Giữa thế giằng co ấy, hàng loạt chủ đầu tư đồng loạt tung ra các chương trình ưu đãi “khủng” nhằm kích cầu tiêu dùng nhà ở. Tuy nhiên, phía sau cuộc đua ưu đãi lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay ân hạn nợ gốc là những cảnh báo về nguy cơ “bẫy nợ”.

Cuộc đua kích cầu lan rộng

Diễn biến chung của thị trường hiện nay là thanh khoản chững lại, giao dịch giảm tốc và phần lớn người mua vẫn trong trạng thái nghe ngóng. Giá nhà liên tục duy trì ở mức cao trong khi thu nhập của người dân chưa theo kịp khiến khả năng sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã thay đổi chiến lược bán hàng, thay vì tập trung quảng bá mức tăng giá hay tiềm năng đầu tư như giai đoạn sốt nóng trước đây, nay chuyển sang cạnh tranh bằng các gói hỗ trợ tài chính.

Những chính sách phổ biến hiện nay gồm hỗ trợ lãi suất vay, kéo giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu trực tiếp, ân hạn nợ gốc hoặc thiết kế phương án trả góp nhằm giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho khách hàng.

Tâm điểm nguồn cung mới hiện tập trung ở khu vực Bình Dương (cũ), nơi được xem là “vùng trũng” của thị trường căn hộ vừa túi tiền. Hàng loạt dự án đồng loạt ra hàng với mức giá dao động từ 40-55 triệu đồng/m2.

Khải Hoàn Land công bố dự án Khải Hoàn Imperial với giá gần 50 triệu đồng/m2. Tập đoàn Lê Phong đưa ra thị trường hơn 1.000 căn hộ The Emerald Garden với mức giá từ 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Tập đoàn Bcons giới thiệu dự án Bcons New Sky Bình Dương với giá từ 55 triệu đồng/m2.

Việc nhiều dự án cùng lúc bung hàng trong bối cảnh sức cầu chưa hồi phục khiến cuộc cạnh tranh giành khách hàng ngày càng quyết liệt.

Tại TP.HCM, Phú Đông Group chào bán dự án Phú Đông SkyOne với chính sách lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm. Dự án The Aspira của Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise cho phép khách hàng chỉ thanh toán 50% giá trị căn hộ để nhận nhà, phần còn lại trả dần từ 6,8 triệu đồng/tháng.

Ở Tây Ninh, Công ty Seaholings triển khai chính sách khá mạnh tay cho dự án Destino Centro khi người mua chỉ cần khoảng 20% vốn tự có đến lúc nhận nhà, được hỗ trợ lãi suất 0% tối đa 24 tháng, ân hạn nợ gốc và miễn phí phạt trả nợ trước hạn.

Vay tiền mua đất phân lô giờ ra sao?

Gần 3 tháng qua, anh Trần Minh Đức (ngụ phường Tân Mỹ, TP.HCM) liên tục qua lại các văn phòng môi giới để tìm cách thoát hàng lô đất nền phân lô mua vào từ hơn 3 năm trước.

Nhiều doanh nghiệp chìm trong thua lỗ, bất động sản quý II rẽ hướng nào?

Bức tranh thị trường bất động sản quý đầu năm 2026 đang cho thấy một trạng thái “lệch pha” rõ rệt, trong khi kỳ vọng phục hồi dần hình thành, thì thực tế tài chính của nhiều doanh nghiệp lại phủ gam màu trầm.

Việc các chủ đầu tư liên tục tung ưu đãi trong thời điểm hiện tại phần nào phản ánh áp lực lớn về dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý, xây dựng đến giai đoạn “chín muồi” nên buộc phải ra hàng để thu hồi vốn. Trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản chưa thực sự dễ dàng và chi phí tài chính tăng lên, doanh nghiệp càng không thể kéo dài thời gian chờ đợi.

Cảnh báo “bẫy” lãi suất ưu đãi

Điều đáng chú ý là dù liên tục đưa ra các gói ưu đãi, phần lớn chủ đầu tư hiện không chọn giải pháp giảm giá bán trực tiếp. Thay vào đó, họ dùng chính sách tài chính để tạo cảm giác “dễ mua hơn” cho khách hàng.

Đây được xem là chiến lược giữ mặt bằng giá, tránh tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền trên thị trường, đồng thời vẫn kích thích nhu cầu mua nhà.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, chính các gói vay ưu đãi đang tiềm ẩn rủi ro lớn nếu người mua không tính toán kỹ năng lực tài chính dài hạn.

Tại tọa đàm mới đây, chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho biết nhiều chủ đầu tư đang tung ra các gói vay ưu đãi 5-6%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất huy động ngân hàng để kích cầu.

Theo ông Minh, mức lãi thấp giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, nhưng rủi ro sẽ xuất hiện khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi theo thị trường.

“Nếu không tính kỹ cấu trúc khoản vay, người mua rất dễ rơi vào trạng thái hụt dòng tiền khi lãi suất tăng”, ông Minh cảnh báo.

Ông Minh cũng cho rằng người mua cần xem xét toàn bộ vòng đời khoản vay, từ thời gian ưu đãi, biên độ điều chỉnh lãi suất cho đến tổng chi phí phải trả. Ngoài ra, cần ưu tiên các dự án có tiến độ tốt, pháp lý minh bạch và được ngân hàng bảo lãnh để hạn chế rủi ro.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính - bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định bản chất của nhiều chương trình ưu đãi hiện nay là chi phí hỗ trợ đã được tính vào giá bán sản phẩm.

Theo ông Kiên, khi hết thời gian hỗ trợ, lãi suất thả nổi có thể cao hơn mặt bằng thông thường. Trong khi đó, người mua thường bị ràng buộc với ngân hàng tài trợ dự án hoặc chịu phí tất toán trước hạn cao, dẫn tới thế bị động.

Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia khuyến nghị người mua cần lập kế hoạch tài chính dài hạn tối thiểu 3-10 năm thay vì chỉ nhìn vào ưu đãi ngắn hạn. Tỷ lệ vốn tự có nên duy trì ở mức 50-60%.

Trong trường hợp tận dụng lãi suất ưu đãi để tăng tỷ lệ vay, phần tiền còn lại cần được giữ như “vùng đệm tài chính”, đủ khả năng trả nợ trong 1-3 năm nếu thu nhập bị gián đoạn.

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó giám đốc chiến lược và đối ngoại Smartland, cho rằng người mua nên ưu tiên các dự án sở hữu vị trí “không thể thay thế”, như ven sông hoặc gần các đại hạ tầng.

Theo ông Đăng, việc chấp nhận mua cao hơn 10-15% cho một dự án hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch sẽ an toàn hơn nhiều so với việc săn hàng giá rẻ tiềm ẩn rủi ro.

Có thể thấy, trong bối cảnh giá nhà còn cao và lãi suất chưa thực sự ổn định, cuộc đua kích cầu hiện nay vẫn là con dao hai lưỡi. Lợi ích thì rất rõ, nhưng đồng thời cũng có thể đẩy khách hàng vào vòng xoáy nợ nần. Bởi vậy, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực cần tính toán dài hạn trước khi xuống tiền.

Hưng Nguyên