Từ tối ưu thiết kế, chuẩn hóa thi công đến ứng dụng công nghệ và thay đổi cách lựa chọn quỹ đất, các chủ đầu tư đang tìm cách hãm đà tăng giá thành, giữ sức mua cho thị trường.

Tìm mọi cách giữ giá nhà vừa túi tiền

Thị trường bất động sản đang đối mặt với nghịch lý nhu cầu tìm mua nhà ở vẫn lớn, nhưng khả năng chuyển hóa thành giao dịch lại hạn chế khi mặt bằng giá liên tục vượt lên trên thu nhập của người dân.

Khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung phù hợp khiến bài toán giá bán trở thành áp lực không nhỏ đối với các chủ đầu tư.

Theo thống kê của Batdongsan, gần 70% nhu cầu tìm mua nhà tập trung ở nhóm sản phẩm dưới 3 tỷ đồng, nhưng căn hộ thuộc tầm giá này chỉ chiếm khoảng 9% giao dịch tại TP HCM.

Trong 9 tháng đầu năm, giá căn hộ tại thành phố bình quân khoảng 88 triệu đồng mỗi m2. Nguồn cung nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng mỗi m2 gần như biến mất tại khu vực trung tâm.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng mỗi m2 hiện chỉ chiếm khoảng 18% nguồn cung. Điều này cho thấy thị trường đang thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Trước thực tế đó, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh cách phát triển dự án, thay vì tiếp tục chạy theo những sản phẩm cao cấp, diện tích lớn hay hệ thống tiện ích đầu tư dàn trải.

Phú Đông Group là một trong những doanh nghiệp theo đuổi phân khúc căn hộ vừa túi tiền tại TP HCM và khu vực Bình Dương cũ. Các dự án Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premium, Sky Garden được phát triển với giá sơ cấp khoảng 30-40 triệu đồng mỗi m2.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết để duy trì mức giá này, doanh nghiệp phải kiểm soát chi phí ngay từ khâu lựa chọn quỹ đất, thiết kế đến xây dựng và đầu tư tiện ích.

Tương tự, Bcons lựa chọn hướng tiếp cận từ thiết kế căn hộ. Doanh nghiệp hiện tập trung phát triển những căn hộ diện tích khoảng 40-60 m2, bố trí hai phòng ngủ, hướng đến người thu nhập trung bình và các gia đình trẻ.

Không chỉ các doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở vừa túi tiền, những chủ đầu tư có danh mục dự án lớn cũng đang tìm cách kiểm soát chi phí để hạn chế áp lực tăng giá bán.

Tại Novaland, ông Cao Trần Duy Nam, Phó tổng giám đốc công ty, cho biết giá vật liệu xây dựng tăng mạnh đang tạo sức ép đáng kể lên chi phí phát triển dự án. Có thời điểm, giá vật liệu tăng 20-30%, thậm chí một số mặt hàng tăng tới 50%.

Thay vì chuyển toàn bộ phần chi phí phát sinh sang khách hàng, doanh nghiệp lựa chọn tối ưu chuỗi triển khai dự án và tăng cường quản trị nội bộ, hướng tới giảm chi phí thiết kế và rút ngắn khoảng 10% thời gian xây dựng.

Giải bài toán từ quỹ đất và hạ tầng

Ở hướng tiếp cận khác, Nam Long phát triển dòng sản phẩm EHomeS với căn hộ phổ biến 40-60 m2, hướng đến khách hàng thu nhập trung bình. Doanh nghiệp tổ chức sản phẩm trong hệ sinh thái đô thị, tận dụng hạ tầng và tiện ích chung để duy trì chất lượng sống mà không phải đưa quá nhiều hạng mục đầu tư vào từng căn hộ.

Trong khi đó, Nhà Khang Điền chú trọng kiểm soát chi phí từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, nghiên cứu tính khả thi và hoàn thiện pháp lý. Đây là những khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian triển khai, chi phí vốn và ngân sách phát triển dự án.

'Nhà giàu cũng khóc' vì biệt thự, liền kề khó bán

‘Bắt đáy’ nhà đất thời thanh khoản thấp có dễ?

Những cách làm trên cho thấy doanh nghiệp đang chuyển từ tư duy kiểm soát chi phí đơn lẻ sang quản trị tổng thể. Tuy nhiên, khả năng tiết giảm cũng có giới hạn khi nhiều khoản đầu vào nằm ngoài quyền chủ động của chủ đầu tư.

Theo VARS, đất đai và các nghĩa vụ liên quan chiếm khoảng 30-35% tổng chi phí phát triển dự án, trong khi chi phí xây dựng chiếm khoảng 45-60%. Phần còn lại là chi phí tài chính, quản lý và triển khai.

Doanh nghiệp có thể chủ động điều chỉnh thiết kế, vật liệu và biện pháp thi công, nhưng khó kiểm soát hoàn toàn giá đất, nghĩa vụ tài chính và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Ở góc độ thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP HCM, nhận định giá nhà cao cùng chi phí vay vốn khiến người mua ngày càng thận trọng, đặc biệt là nhóm khách hàng phụ thuộc vào tín dụng. Khả năng chi trả đang trở thành yếu tố quyết định đối với giao dịch bất động sản.

Savills dự báo trong hai năm tới, căn hộ có tổng giá trị khoảng 3,5 tỷ đồng tại TP HCM mở rộng có thể chiếm 15% nguồn cung, tăng so với mức 5% năm 2025. Dù vậy, tỷ trọng này vẫn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.

Theo bà Hương, nỗ lực tối ưu của từng chủ đầu tư khó giải quyết triệt để tình trạng thiếu nhà vừa túi tiền nếu không có sự cải thiện từ phía chính sách. Quỹ đất phù hợp, thủ tục pháp lý thông suốt, nghĩa vụ tài chính hợp lý và hạ tầng kết nối tại các khu vực vệ tinh là những yếu tố trực tiếp tác động đến giá thành.

KTS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, cho rằng bài toán nhà ở phù hợp với khả năng chi trả không đơn thuần là tìm cách kéo giá bán xuống thấp, mà cần thay đổi tư duy phát triển bất động sản.

Những căn hộ có giá khoảng 2-3 tỷ đồng hoàn toàn có thể phát triển tại các khu vực xa trung tâm hơn, nơi giá đất còn phù hợp, với điều kiện được kết nối thuận tiện bằng hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là metro, đồng thời có trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu.

Có thể nói, những nỗ lực hãm phanh giá nhà từ phía doanh nghiệp là tín hiệu cần thiết, nhưng chưa đủ để tạo ra chuyển biến trên diện rộng. Muốn có nguồn cung vừa túi tiền ổn định, thị trường cần đồng thời tháo gỡ nút thắt pháp lý, mở rộng quỹ đất có chi phí hợp lý và đầu tư hạ tầng tại các đô thị vệ tinh...

Hưng Nguyên