ha đất ở và thương mại tại thành phố mới Bình Dương. Hơn nữa, liên doanh VSIP, do doanh nghiệp nắm giữ 49% cổ phần, dự kiến sẽ ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận khi VSIP Cần Thơ, VSIP Bắc Ninh 2, VSIP Nghệ An 2 và VSIP 3 tiếp tục thu hút khách hàng lớn thuê, cũng như VSIP Lạng Sơn và KCN Sơn Mỹ 2 bắt đầu hoạt động vào năm 2026. Dự báo lợi nhuận sau thuế sẽ tăng 35% trong năm 2025, chủ yếu do chuyển nhượng đất tại thành phố mới Bình Dương và lợi nhuận từ liên doanh VSIP. Ngoài ra, việc bán đấu giá công khai 300 triệu cổ phiếu vào cuối tháng 4 tới, dự kiến thu về hơn 20.000 tỷ đồng, cũng là yếu tố hứa hẹn giúp thu hút dòng tiền ngắn hạn đối với cổ phiếu này.
Cao su Đồng Phú với quỹ đất lớn tại các vị trí khác nhau sẽ mang lại cơ hội đáng kể để chuyển đổi thành các KCN. Nhu cầu về KCN tại tỉnh Bình Phước dự kiến sẽ tăng lên do tỷ lệ lấp đầy cao tại Bình Dương (94%) và Đồng Nai (92%). Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng cải thiện, như đường bộ cao tốc Bắc - Nam đoạn từ Gia Nghĩa đến Chơn Thành và tuyến đường từ TPHCM đến Chơn Thành (chạy qua Thủ Dầu Một), càng củng cố triển vọng của doanh nghiệp. Ngoài ra, mảng cao su tự nhiên truyền thống dự kiến cũng sẽ tích cực nhờ dự báo giá cao su tăng trong năm 2025.
Còn Kinh Bắc, mặc dù kết quả kinh doanh chậm lại trong 3 quý đầu năm 2024 do thiếu đất công nghiệp cho thuê, nhưng nhiều khả năng doanh nghiệp sẽ ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận đáng kể khi các dự án BĐS trọng điểm nhận được phê duyệt pháp lý, dự kiến từ nay đến nửa đầu năm 2025. Trong ngắn hạn, kỳ vọng doanh nghiệp sẽ cho thuê tổng cộng 21ha đất công nghiệp tại các KCN như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tân Phú Trung. Trong dài hạn, dự báo KCN Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng (687ha) và Khu đô thị Phúc Ninh tại tỉnh Bắc Ninh (114ha) sẽ hoàn tất thủ tục pháp lý trong năm 2025 và bắt đầu cho thuê, từ đó đóng góp lớn vào lợi nhuận sau thuế.
Hải Giang
