Khi khả năng bán hàng chưa phục hồi tương xứng với nguồn cung, nhiều chủ đầu tư phải tăng huy động vốn, tái cơ cấu nợ, thậm chí tìm đến nguồn vay từ lãnh đạo và người thân để duy trì hoạt động.

Gánh nặng vốn

Bức tranh tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong quý III/2026 tiếp tục cho thấy áp lực vốn chưa được giải tỏa.

Không chỉ đối mặt với những khoản vay hàng nghìn tỷ đồng, các chủ đầu tư còn phải giải bài toán cân đối dòng tiền khi doanh thu bán hàng chưa phục hồi, trong khi chi phí lãi vay và nghĩa vụ thanh toán vẫn đến hạn.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Novaland tiếp tục nằm trong nhóm doanh nghiệp địa ốc có dư nợ vay lớn nhất thị trường. Tại ngày 30/9, tổng dư nợ vay tài chính của doanh nghiệp đạt khoảng 72.413 tỷ đồng, tương đương 28% tổng tài sản.

Trong đó, nợ vay ngắn hạn gần 29.750 tỷ đồng, chiếm 41,1% tổng dư nợ, bao gồm hơn 12.503 tỷ đồng trái phiếu, 9.259 tỷ đồng vay bên thứ ba và gần 7.959 tỷ đồng vay ngân hàng.

Ba chủ nợ lớn của Novaland là MBBank, VPBank và TPBank, với tổng dư nợ khoảng 23.361 tỷ đồng. Đáng chú ý, dù ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 1.102 tỷ đồng trong quý III, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh lũy kế 9 tháng vẫn âm hơn 5.363 tỷ đồng.

Các khoản lãi vay quá hạn được ghi nhận ở mức hơn 5.241 tỷ đồng. Điều này cho thấy lợi nhuận kế toán chưa đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đã giải quyết được bài toán thanh khoản.

Áp lực tương tự xuất hiện tại nhiều doanh nghiệp khác. Phát Đạt ghi nhận tổng dư nợ vay khoảng 13.638 tỷ đồng vào cuối tháng 9, tăng 2,34 lần so với đầu năm.

Trong đó, hơn 8.834 tỷ đồng đến từ 3 khoản vay tại MBBank, phục vụ thương vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn góp và tăng vốn tại Lotte Properties HCMC, đơn vị liên quan đến dự án Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm. Các khoản vay có thời hạn trả gốc kéo dài đến giai đoạn 2030-2034, cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính để mở rộng danh mục đầu tư dài hạn.

Tại Nhà Khang Điền, tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn cuối quý III đạt gần 17.777 tỷ đồng, tăng 75,1% so với đầu năm. Trong 9 tháng, dòng tiền kinh doanh dương hơn 470 tỷ đồng nhưng số tiền chi trả lãi vay đã vượt 862 tỷ đồng.

TTC Land cũng ghi nhận dư nợ vay và nợ thuê tài chính khoảng 4.716 tỷ đồng, tăng 530 tỷ đồng so với đầu năm.

Một số doanh nghiệp dù đã giảm dư nợ vẫn chưa thoát khỏi sức ép tài chính. Hoàng Quân có tổng dư nợ vay khoảng 1.062 tỷ đồng, giảm gần 14% so với đầu năm, nhưng lượng tiền và tương đương tiền cuối tháng 9 chỉ còn 24,3 tỷ đồng, tương đương 2,3% tổng dư nợ. Đầu tháng 9, doanh nghiệp còn đối mặt với nguy cơ bị HDBank thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý các khoản vay quá hạn.

Chờ lời giải bài toán sử dụng vốn

Đáng chú ý, tại Quốc Cường Gia Lai, dư nợ vay cuối quý III còn hơn 910 tỷ đồng, giảm khoảng 12% so với đầu năm, nhưng doanh nghiệp vẫn phải thu xếp 1.471,4 tỷ đồng để hoàn tất nghĩa vụ thanh toán liên quan đến dự án Bắc Phước Kiển.

Trong tổng dư nợ, các khoản vay cá nhân lên tới hơn 557 tỷ đồng. Đáng chú ý, bà Nguyễn Ngọc Huyền My, con gái Tổng giám đốc Nguyễn Thị Như Loan, cho doanh nghiệp vay hơn 186 tỷ đồng không tính lãi; ông Nguyễn Quốc Cường cho vay 30 tỷ đồng; Chủ tịch HĐQT Lại Thế Hà cho vay 20 tỷ đồng...

