Hiện môi giới định giá tài sản khoảng 4,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc các quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình được Chính phủ yêu cầu đưa vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) khiến anh Khải bắt đầu tính toán lại.

Niên hạn chung cư và phép thử đối với giá trị tài sản

“Nếu tòa nhà chỉ còn vài chục năm sử dụng, liệu người mua có chấp nhận mức giá hiện tại hay không? Còn nếu hết niên hạn, căn hộ của tôi sẽ ra sao?”, anh Khải đặt ra nhiều câu hỏi, trong bối cảnh các điều kiện về kiểm định, cải tạo, xây dựng lại chưa có câu trả lời rõ ràng cho trường hợp cụ thể.

Anh Khải cũng lo ngân hàng có thể thận trọng hơn khi định giá tài sản bảo đảm, còn người thuê sẽ ưu tiên những tòa nhà mới. Dù căn hộ nằm gần tuyến giao thông thuận tiện, khu vực có nhiều tiện ích, anh vẫn chưa quyết định bán hay tiếp tục nắm giữ.

Nỗi băn khoăn của anh Khải có thể trở thành tâm lý chung của một bộ phận người mua nhà khi quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình được đưa vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Dù chính sách còn đang trong quá trình hoàn thiện, việc xác định rõ vòng đời công trình có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận một căn hộ, từ tài sản được định giá chủ yếu theo vị trí, diện tích và tiện ích, sang tài sản cần tính thêm tuổi đời, chất lượng xây dựng và thời gian khai thác còn lại.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc công trình có thời hạn sử dụng và việc quyền tài sản của chủ sở hữu bị giới hạn tương ứng. Hai vấn đề này có liên quan nhưng không đồng nhất, và cách pháp luật xử lý mối quan hệ đó sẽ quyết định phần lớn phản ứng của thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng khi vòng đời công trình được xác định rõ, người mua sẽ có thêm cơ sở tính mức độ hao mòn vào giá.

Những căn hộ đã sử dụng lâu năm, chất lượng suy giảm hoặc thời gian khai thác còn lại ngắn có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn. Trước đây, hai căn hộ cùng khu vực thường được so sánh qua diện tích, vị trí, tiện ích và tình trạng nội thất.

Khi tuổi tòa nhà trở thành thông tin minh bạch, sự tương đồng ấy không còn đủ để khẳng định giá trị ngang nhau. Một căn hộ trong tòa nhà mới và một căn hộ ở công trình đã vận hành 20 năm có thể cùng diện tích, nhưng khác nhau về chất lượng hạ tầng, chi phí bảo trì, trải nghiệm sinh sống và thời gian khai thác.

“Giá chung cư có thể giảm khi người mua bắt đầu tính đến vòng đời và mức độ hao mòn của công trình”, ông Thắng nhận định. Điều này đặc biệt đáng chú ý với thị trường thứ cấp, nơi chung cư cũ phải cạnh tranh với nguồn cung mới, thường có thiết kế, tiện ích và tiêu chuẩn vận hành hiện đại hơn.

Không phải cứ nhà cũ là rẻ

Áp lực chiết khấu vì thế có cơ sở, nhưng không thể suy diễn thành quy luật cứ nhà cũ là giá giảm tương ứng với số năm đã sử dụng. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, lưu ý cần nhìn căn hộ qua hai cấu phần, giá trị công trình và giá trị quyền sử dụng đất gắn với tài sản.

Công trình có thể hao mòn theo thời gian, song giá trị đất lại phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng, mức độ khan hiếm và khả năng khai thác. Một chung cư cũ nằm tại khu vực trung tâm, nơi quỹ đất hạn chế, vẫn có thể duy trì sức hấp dẫn nhờ lợi thế vị trí.

Ngược lại, một dự án cùng tuổi ở khu vực nguồn cung dồi dào, kết nối giao thông hạn chế hoặc chất lượng quản lý yếu có thể chịu sức ép lớn hơn. Vì vậy, niên hạn có thể làm giá phân hóa sâu sắc thay vì kéo toàn bộ thị trường đi xuống.

Điều người mua cần xác định không chỉ là tòa nhà đã tồn tại bao lâu, mà còn là phần giá trị nào đang được trả cho công trình và phần nào thuộc về vị trí, đất đai cùng triển vọng phát triển khu vực.

‘Tiền rẻ’ chưa đủ "tạo sóng" mua nhà

Vạn lý do khiến căn hộ 'giá rẻ' cũng khó bán

Khả năng tái thiết cũng có thể trở thành biến số quan trọng trong định giá. Hai chung cư cùng tuổi đời chưa chắc có triển vọng tương đương nếu khác nhau về quy mô khu đất, mật độ xây dựng, điều kiện quy hoạch và khả năng tổ chức xây dựng lại.

Một dự án có vị trí tốt nhưng khó đạt đồng thuận giữa các chủ sở hữu, thiếu phương án tái định cư hoặc vướng giới hạn quy hoạch chưa chắc chuyển hóa được tiềm năng đất thành giá trị thực tế. Ngược lại, cơ chế tái thiết rõ ràng có thể giúp người mua đánh giá tốt hơn quyền lợi dài hạn.

Dữ liệu thị trường cũng cho thấy tuổi công trình chưa phải yếu tố duy nhất chi phối giá. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, dẫn số liệu theo dõi hơn 620 dự án chung cư, trong đó khoảng 594 dự án ghi nhận giá tăng so với cùng kỳ và khoảng 29 dự án giảm.

Diễn biến này cho thấy chung cư không vận động như một tài sản khấu hao thuần túy. Giá còn chịu tác động từ hạ tầng, vị trí, chất lượng xây dựng, năng lực vận hành và uy tín dự án.

Ở chiều tích cực, VARS IRE cho rằng cơ chế quản lý vòng đời và tái thiết rõ ràng có thể tạo hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư xuống cấp.

Tuy nhiên, lợi ích chỉ hiện thực hóa nếu chính sách giải quyết được những vấn đề cốt lõi như kiểm định độc lập, tiêu chí xác định mức độ nguy hiểm, trách nhiệm của chủ sở hữu và đơn vị quản lý, phương án di dời, tái định cư, phân bổ chi phí và cơ chế lựa chọn nhà đầu tư tái thiết.

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện vẫn trong quá trình hoàn thiện. Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến, bảo đảm tính thống nhất với các quy định pháp luật liên quan. Do đó, nội dung cụ thể về niên hạn, thời điểm áp dụng và cơ chế chuyển tiếp vẫn cần chờ quá trình xây dựng, trình và thông qua luật.

Hưng Nguyên