Những tháng đầu năm 2022, người dân tại Sầm Sơn được chứng kiến hiện tượng sốt đất chưa từng thấy. Giá bất động sản nhảy múa, đất nền tại nhiều khu vực lân cận thành phố tăng dựng đứng 50-60% theo tháng hoặc quý, cục bộ có những khu vực giá đất x2, x3 chỉ trong vài tuần.

Xa rồi thời x2, x3

Anh Trần Minh Tuấn, một môi giới “thổ địa” ở Sầm Sơn cho hay, sốt đất đã âm ỉ cháy trên địa bàn từ năm 2017, nhưng chỉ thực sự bùng lên vào cuối năm 2021, đầu năm 2022. Ở giai đoạn đỉnh sốt, những tay “lướt sóng” giàu kinh nghiệm có thể lãi tiền tỷ chỉ trong vài ngày.

Một trong những thương vụ “ăn đậm” nhất của anh Tuấn là vào cuối tháng 1/2022, khi anh xuống tiền mua lại một lô đất rộng hơn 200 m2 tại tại xã Quảng Đại (TP.Sầm Sơn) với giá 2,1 tỷ đồng, chủ đất cần tiền nên bán gấp.

“Lô đất có vị trí đẹp, dù giá đã tăng khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2021, song vẫn rất hời. Dù lúc đó không đủ tiền mặt, nhưng vì tiềm năng rất lớn, nên tôi đánh liều vay nóng gần 1 tỷ đồng để mua, sau đó rao bán lại”, anh Tuấn chia sẻ.

Dù tự tin có thừa, nhưng chính bản thân anh Tuấn cũng không ngờ chỉ sau một tuần đăng bán đã có khách mua, chấp nhận mức giá 2,9 tỷ đồng. Đồng nghĩa, trong vài ngày, anh “ăn đậm” 800 triệu đồng chênh lệch.

Nguyên nhân dẫn đến sốt đất tại Sầm Sơn, theo giới phân tích, là bởi những thông tin rất tích cực về hạ tầng của nhiều doanh nghiệp lớn, điển hình như các dự án của FLC Group và Sun Group.

Cùng với sóng hạ tầng, giá đất đa dạng, tùy địa hình và khu vực mà dao động từ vài triệu đến vài chục triệu/m2, đã thuyết phục nhà đầu tư (chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM) xuống tiền.

Ngoài ra, bàn tay thao túng của “cò”, giới đầu cơ cũng là một phần nguyên nhân khiến thị trường nhà đất Sầm Sơn không ngừng nhảy múa.

Sau thời gian dài sốt đất, hiện tượng thổi giá từng báo động đến mức UBND tỉnh Thanh Hóa phải ra chỉ đạo khẩn. Nhưng nay, thị trường nhà đất Sầm Sơn rơi vào cảnh đìu hiu, vắng khách mua, môi giới gần như “bốc hơi”.

Theo khảo sát của Vnbusiness, sau cơn sốt điên cuồng vào đầu năm, kể từ quý III/2022, sức nóng thị trường bắt đầu hạ nhiệt và đến quý IV/2022 thì gần như tắt hẳn. Ngay cả những khu vực vùng ven dự án lớn cũng rất ít giao dịch.

Điển hình, giá đất khu vực Nam Sầm Sơn đã giảm 20-30%. Một nền đất trong đỉnh sốt có giá 1,1 tỷ đồng nay xuống chỉ còn khoảng 800 triệu đồng. Các nền đất vùng ven vốn tăng dựng đứng 2-3 lần, nay rao bán giảm từ 50-200 triệu đồng/nền.

Các sản phẩm biệt thự - liền kề ven sông từng “gây bão” hồi mới ra mắt, giờ gần như trong tình trạng “đóng băng”. Sóng ngầm cắt lỗ 15-30% xuất hiện ngày càng nhiều. Không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang hụt hơi.

