Sức nóng không chỉ nằm ở giá đất, mà còn ở khả năng tạo dòng tiền ổn định từ đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho.

Nhiều động lực

6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Riêng chế biến, chế tạo chiếm 62% vốn FDI đăng ký mới, tương ứng 10,8 tỷ USD. Khi doanh nghiệp sản xuất tìm đến Việt Nam, nhu cầu mặt bằng xây nhà máy, thuê xưởng, lưu kho cũng tăng theo.

Dữ liệu Savills Việt Nam cho thấy trong 468 dự án FDI sản xuất mới, có 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,8% số dự án và thu hút hơn 7 tỷ USD, tương đương 66,2% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới. Đây là chỉ dấu cho thấy bất động sản công nghiệp đang hưởng lợi trực tiếp từ dịch chuyển sản xuất.

Theo JLL, nửa đầu năm 2026, nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000 ha, tăng 1% so với cùng kỳ. Nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 10,4 triệu m2, tăng 15%; nhà kho xây sẵn đạt 8,6 triệu m2, tăng 10%.

Thị trường hấp thụ hàng trăm ha đất công nghiệp, khoảng 350.000 m2 nhà xưởng và 450.000 m2 nhà kho. Nhu cầu chủ yếu đến từ khách thuê hiện hữu mở rộng hoạt động, cho thấy động lực tăng trưởng khá thực chất.

Giá thuê tiếp tục là điểm sáng. Cuối quý II năm 2026, giá chào thuê thuần đất công nghiệp đạt 142 USD/m2/kỳ thuê tại miền Bắc và 186 USD/m2/kỳ thuê tại miền Nam. Nhà xưởng xây sẵn phía Bắc đạt 5,3 USD/m2/tháng, nhà kho 4,5 USD; phía Nam lần lượt 5 USD và 4,9 USD. Tài sản đáp ứng ESG, quản lý năng lượng hoặc công trình xanh vẫn đạt mức thuê vượt trội.

Nhưng câu chuyện đáng bàn không chỉ là thị trường đang kiếm tiền tốt, mà là ai đang nắm phần giá trị lớn nhất. Ông Nguyễn Công Định, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần KCN Hố Nai, cho rằng doanh nghiệp trong nước vẫn làm chủ phát triển khu công nghiệp nhờ lợi thế về quy hoạch địa phương, giải phóng mặt bằng và quan hệ lâu năm với tỉnh.

Tuy nhiên, ở mảng nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, cán cân lại nghiêng về các quỹ ngoại. Theo ông Định, nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn quỹ dài hạn, chi phí thấp và có thể chấp nhận hoàn vốn 15-20 năm để đổi lấy dòng tiền thuê ổn định.

Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước chủ yếu dùng vốn vay thương mại kỳ hạn ngắn, chịu áp lực trả gốc hằng năm. Với tài sản có vòng đời hoàn vốn dài, cấu trúc vốn này tạo ra bất lợi cạnh tranh.

Chọn hợp tác hay đối đầu?

Thực tế diễn ra đặt doanh nghiệp nội trước yêu cầu lựa chọn lại chiến lược. Thay vì đối đầu với các quỹ ngoại ở những nhà xưởng lớn, tiêu chuẩn quốc tế, giới phân tích cho rằng doanh nghiệp Việt nên tập trung nhóm nhà cung ứng cấp hai, cấp ba đi theo các nhà máy lớn.

Theo ông Trần Việt Anh, doanh nghiệp Việt có lợi thế khó thay thế hoàn toàn là hiểu thị trường, hiểu địa phương và kết nối nguồn lực trong nước. Nhưng lợi thế ấy chỉ tạo ra giá trị lớn khi kết hợp với tiêu chuẩn quốc tế về sản phẩm, quản trị, môi trường, công nghệ và dịch vụ.

Ông Việt Anh cho rằng doanh nghiệp Việt cần vừa cạnh tranh, vừa hợp tác với nhà phát triển quốc tế: doanh nghiệp nội có đất và khả năng triển khai; đối tác quốc tế có khách hàng toàn cầu, vốn, công nghệ và kinh nghiệm vận hành.

Doanh nghiệp địa ốc điều chỉnh giá trước sức ép kép

Giá chung cư điều chỉnh mạnh, có nên xuống tiền sớm?

Đây cũng là lúc cần thay đổi cách đo thành công của một khu công nghiệp. Theo ông Trần Việt Anh, tỷ lệ lấp đầy 80-90% không còn đủ để đánh giá hiệu quả. Cần nhìn vào doanh nghiệp nào đang hoạt động, công nghệ sử dụng, giá trị sản xuất trên mỗi héc ta, số việc làm chất lượng cao, số doanh nghiệp Việt trở thành nhà cung cấp, mức tiêu thụ năng lượng và phát thải.

Một héc ta thu hút doanh nghiệp bán dẫn, điện tử, công nghệ cao và kéo theo nhà cung ứng nội địa tạo ra giá trị khác xa một héc ta dành cho hoạt động thâm dụng lao động, năng lượng và tài nguyên.

Vì thế, “vô địch kiếm tiền” của bất động sản công nghiệp không nên hiểu đơn giản là khả năng tăng giá thuê. Giá trị lớn hơn nằm ở vị trí của phân khúc này tại giao điểm giữa FDI, công nghiệp, logistics, hạ tầng và dịch chuyển chuỗi cung ứng.

JLL kỳ vọng thị trường tiếp tục tích cực trong 12-24 tháng tới nhờ FDI chất lượng cao, dịch chuyển sản xuất và hạ tầng. Đến cuối năm 2026, nguồn cung dự kiến bổ sung khoảng 1.900 ha đất công nghiệp, gần 700.000 m2 nhà kho và 1 triệu m2 nhà xưởng, trong khi giá thuê vẫn được dự báo tăng ổn định.

Theo ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng của JLL Việt Nam, chỉ cần một tỷ lệ nhỏ các nhà sản xuất tại châu Á - Thái Bình Dương mở rộng hoặc dịch chuyển sang Việt Nam cũng đủ để hấp thụ toàn bộ nguồn cung hiện hữu.

Để hút “đại bàng”, ESG đang trở thành đòn bẩy quan trọng. Doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và logistics ngày càng ưu tiên mặt bằng sử dụng năng lượng hiệu quả, tích hợp năng lượng tái tạo và giảm phát thải carbon. Khu công nghiệp xanh, nhà xưởng hiện đại và kho vận thế hệ mới có thể trở thành động lực tăng trưởng tiếp theo.

Việt Nam không còn được nhìn chủ yếu như điểm đến sản xuất chi phí thấp. Lợi thế cạnh tranh đang chuyển sang vị trí chiến lược, chính sách đầu tư, hạ tầng và chất lượng nguồn nhân lực. Với bất động sản công nghiệp, đây là cơ hội nhưng cũng là phép thử.

“Mỏ vàng” vẫn rộng lớn, nhưng lợi nhuận bền vững sẽ thuộc về doanh nghiệp biết biến lợi thế đất đai thành năng lực công nghiệp, biến dòng FDI thành nguồn lực và khu công nghiệp thành nền tảng tạo giá trị.

Hưng Nguyên