Dù chưa thể nói tới một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng những chuyển động mới về nguồn cung, lợi nhuận doanh nghiệp và tâm lý dòng tiền cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc nhiễu”, hướng tới sự phục hồi thực chất hơn trong quý II và nửa cuối năm.

Chờ dòng tiền thực

Điểm đáng chú ý là thay vì những cơn sốt đầu cơ hay dòng tiền lướt sóng ngắn hạn như các giai đoạn trước, thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn. Dòng tiền quay trở lại, nhưng với tâm thế thận trọng và chọn lọc hơn rất nhiều.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thị trường bất động sản quý II/2026 và các tháng tiếp theo tại đầu tàu kinh tế phía Nam sẽ tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng.

Tuy nhiên, nguồn cung sẽ gia tăng đáng kể, đặc biệt tập trung ở các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh và được đầu tư bài bản về hạ tầng, tiện ích.

Những diễn biến trên được xem là tín hiệu quan trọng đối với thị trường TP.HCM, nơi suốt nhiều năm qua luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung và cao cấp.

Sau thời gian dài bị đình trệ bởi các vướng mắc pháp lý, nhiều dự án đang dần được tháo gỡ, tạo điều kiện để doanh nghiệp tái khởi động kế hoạch bán hàng.

Dữ liệu từ FERI cho thấy trong quý II/2026, thị trường cả nước dự kiến ghi nhận hơn 40 dự án nhà ở mở bán mới với khoảng 22.000 sản phẩm.

Trong đó, miền Nam đóng góp khoảng 7.000 sản phẩm, chiếm 32% tổng nguồn cung, chủ yếu tập trung tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, những địa phương có nhu cầu ở thực lớn và khả năng hấp thụ, được đánh giá tích cực.

Diễn biến này phản ánh một thực tế rằng thị trường không còn vận hành theo kỳ vọng tăng giá đơn thuần, mà đang dịch chuyển sang giá trị sử dụng thực và năng lực khai thác dòng tiền. Những sản phẩm thiếu nền tảng pháp lý, hạ tầng yếu hoặc mang nặng tính đầu cơ sẽ ngày càng khó tiếp cận dòng vốn.

Thực tế trong quý I đã cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ rệt. Ở nhiều khu vực vùng ven từng xảy ra sốt đất, thanh khoản hiện vẫn khá thấp.

Trong khi đó, các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín và kết nối hạ tầng tốt vẫn ghi nhận lượng giao dịch ổn định, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua ở thực.

Khó “nóng” trong ngắn hạn

Một điểm đáng chú ý khác là bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đã có sự cải thiện đáng kể sau giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ.

Dù thị trường chưa hoàn toàn phục hồi, nhưng nhiều doanh nghiệp lớn đã bắt đầu ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng trở lại nhờ bàn giao dự án, xử lý hàng tồn kho và cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Công ty CP Vinhomes tiếp tục dẫn đầu toàn thị trường khi ghi nhận lợi nhuận khoảng 25.625 tỷ đồng trong quý I/2026, tăng tới 866% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng trưởng cho thấy khả năng duy trì sức bán và năng lực triển khai dự án vượt trội của doanh nghiệp đầu ngành trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.

Đất nền chững giá, thanh khoản ‘lao dốc’ vì sao?

Nhiều doanh nghiệp chìm trong thua lỗ, bất động sản quý II rẽ hướng nào?

Novaland cũng gây chú ý khi báo lãi khoảng 860 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao sản phẩm tại các đại dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, đồng thời hưởng lợi từ hoạt động hoán đổi nợ. Sau giai đoạn đối mặt áp lực thanh khoản và tái cấu trúc tài chính, kết quả này phần nào cho thấy doanh nghiệp đang dần ổn định trở lại.

Tương tự, Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận khoảng 137 tỷ đồng, gấp 2,7 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng dự án và tái cơ cấu danh mục đầu tư. Khang Điền cũng báo lãi ròng hơn 327 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với quý I/2025.

Trong khi đó, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần quý I đạt 1.279 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ. Dù lợi nhuận trước thuế tăng 24,3%, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ vẫn giảm hơn 37%, phản ánh áp lực chi phí và bài toán cân đối dòng tiền của doanh nghiệp vẫn còn hiện hữu.

Đáng chú ý, Đất Xanh là một trong những doanh nghiệp cho thấy tín hiệu phục hồi khá rõ nét. Doanh thu hợp nhất quý I đạt hơn 1.467 tỷ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 214 tỷ đồng, tăng 173%.

Ngoài nguồn thu từ bán căn hộ và đất nền, mảng môi giới bất động sản của doanh nghiệp này cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh, cho thấy giao dịch trên thị trường đã bắt đầu cải thiện.

Nhìn rộng hơn, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đang phản ánh quá trình “sàng lọc” mạnh mẽ trên thị trường. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý tốt, năng lực tài chính ổn định và khả năng triển khai dự án thực tế đang dần lấy lại lợi thế.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc phát triển dự án thiếu nền tảng đang tiếp tục đối mặt áp lực lớn.

Dù vậy, thị trường vẫn chưa thể bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng trong ngắn hạn. Một trong những lực cản lớn nhất hiện nay vẫn là mặt bằng lãi suất cho vay còn cao.

Theo dự báo của các chuyên gia, lãi suất trong quý II/2026 có thể giảm nhưng vẫn dao động trong khoảng 10-13%, mức chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt mạnh dòng tiền đầu cơ.

Điều này khiến tâm lý nhà đầu tư tiếp tục duy trì sự thận trọng. Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để “lướt sóng”, nhà đầu tư hiện ưu tiên các tài sản có khả năng khai thác dòng tiền ổn định, pháp lý minh bạch và thanh khoản rõ ràng.

Ở góc độ tích cực, đây lại là nền tảng cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn sau nhiều năm tăng trưởng quá nóng. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc, thị trường cũng buộc phải tái cấu trúc theo hướng thực chất hơn, loại bỏ dần các sản phẩm đầu cơ và các cơn sốt ảo.

Đối với TP.HCM, triển vọng phục hồi trong quý II và nửa cuối năm vẫn hiện hữu nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ như đẩy mạnh đầu tư công, hạ tầng giao thông kết nối vùng ngày càng hoàn thiện, nguồn cung mới dần cải thiện và nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao.

Đặc biệt, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài hay hệ thống metro tiếp tục tạo kỳ vọng lớn cho thị trường khu Đông, khu Nam và các đô thị vệ tinh. Đây được xem là động lực quan trọng giúp bất động sản TP.HCM duy trì sức hút trong dài hạn.

Hưng Nguyên