Sự “lệch pha” giữa kỳ vọng tăng trưởng và thực trạng tài chính đang phản ánh quá trình thanh lọc khắc nghiệt của thị trường địa ốc sau nhiều năm biến động.

Phía sau những tham vọng

Ở nhóm doanh nghiệp dẫn đầu, năm 2026 được xem là giai đoạn tái tăng tốc. Vinhomes tiếp tục gây chú ý khi đặt mục tiêu doanh thu tới 285.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 60.000 tỷ đồng, bỏ xa phần còn lại của thị trường.

Sunshine Group cũng đưa ra kế hoạch đầy tham vọng với 40.000 tỷ đồng doanh thu và 15.000 tỷ đồng lãi trước thuế. Nếu hoàn thành, doanh nghiệp này sẽ trở thành đơn vị có lợi nhuận lớn thứ hai ngành bất động sản niêm yết, chỉ sau Vinhomes.

Novaland cũng đặt cược lớn vào chu kỳ phục hồi mới khi xây dựng kế hoạch gần 23.000 tỷ đồng doanh thu, cao gấp hơn ba lần năm trước và là mức cao nhất lịch sử doanh nghiệp.

Trong khi đó, Taseco Land đặt mục tiêu doanh thu vượt 11.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế trên 2.500 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm 2025. Còn Nam Long kỳ vọng doanh số đạt 23.460 tỷ đồng, tiếp tục nối dài đà tăng trưởng sau năm ghi nhận doanh số kỷ lục.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long, nhận định kinh tế vĩ mô vẫn duy trì tích cực, đầu tư hạ tầng được thúc đẩy mạnh và tốc độ đô thị hóa tiếp tục gia tăng. Theo ông, thị trường bất động sản năm 2026 có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng thận trọng và bền vững hơn.

Không chỉ các “ông lớn”, nhiều doanh nghiệp như Đất Xanh, Văn Phú, Khang Điền hay Hà Đô cũng đồng loạt xây dựng kế hoạch kinh doanh tăng trưởng so với năm trước.

Có thể thấy loạt đại gia có tiếng đang đặt mục tiêu cao, tuy nhiên, phía sau những con số tích cực ấy, thị trường thực tế lại chưa thực sự hồi phục mạnh như kỳ vọng.

Theo các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán ACB, tăng trưởng của ngành bất động sản dân dụng hiện vẫn phụ thuộc rất lớn vào một số doanh nghiệp đầu ngành, đặc biệt là Vinhomes. Trong giai đoạn 2021-2025, doanh nghiệp này chiếm tới 70-90% doanh thu và 80-90% lợi nhuận toàn ngành.

Thực tế trên cho thấy sự phục hồi hiện nay chưa mang tính lan tỏa mà chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, pháp lý tốt và năng lực tiếp cận vốn mạnh.

Thậm chí, phần lớn kế hoạch tăng trưởng của các doanh nghiệp lớn cũng đến từ lượng doanh số chưa ghi nhận được tích lũy từ nhiều năm trước, thay vì phản ánh sức bật thực sự của thị trường hiện tại.

Điển hình, tại Vinhomes, ban lãnh đạo cho biết khoảng 30-40% kế hoạch lợi nhuận năm nay đến từ backlog đã bán trước đó. Taseco Land hay Văn Phú cũng dựa nhiều vào các dự án được chuẩn bị trong nhiều năm như Trung Văn, Vlasta Thủy Nguyên, Vlasta Premier Phú Thuận hay Vlasta Premier Phú Hội.

Nói cách khác, các doanh nghiệp lớn đang “gặt hái” thành quả của giai đoạn chuẩn bị trước đây hơn là hưởng lợi từ một làn sóng tăng trưởng mới của thị trường.

Nước đang chảy chỗ trũng?

Có một thực tế là trong khi nhóm đầu ngành vẫn còn dư địa xoay xở, nhiều doanh nghiệp khác lại tiếp tục chìm trong vòng xoáy khó khăn. Quý I/2026 chứng kiến làn sóng thua lỗ lan rộng, phản ánh áp lực dòng tiền ngày càng lớn.

