Trong xu thế đô thị hóa nhanh ở Việt Nam, nhu cầu nhà ở có diện tích nhỏ, vừa túi tiền, có thiết kế hợp lý, đủ nhu cầu sử dụng ngày càng tăng mạnh. Theo số liệu thống kê, tỷ lệ hộ gia đình độc thân ở thành thị đã tăng từ 4,6% năm 1989 lên 10,1% vào năm 2019.

Nhu cầu lớn

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2019, cả nước có 9 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) hoàn thành. Tính đến hết năm 2019, cả nước đã hoàn thành 207 dự án NƠXH với quy mô xây dựng khoảng trên 85.000 căn, tổng diện tích khoảng 4,29 triệu m2 và đang tiếp tục triển khai 220 dự án với khoảng gần 180.000 căn.

Tuy nhiên, kết quả này mới đạt khoảng 34% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là đến hết năm 2020 có 12,5 triệu m2 NƠXH. Trong khi đó, nguồn lực để xây NƠXH hiện nay đang rất khó khăn, ngân sách phân bổ không đáng kể so với số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở giá rẻ.

Savills Việt Nam cho rằng, việc phát triển nhà dưới 45m2 và trên 25m2 như Thông tư mới đây của Bộ Xây dựng sẽ đáp ứng thêm được nhiều nhóm đối tượng thu nhập thấp khác như các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những sinh viên mới ra trường hoặc những người mới đi làm, những người ngoại tỉnh đến làm việc trong thành phố, những nhà đầu tư có ngân sách vừa phải mua để cho thuê…

Từ 1/7/2020, thời điểm Thông tư có hiệu lực, các chủ đầu tư có thể đa dạng hóa sản phẩm theo một tỷ lệ phù hợp với chiến lược kinh doanh trong giới hạn cho phép.

Trên thực tế, nguồn cầu về nhà ở có diện tích nhỏ với chi phí hợp túi tiền với người có thu nhập trung bình là rất lớn tại Việt Nam. Với những người dân chưa có tiềm lực tài chính dồi dào, các căn hộ có mức giá 500 triệu đồng tới trên 1 tỷ đồng là một sản phẩm rất vừa túi tiền.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam nhận định, hiện nay, người dân có nhu cầu ở thật tương đối lớn trong phân khúc nhà ở diện tích nhỏ. Nhu cầu đối với dòng sản phẩm này hiện không đơn thuần chỉ là khía cạnh vừa túi tiền mà còn cần có sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh, cũng như tiện ích dự án hợp lý.

Quay vòng vốn nhanh

Theo bà Hằng, điều này có thể là thách thức với nhiều chủ đầu tư do quỹ đất tại khu vực các quận nội thành đã hết. Tuy nhiên, cũng có những chủ đầu tư đã có những dự án làm được và làm tốt điều này trên thị trường.

Trên thực tế, giá trị đất cấu thành khoảng 30% tổng giá trị sản phẩm nhà ở, giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh khiến cho giá thành cao hơn.

Mặt khác, các nhà phát triển bất động sản vẫn phải đảm bảo cung cấp đủ tiện ích nội khu cơ bản, đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân. Bên cạnh đó, để bán được hàng, chủ đầu tư cũng phải lựa chọn dự án phải được đặt tại các khu không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển.

Đại diện Savills Việt Nam cũng cho rằng, khi xây dựng và mua bán căn hộ có diện tích từ 25m2 trở lên, điều quan trọng mà cả chủ đầu tư và khách hàng cân nhắc kỹ là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án.

“Hai yếu tố này là những điều kiện tiên quyết, và cũng là vấn đề tiềm tàng nhiều rủi ro”, bà Hằng nhấn mạnh.

Đánh giá về căn hộ 25 m2, Ts. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, cho rằng nếu được đầu tư quy mô, quy hoạch bài bản và khoa học, cũng như kinh nghiệm vận hành chuyên nghiệp từ sự chỉ đạo của Nhà nước và từ các nhà quản lý, việc vận hành các dự án nhà ở có diện tích nhỏ là hoàn toàn khả thi.

Ông Khương cũng nhận thấy phân khúc nhà có diện tích nhỏ từ 25m2 là một sản phẩm tiềm năng dành cho các nhà phát triển quốc tế muốn đầu tư vào Việt Nam và người mua nhà nước ngoài muốn sở hữu loại hình căn hộ này.

Lý do là bởi đầu tư bất động sản nhà ở luôn hấp dẫn so với các loại hình đầu tư bất động sản khác như khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, vì vòng quay vốn của phân khúc này rất nhanh, biên độ lợi nhuận tốt.

“Tôi rất hy vọng trong tương lai gần, khi các vấn đề về pháp lý giấy tờ được thông thoáng hơn, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và phân khúc căn hộ diện tích nhỏ sẽ thu hút được ngày một nhiều nhà đầu tư nước ngoài, vì thực tế nhu cầu về phân khúc này là thật và tương đối lớn”, ông Khương nói.

Phạm Minh