Trong nguy có cơ?

Anh Lê Đình Văn, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, cuối năm 2021, anh rót tiền đầu tư 3 lô đất nền ở xã Quảng Đại. Sau nửa năm, nhiều khách hỏi mua và trả chênh mỗi lô 600 triệu đồng nhưng anh không bán vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Đến cuối quý II/2022, nhận thấy tình hình thị trường chuyển biến xấu, anh Văn ký gửi môi giới bán các lô đất theo giá thị trường, nhưng đến nay vẫn chưa thể chốt được vì khách ép giá xuống quá thấp.

“Môi giới nói nếu chấp nhận bán hòa vốn thì sẽ dễ bán hơn, nhưng đầu tư gần 5 tỷ đồng, sau gần 2 năm không được lãi đồng nào thì thật khó chấp nhận. Tôi định sẽ giảm thêm 10% lợi nhuận nữa (tức cắt lời 70%), nếu vẫn không bán được thì đành chấp nhận chôn vốn thêm 2-3 năm nữa đợi sóng lên”, anh Văn chia sẻ.

Tiết lộ với Vnbusiness, chủ một sàn giao dịch bất động sản ở Sầm Sơn cho hay trong 2 tháng qua, số hồ sơ ký gửi bán đất nền, nhà phố, biệt thự tăng gần 300%; 2/3 lượng sản phẩm nhờ bán được mua trong thời điểm sốt đất nên giá khá cao.

Hầu hết khách ký gửi bán đất chấp nhận mức cắt lãi 60-70%, một số nhà đầu tư đuối tài chính đồng ý bán bằng giá mua vào, đồng thời sẵn sàng chi tiền hoa hồng cho môi giới với mức cao hơn để thoát được hàng, thu hồi vốn. Tuy nhiên, rất ít trường hợp bán cắt lỗ dù đang chịu sức ép lãi vay cao.

Điểm sáng của thị trường bất động sản Sầm Sơn hiện tại là các dự án của Sun Group và FLC. Đơn cử, với dự án của Sun Group, giá shophouse khoảng 7 tỷ đồng/căn (tăng trên dưới 1 tỷ đồng/căn so với lúc ra hàng), giá biệt thự cao nhất là 70 tỷ đồng/căn.

Tại FLC Sầm Sơn, phân khúc biệt thự được hưởng lợi từ dự án của Sun Group nên đã “cháy hàng” từ đầu năm 2022. Phân khúc liền kề dù còn tồn kho khá cao nhưng giá vẫn neo ở mức 7-8 tỷ đồng/căn (đầy đủ pháp lý).

Thị trường nhà đất Sầm Sơn rõ ràng đang hạ nhiệt sau cơn sốt. Nhiều nhà đầu tư đang "mắc cạn" với những khối tài sản bạc tỷ, thậm chí đứng trước nguy cơ “gãy đòn bẩy” phải bán tháo. Tuy nhiên, "trong nguy có cơ", vẫn có những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và tiềm lực đang chờ cơ hội để “bắt đáy”.

Điển hình như anh Hà Trung Dũng, một nhà đầu tư tại TP.HCM. Đang nắm trong tay 2 căn biệt thự, anh nhận định nếu dùng tiền thật (tiền của mình) thì không có gì phải lo thanh khoản thấp. Giờ mỗi căn biệt thự ven biển Sầm Sơn có giá khoảng 14 tỷ đồng, tăng 2 tỷ đồng so với quý I/2022.

“Một anh bạn của tôi đang có 6 căn và vẫn có ý định gom thêm nếu có sản phẩm giá tốt. Cứ than mất thanh khoản, mất giá, nhưng giờ mà có sản phẩm bán bằng giá lúc mới ra hàng thì có người hốt liền”, anh Dũng chia sẻ.

Có thể thấy, luôn có cơ hội trong thời điểm khó khăn, tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố.

Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.

Nhật Minh