DIC Corp là ví dụ điển hình. Doanh thu quý I chỉ đạt gần 145 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ. Trong khi nguồn thu sụt giảm, tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp lại tăng lên gần 85 tỷ đồng. Kết quả, doanh nghiệp lỗ ròng gần 7 tỷ đồng.

Áp lực còn thể hiện ở cơ cấu tài sản khi các khoản phải thu ngắn hạn của DIG lên tới gần 5.800 tỷ đồng, tập trung ở các dự án Bắc Vũng Tàu và Long Tân. Điều này cho thấy bài toán thu hồi vốn và luân chuyển dòng tiền đang trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.

Tình hình tại LDG Investment còn đáng lo ngại hơn. Doanh thu thuần quý I âm gần 10 tỷ đồng, trong khi khoản lỗ hơn 16 tỷ đồng đã nâng lỗ lũy kế lên tới 1.268 tỷ đồng, tương đương gần một nửa vốn điều lệ.

Đặc biệt, dòng tiền kinh doanh của LDG âm tới 1.576 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với cùng kỳ năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy áp lực thanh khoản của doanh nghiệp đang ở mức rất lớn.

Ngay cả những doanh nghiệp có doanh thu tăng trưởng cũng chưa thể thoát khó. Nhà Đà Nẵng ghi nhận doanh thu tăng hơn 240%, nhưng vẫn lỗ sau thuế do áp lực trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán. Dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp cũng âm tới 223 tỷ đồng, trong khi lượng tiền mặt sụt giảm mạnh.

Bất động sản ‘nín thở’ chờ dòng tiền quay trở lại trong quý II

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài bởi áp lực lãi suất, thanh khoản suy giảm và tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư, thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu cải thiện đáng chú ý.

Vay tiền mua đất phân lô giờ ra sao?

Gần 3 tháng qua, anh Trần Minh Đức (ngụ phường Tân Mỹ, TP.HCM) liên tục qua lại các văn phòng môi giới để tìm cách thoát hàng lô đất nền phân lô mua vào từ hơn 3 năm trước.

Một xu hướng đáng chú ý khác là nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tìm kiếm lợi nhuận ngoài hoạt động cốt lõi. Lideco gần như không còn doanh thu đáng kể từ bất động sản nhưng vẫn ghi nhận lợi nhuận nhờ doanh thu tài chính và đầu tư chứng khoán.

Nhà Đà Nẵng cũng gia tăng đầu tư vào các cổ phiếu như GEX, MBB, VPB hay VHM. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng đây chỉ là giải pháp tình thế và tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường tài chính biến động mạnh.

Trước những diễn biến thực tế, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng thị trường năm 2026 khó xuất hiện những “cơn sốt” diện rộng như trước. Theo ông, thanh khoản có thể cải thiện ở một số khu vực hưởng lợi từ hạ tầng hoặc có nhu cầu ở thực cao, song xu hướng chung vẫn là phục hồi chậm và mang tính chọn lọc.

Giới phân tích nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn “lửa thử vàng” của thị trường bất động sản dân dụng. Doanh nghiệp không chỉ cần quỹ đất hay dự án, mà còn phải chứng minh được năng lực quản trị dòng tiền, khả năng triển khai thực tế và sức bán hàng trong bối cảnh thị trường chưa hồi phục hoàn toàn.

Sự phân hóa vì thế sẽ ngày càng rõ nét. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, backlog lớn và khả năng tiếp cận vốn tốt có thể tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ngược lại, các doanh nghiệp thiếu dự án, phụ thuộc lớn vào vốn vay hoặc áp lực nợ cao sẽ tiếp tục đối mặt nguy cơ thu hẹp hoạt động, thậm chí bị đào thải.

Bởi vậy, cho đến khi thanh khoản phục hồi thực chất, dòng vốn được khơi thông bền vững và nhu cầu ở thực trở lại mạnh mẽ hơn, hành trình phục hồi của thị trường địa ốc vẫn sẽ còn nhiều thử thách phía trước.

Hưng Nguyên