Tại HH4C Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, Hà Nội, chị Vũ Thu Phương, một môi giới bất động sản, đang mòn mỏi chào bán căn hộ 67 m2 ở tầng 6 với giá hơn 2 tỷ đồng. Căn hộ nguyên bản có 2 phòng ngủ, đã được chủ nhà cải tạo lại.

Bước ngoặt của thị trường

Mức giá hơn 2 tỷ đồng tưởng chừng dễ tiếp cận trong bối cảnh căn hộ Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhưng người mua vẫn chưa vội xuống tiền. Không hiếm các cuộc gọi hỏi, nhưng việc chốt giao dịch vẫn rất khó khăn, dù chủ nhà mong muốn sớm bán được căn hộ.

Tâm lý phòng thủ của khách mua phản ánh bước ngoặt đáng chú ý của thị trường địa ốc. Chỉ cách đây hơn 1 năm, nhiều căn hộ HH Linh Đàm vẫn được rao bán khoảng 50-65 triệu đồng/m2.

Nhưng đến đầu tháng 8/2026, giá bình quân toàn dự án chỉ còn khoảng 36,7 triệu đồng/m2, giảm 19,5% so với cùng kỳ năm 2025 và thấp hơn khoảng 35% so với đỉnh 56,6 triệu đồng/m2 vào tháng 12/2025, theo dữ liệu Batdongsan.com.vn.

Nguyên nhân đến từ những vướng mắc pháp lý kéo dài, đặc biệt việc nhiều căn hộ chưa được cấp sổ hồng tại dự án. Cụ thể, đầu tháng 9, UBND TP Hà Nội ban hành kế hoạch xử lý vi phạm tại các dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh, trong đó có khu HH Linh Đàm.

Thông tin pháp lý tại dự án khiến người mua đánh giá lại rủi ro, còn người bán phải đối diện nguy cơ tài sản tiếp tục mất giá hoặc khó chuyển nhượng.

Anh Trung, một môi giới tại khu vực, tiết lộ những căn hộ thuộc diện vi phạm gần như không có khách hỏi mua. Ngay cả môi giới cũng ngần ngại nhận bán bởi khó tìm được người chấp nhận giao dịch trong bối cảnh chưa rõ hướng xử lý.

Áp lực tại HH Linh Đàm không phải hiện tượng cá biệt. Nhiều khu chung cư bình dân ở Hà Nội từng tăng giá nhanh trong giai đoạn 2024-2025, nhờ nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khan hiếm, nay đang có hiện tượng giảm giá cục bộ lên tới hàng trăm triệu/căn.

Đơn cử, tại Khu đô thị Đại Thanh, căn hộ 56-60 m2 từng được chào bán 55-65 triệu đồng/m2, nay giảm còn 45-52 triệu đồng/m2. Ở Khu nhà ở Xa La, căn 55-63 m2 từ mức 55-63 triệu đồng/m2 đã lùi về khoảng 46-53 triệu đồng/m2. Một số căn diện tích lớn giảm 400-500 triệu đồng nhưng vẫn khó giao dịch.

Dữ liệu của Batdongsan cũng ghi nhận giá rao bán tại nhiều dự án bình dân trên địa bàn Hà Nội đang giảm 17-35% so với cùng kỳ năm 2025. So với giai đoạn đỉnh cao, có căn hộ giảm giá gần 1 nửa.

Giá rẻ không còn “chắc thắng”

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định chung cư bình dân tăng giá mạnh trong giai đoạn 2024-2025 bởi nền giá thấp, trong khi căn hộ mới tại Hà Nội đã lên ngưỡng 80-100 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khi thị trường đi xuống, các dự án chịu điều chỉnh mạnh do chất lượng xuống cấp và tác động từ việc xử lý sai phạm. “Mức giảm hàng tỷ đồng vẫn khó hấp dẫn người mua nếu căn hộ chưa có sổ hoặc nằm trong diện vi phạm”, ông Toản nhìn nhận.

Ngoài pháp lý, tuổi đời công trình cũng là yếu tố khiến người mua cân nhắc. Như tại HH Linh Đàm, dự án đã được đưa vào sử dụng khoảng 10 năm. Nhiều căn hộ cho thuê lâu năm, ít được sửa chữa, tầng hầm thường xuyên quá tải, chỗ đỗ xe thiếu hụt. Những bất tiện này không chỉ ảnh hưởng trải nghiệm sống mà còn làm tăng chi phí duy trì tài sản.

Một căn hộ giá thấp nhưng có thể đòi hỏi khoản đầu tư đáng kể để cải tạo hệ thống điện nước, nội thất và các hạng mục xuống cấp. Bên cạnh đó, tắc thang máy, thiếu nước sạch, thiếu chỗ đỗ xe hay nguy cơ cháy nổ là những vấn đề người mua cần khảo sát trực tiếp, thay vì chỉ nhìn vào giá niêm yết.

Bất động sản công nghiệp vẫn 'vô địch kiếm tiền'

Doanh nghiệp địa ốc điều chỉnh giá trước sức ép kép

Chi phí tài chính càng làm bài toán khó khăn. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, việc không thể thoát hàng nhanh đồng nghĩa tiếp tục chịu lãi vay và chi phí. Hạ giá để thu hồi vốn trở thành lựa chọn bất đắc dĩ, nhưng càng nhiều người bán cùng giảm giá, mặt bằng kỳ vọng của người mua càng bị kéo xuống.

Như trường hợp của chị Anh Thư, cư dân phường Hoàng Liệt, thời gian qua chấp nhận giảm giá căn hộ 47 m2 tại VP6 Linh Đàm từ 2,9 tỷ đồng xuống 2,3 tỷ đồng nhưng đến nay chưa thể chốt giao dịch.

Chị Thư kể vào cuối năm 2025, chị từng được môi giới chào mức 2,9 tỷ đồng nhưng chưa bán vì kỳ vọng giá tăng. Nay cần tiền để tái đầu tư, chuyển sang dự án mới hơn, có pháp lý an toàn, khiến chị chấp nhận khoản giảm 600 triệu đồng.

“Thú thất, nhu cầu thoát hàng của tôi không chỉ xuất phát từ áp lực lợi nhuận, mà còn từ nhu cầu tìm kiếm nơi ở có mức độ an tâm cao hơn”, chị Thư lý giải.

Ở góc nhìn của đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực VARS, cho hay hiện người mua đã định giá lại chất lượng, pháp lý và khả năng thanh khoản của phân khúc căn hộ cũ có giá từ 2-4 tỷ đồng.

Khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng, cùng định hướng phát triển nhà cho thuê và nhà thương mại vừa túi tiền, lợi thế cạnh tranh của những căn hộ cũ cũng thu hẹp.

Theo ông Thanh, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có thể tiếp tục điều chỉnh giá để tạo thanh khoản trong những tháng cuối năm. Dù vậy, các dự án vẫn có lợi thế ở khu dân cư đông đúc, giao thông thuận tiện, có thể thu hút người mua ở thực với ngân sách hạn chế. Vấn đề là mức giá phải tương xứng với chất lượng và rủi ro pháp lý thực tế.

Sau cùng, thị trường đang phát đi một thông điệp rõ ràng, giá rẻ không đồng nghĩa với món hời, khi pháp lý chưa minh bạch, chất lượng sống suy giảm và chi phí vốn gia tăng. Muốn khơi thông thanh khoản, điều thị trường cần không chỉ là những đợt giảm giá sâu, mà còn là tiến trình xử lý pháp lý rõ ràng, chất lượng vận hành được cải thiện và thông tin minh bạch.

Hưng Nguyên