Gần 1 năm qua, dù đã chấp nhận cắt lãi 90%, chi gần 30 triệu đồng cho “cò’ và các văn phòng môi giới, anh Lê Thế Thắng, một nhà đầu tư gốc Hà Nội, vẫn chưa thể bán ra lô đất vườn lô to, diện tích gần 700 m2 (trong đó có 200 m2 thổ cư) ở Sóc Sơn, giá bình quân 9 triệu đồng/m2.

Ngồi trên đống lửa vì “ôm” đất lô to

Anh Thắng cho hay, lô đất được anh mua vào từ cuối năm 2021, giữa lúc đỉnh sốt, mức giá 9 triệu đồng/m2 được đánh giá là “hời”. Đầu năm 2022, từng có người trả lên tới 12 triệu đồng/m2, với mục đích phân lô nhỏ hơn để bán, nhưng anh từ chối.

Chỉ sau hơn 1 năm kể từ đó, thị trường đất nền lao dốc mạnh, thanh khoản đóng băng, tình hình kinh tế khó khăn nên anh Thắng muốn bán chốt lời để thu hồi dòng tiền nhưng đến nay vẫn chưa thể tìm được người mua, dù đã chấp nhận giảm lãi, thậm chí cắt toàn bộ lãi.

“Trong mấy tháng qua, tôi tiếp hàng chục lượt khách đến hỏi mua, nhưng thực tế chỉ là thăm dò, hoặc trả mức giá khiến tôi ngã ngửa. Giá mua vào hơn 6 tỷ đồng, nay khách “ép giá” còn chưa đầy 5 tỷ đồng thì có muốn cũng không thể bán được. Tôi đang kỳ vọng thị trường sau Tết Nguyên đán sẽ khá khẩm hơn”, anh Thắng bộc bạch với VnBusiness.

Cũng gặp phải tình trạng tương tự, anh Trần Tiến Đạt (ở Cầu Giấy, Hà Nội) đang “ngồi trên đống lửa” khi khoản vốn hơn 5 tỷ đồng “chôn” trong 2 lô đất nền ở ven TP. Bắc Giang (tỉnh Bắc Giang) đã gần 2 năm qua.

“Cả hai lô đất của tôi đều nằm ở cửa ngõ TP. Bắc Giang, đoạn rẽ vào quốc lộ 31. Tôi bị cuốn vào cơn sốt đất cách đây 2 năm, không kịp “vào bờ’ nên giờ mắc kẹt. Sau thời gian dài chôn vốn, tối từng rao cắt lỗ 20% nhưng không bán được. Cò bảo giảm thêm 10% nữa, nhưng tôi đang phân vân, nhưng chắc cũng phải chấp nhận thôi”, anh Đạt chia sẻ.

Có thể thấy, bất chấp tín hiệu tích cực đang dần xuất hiện nhiều hơn trên thị trường đất nền, nhiều tay to đang rục rịch trở lại các điểm nóng, nhưng tâm lý thận trọng, cộng với kỳ vọng giá đất “chạm đáy” khiến thanh khoản các sản phẩm đất nền, đặc biệt là đất nền lô to vẫn khá ì ạch.

Ông Quốc, chủ một văn phòng môi giới ở TP. Bắc Giang, cho hay trong khoảng 3 tháng trở lại đây, lượng quan tâm trên thị trường đất nền đang tăng lên đáng kể, số lượng giao dịch cũng được cải thiện, tuy nhiên, nhà đầu tư đa số chuộng phân khúc từ 1,5-3 tỷ đồng, có sổ đỏ, còn đất lô to vẫn rất khó bán.

“Đất nền lô to thường có mặt bằng giá khá cao, nhiều lô đã bị thổi giá nên khách đòi giảm giá mạnh khiến nhiều chủ đất không thể chịu nổi. Chưa kể, đa số đất lô to thường bỏ hoang, không có nhà cửa để kinh doanh nên khách đến xem cũng “run”, chưa dám xuống tiền dù giá đã giảm 40-50% so với thời đỉnh cao”, ông Quốc phân tích.

Có nên giảm giá để “bán tháo”?

Dễ nhận thấy, đất nền chính là một trong những phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất từ sự lao dốc của thị trường bất động sản trong gần 2 năm qua, giao dịch gần như đóng băng. Không ít nhà đầu tư đuối tài chính phải chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng.

Đáng chú ý, thời gian tới, khi một số quy định mới chính thức áp dụng, những khó khăn của loại hình đất nền lô to được dự báo sẽ tăng lên. Điển hình, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ 1/1/2025), quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Theo đó, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Quy định mới được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ tạo nên một cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở hơn 100 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết phân lô, bán nền).

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho hay hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, hoặc những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán.

"Khi luật mới được áp dụng, việc phân lô bị siết chặt khiến đất nền tự tách thửa này sẽ gặp khó. Nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp, lượng khách hàng cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó", ông Tuấn phân tích.

Những diễn biến mới đang được ví như “thêm dầu vào lửa” trong bối cảnh không ít nhà đầu tư đất nền lô to đang đứng ngồi không yên. Nhiều người đang nghĩ tới việc cắt lỗ sâu hơn để bán ra sớm trước khi luật mới được áp dụng vào đầu năm 2025.

Theo các chuyên gia, trong năm 2024, diễn biến của thị trường bất động sản sẽ theo hướng tích cực hơn. Dù vậy, chưa thể kỳ vọng bất động sản sẽ khởi sắc ngay.

Nửa đầu năm 2024, thị trường sẽ bớt khó khăn hơn hiện tại nhưng để "đảo chiều" thành công, gần nhất cũng phải nửa cuối năm 2024. Các sản phẩm đầu tư, đầu cơ sẽ mất thêm từ 2-3 quý nữa để vực dậy thanh khoản.

“Nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên cân nhắc mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng, thu hồi dòng tiền tái đầu tư. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, một chuyên gia khuyến cáo.

Nhật Minh