Bà Eto Etsuko, Giám đốc cấp cao phụ trách hoạch định doanh nghiệp của AEON Việt Nam, cho biết trong giai đoạn 2026-2030, Việt Nam là một trong những thị trường bán lẻ được tập đoàn ưu tiên cao nhất. Khoảng 60% tổng vốn đầu tư dự kiến tại ASEAN sẽ dành cho Việt Nam, với mục tiêu đưa quy mô kinh doanh tại thị trường này tăng gấp 3 lần vào năm 2030.

Đầu tư dài hạn, địa phương phải sẵn sàng

Theo bà Eto Etsuko, quá trình mở rộng sẽ được triển khai linh hoạt, thay vì áp dụng một mô hình bán lẻ cho mọi địa phương. Tùy quy mô dân số, vùng khách hàng, nhu cầu tiêu dùng và điều kiện hạ tầng, nhà đầu tư có thể lựa chọn trung tâm thương mại, cửa hàng quy mô lớn, siêu thị vừa hoặc siêu thị nhỏ.

“Việc lựa chọn mô hình phù hợp với từng địa bàn sẽ quyết định hiệu quả vận hành và khả năng phát triển lâu dài”, bà nói.

Bà Eto Etsuko cho biết nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến địa bàn và điều kiện triển khai dự án. Đây cũng là cơ sở để xây dựng kế hoạch mở rộng kinh doanh tại Việt Nam trong trung hạn.

“Quyết định đầu tư không đơn thuần là quyết định mở cửa hàng ở đâu. Đó là cam kết xây dựng sự hiện diện kinh doanh dài hạn và phát triển cùng địa phương. Vì vậy, chúng tôi không chỉ xem xét thị trường bán lẻ hiện tại mà còn quan tâm đến tiềm năng tương lai và khả năng phát triển bền vững của địa phương”, bà Eto Etsuko nói.

Hơn thế nữa, nhà bán lẻ hàng đầu của Nhật Bản đặc biệt quan tâm đến khả năng kết nối giao thông và hạ tầng logistics tại Việt Nam. Quỹ đất phù hợp cùng sự đồng bộ với quy hoạch cũng là những điều kiện trực tiếp quyết định khả năng triển khai dự án.

Với các nhà bán lẻ ngoại rót vốn vào Việt Nam, họ quan tâm vị trí đầu tư gắn với giao thông, chi phí vận chuyển và thời gian giao hàng. Vì vậy, họ cần thủ tục rõ ràng, thông tin sớm về quy hoạch, đất đai để chủ động triển khai.

Bà Eto Etsuko nhấn mạnh nhà đầu tư đặc biệt coi trọng việc chia sẻ thông tin từ sớm, duy trì đối thoại thường xuyên và xây dựng cơ chế phối hợp hiệu quả giữa chính quyền và doanh nghiệp. Cách làm này giúp đánh giá cơ hội chính xác hơn, nhận diện vấn đề sớm và chủ động trong quá trình triển khai dự án.

“Sự phối hợp thực chất như vậy tạo ra khác biệt đáng kể. Mong rằng cơ chế mới sẽ được triển khai một cách nhất quán và hiệu quả tại các địa phương”, bà nói.

Đón vốn ngoại, giữ lại giá trị trong nước

Những yêu cầu về sự sẵn sàng của địa phương càng đáng chú ý khi các tập đoàn bán lẻ quốc tế đang tiếp tục mở rộng kế hoạch đầu tư tại Việt Nam. Giữa tháng 9/2026, bà Wallaya Chirathivat, Chủ tịch Central Group, cho biết Việt Nam tiếp tục là một trong những thị trường ưu tiên trong chiến lược quốc tế của tập đoàn, với kế hoạch đầu tư thêm khoảng 1,5 tỷ USD trong 10 năm tới.

Tính đến nay, Central Retail, thành viên của Central Group, đã đầu tư khoảng 1,5 tỷ USD tại Việt Nam và hiện vận hành khoảng 330 cửa hàng, trung tâm mua sắm tại 26 tỉnh, thành phố. Tập đoàn đang nghiên cứu khoảng 200 địa điểm tiềm năng để mở rộng mạng lưới.