Việc huy động vốn từ nội bộ không phải giải pháp phổ biến của toàn thị trường, nhưng cho thấy khi kênh tín dụng và dòng tiền kinh doanh gặp khó, doanh nghiệp phải tìm kiếm thêm nguồn lực từ nhiều phía để duy trì nghĩa vụ tài chính.

Giá đất đấu giá sụt mạnh: Kết thúc thời 'lướt sóng'?

Bất động sản có thể trông chờ lãi suất giảm để phục hồi thanh khoản?

Khó khăn của doanh nghiệp địa ốc không chỉ xuất phát từ quy mô nợ vay mà còn nằm ở khả năng chuyển hóa sản phẩm thành dòng tiền.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, toàn thị trường có 31.844 sản phẩm nhà ở mở bán mới nhưng chỉ ghi nhận 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%.

Ông Nguyễn Hữu Nhơn, chuyên gia nghiên cứu thị trường của DXS-FERI, cho biết giao dịch hiện chủ yếu tập trung tại những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục hạn chế.

Một trong những nguyên nhân khiến sức cầu chưa cải thiện là chi phí vốn vay mua nhà vẫn ở mức cao. Lãi suất cố định trong 12 tháng đầu phổ biến 8,5-11,5%/năm, sau thời gian ưu đãi có thể thả nổi lên 13-15%/năm.

Ông Nguyễn Trường Sơn, Tổng giám đốc Bluemarq Group, cũng cho rằng lãi suất vay mua nhà cao khiến khách hàng thận trọng, kéo dài thời gian ra quyết định. Điều này tác động trực tiếp đến hoạt động bán căn hộ, đất nền và môi giới, qua đó ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp.

Trước sức ép dòng tiền, doanh nghiệp bất động sản đang tìm cách mở rộng nguồn huy động, đồng thời rà soát danh mục tài sản, chuyển nhượng dự án và tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư.

Hoạt động M&A vì thế tiếp tục được xem là một kênh bổ sung vốn quan trọng. Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận các thương vụ đáng chú ý như Amata Township Long Thành trị giá 492,24 tỷ đồng, Empire City tại Thủ Thiêm khoảng 7.000 tỷ đồng, EverRich 2/River City khoảng 5.230 tỷ đồng và Phú Định Riverside khoảng 245 tỷ đồng.

Bên cạnh chuyển nhượng tài sản, phát hành cổ phiếu cũng được nhiều doanh nghiệp lựa chọn. Novaland dự kiến chào bán hơn 800 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, huy động khoảng 8.007 tỷ đồng.

Nguồn tiền được định hướng thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và khoản phải trả quá hạn của công ty cùng một số đơn vị thành viên.

Trong khi đó, Phát Đạt dự kiến chào bán gần 199,6 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, qua đó có thể thu về gần 1.996,6 tỷ đồng. Nguồn vốn được sử dụng cho hoạt động kinh doanh, bổ sung vốn lưu động và nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp tại các doanh nghiệp dự án.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc kinh doanh tiếp thị DXS-FERI, doanh nghiệp bất động sản đang tìm nhiều phương thức bổ sung nguồn lực tài chính trong bối cảnh dòng tiền phục hồi không đồng đều.

Tuy nhiên, hiệu quả huy động vốn không chỉ được đo bằng số tiền thu về mà còn phụ thuộc vào khả năng sử dụng vốn đúng mục đích, cải thiện dòng tiền và tạo nguồn thu bền vững.

Thực tế, tăng vốn hay vay thêm chỉ giúp doanh nghiệp có thêm dư địa tài chính nếu nguồn lực mới được chuyển hóa thành dòng tiền thực. Với những doanh nghiệp đang gánh nợ lớn, việc tiếp tục mở rộng đầu tư khi sức mua yếu có thể khiến áp lực tài chính tích tụ.

Ngược lại, ưu tiên hoàn thiện pháp lý, đẩy nhanh tiến độ dự án có khả năng tiêu thụ, cơ cấu lại kỳ hạn nợ và xử lý tài sản kém hiệu quả sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản.

Hưng Nguyên