Con số 200 địa điểm cho thấy bài toán mặt bằng sẽ tiếp tục được đặt ra khi mạng lưới bán lẻ mở rộng. Tuy nhiên, việc tìm được địa điểm phù hợp vẫn là thách thức.

Lãnh đạo Central Retail cho biết chi phí đất tại Việt Nam khá cao, đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ để bảo đảm hiệu quả đầu tư. Một số quy định pháp lý vẫn có cách hiểu khác nhau, dù thủ tục hành chính đã được cải thiện đáng kể.

Với các nhà đầu tư, những yếu tố này liên quan trực tiếp đến bài toán hiệu quả. Chi phí đất, thời gian hoàn tất thủ tục và khả năng khai thác địa điểm đều được tính vào phương án đầu tư trước khi quyết định triển khai.

Ở chiều thị trường, sức mua cũng là yếu tố quan trọng trong quyết định mở rộng mạng lưới. Báo cáo cập nhật ngành bán lẻ tháng 9/2026 của Công ty Chứng khoán TCBS chỉ ra một số chính sách đang tác động trực tiếp đến tiêu dùng. Trong đó, thuế giá trị gia tăng (VAT) tiếp tục được giữ ở mức 8% đến hết ngày 31/12/2026, trước khi trở lại 10% nếu không có văn bản gia hạn. 

Bên cạnh chính sách thuế VAT, phía TCBS cũng ghi nhận thêm nhiều yếu tố đang hỗ trợ sức mua và hoạt động bán lẻ. Đáng chú ý là mức giảm trừ gia cảnh tăng khoảng 40% từ kỳ tính thuế 2026, bỏ thuế khoán với hộ kinh doanh từ 1/1/2026, Luật Thương mại điện tử số 122/2025/QH15 có hiệu lực từ 1/7/2026 và Nghị định 273/2026/NĐ-CP về kinh doanh hàng miễn thuế có hiệu lực từ 21/8/2026.

Những thay đổi này tạo thêm dư địa cho sức mua. Đây cũng là yếu tố được các nhà bán lẻ tính đến khi xác định quy mô và hiệu quả của từng điểm bán.

Tuy nhiên, mở rộng mạng lưới không chỉ cần sức mua mà còn đòi hỏi nguồn hàng đủ sức đáp ứng. Theo bà Eto Etsuko, đầu tư cửa hàng nên đi cùng phát triển nhà cung ứng địa phương. Các nhà sản xuất đáp ứng tốt hơn về chất lượng, truy xuất nguồn gốc, an toàn thực phẩm và yêu cầu bền vững sẽ có thêm cơ hội tham gia hệ thống phân phối hiện đại.

Khi mạng lưới bán lẻ mở rộng, đây vừa là cơ hội mở rộng đầu ra, vừa đặt ra yêu cầu nâng cấp quy trình đối với các nhà cung ứng trong nước. Sản phẩm muốn vào hệ thống phân phối hiện đại phải đáp ứng ngày càng cụ thể các yêu cầu về chất lượng, truy xuất và tiêu chuẩn bền vững.

Với địa phương, tác động của một dự án bán lẻ vì vậy không chỉ nằm ở số vốn đầu tư hay số lượng cửa hàng. Khi mạng lưới bán lẻ mở rộng, hệ sinh thái nhà cung ứng, logistics, chuỗi lạnh và việc làm cũng có thêm điều kiện phát triển.

Những yêu cầu từ phía nhà đầu tư cũng đặt ra bài toán về khả năng sẵn sàng của từng địa phương khi đón dòng vốn bán lẻ mới. Bà Eto Etsuko cho biết doanh nghiệp kỳ vọng các cơ chế mới được triển khai đồng bộ, hiệu quả tại địa phương. Cùng với cải thiện giao thông và logistics, nhà đầu tư cũng mong muốn có thông tin sớm, rõ ràng hơn về quy hoạch, đất đai và dự án để chủ động xây dựng kế hoạch mở rộng.

Khi dòng vốn bán lẻ đang tăng tốc, lợi thế không chỉ nằm ở quy mô thị trường mà còn ở khả năng đưa các kế hoạch đầu tư vào triển khai thực tế. Với các địa phương, đây là điều kiện để dòng vốn mới tạo thêm việc làm, mở rộng hệ thống cung ứng và gia tăng hoạt động kinh tế.

Thế Vinh