Mấy ngày qua, dự án đất nền khu nhà ở thôn Đông Yên, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh được nhiều môi giới mời chào khách hàng. Sở dĩ nó có độ nóng sốt vì nằm trong quy hoạch là một phường thuộc quận Kinh Bắc, Thành phố Bắc Ninh, mặc dù thực tế hiện nay mặt bằng vẫn chỉ là... đồng ruộng.
Phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện
Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án Khu nhà ở thôn Đông Yên được UBND tỉnh Bắc Ninh ký Quyết định 419 ngày 9/9/2020 do Công ty TNHH REQ trúng đấu giá làm chủ đầu tư, với giá trúng hơn 308 tỉ đồng. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với thời hạn sử dụng đất là 50 năm.
Trong vai khách hàng mua đất dự án Đông Phong, phóng viên gọi đến số điện thoại có đuôi…289 là môi giới của trang Batdongsan.com.vn. Môi giới này giới thiệu, dự án là khu đất đấu giá thuộc thôn Đông Yên, đã hoàn thành các nghĩa vụ nộp thuế cho địa phương, có tổng diện tích gần 11ha. Trong đó, diện tích đất ở để đấu giá quyền sử dụng đất là gần 5,8 ha, chia thành 548 lô; đất cây xanh là gần 1,8 ha; đất bãi để xe là hơn 2,6 ha; còn lại là diện tích đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật.
 |
|
Môi giới kê bàn rao bán đất ngay bên đường |
Theo lời chào mời, nếu khách hàng mua đất nền, sẽ đóng tiền theo từng đợt. Đợt 1 đặt cọc l00 triệu đồng. Đợt 2 (sau 5 ngày kể từ khi đặt cọc) sẽ đóng tiếp 40% giá trị hợp đồng và số tiền chênh lệch giữa giá gốc và giá bán. Đợt 3 thanh toán 50% giá trị lô đất (ký hợp đồng mua bán dự kiến tháng 5/2020). Đợt 4 thanh toán 10% giá trị lô đất (thông báo cấp sổ dự kiến tháng 9/2021).
Tuy nhiên, khi hỏi về tiến độ triển khai, môi giới này cho biết, do là đất ruộng nên công tác GPMB cơ bản đã xong, nhưng hiện chưa triển khai xây dựng hạ tầng, khả năng 2 tháng nữa mới có đầy đủ hạ tầng.
Trước phản ánh của dư luận, mới đây Sở Xây dựng Bắc Ninh đã có văn bản số 2755 gửi UBND huyện Yên Phong, Công ty TNHH REQ yêu cầu báo cáo tình hình thực hiện và hoạt động kinh doanh BĐS tại các dự án nhà ở thôn Đông Yên, xã Đông Phong, huyện Yên Phong.
Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Bắc Ninh, qua kiểm tra Dự án Khu nhà ở thôn Đông Yên do Công ty TNHH REQ trúng đấu giá theo quyết định số 419/QĐ-UBND ngày 9/9/2020 của UBND tỉnh Bắc Ninh. Sở Xây dựng nhận thấy dự án trên chưa hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý về đầu tư xây dựng, chưa được Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, chưa được UBND tỉnh phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, hiện trạng tại dự án chưa triển khai thi công xây dựng hạ tầng.
Do đó, nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước, minh bạch hoá thông tin thị trường BĐS, Sở yêu cầu UBND huyện Yên Phong phải rà soát, kiểm tra trình tự, thủ tục về đầu tư xây dựng, quy hoạch chi tiết thiết kế, dự án đầu tư, nghĩa vụ tài chính, đất đai, tình hình triển khai đầu tư xây dựng, trật tự xây dựng và hồ sơ pháp lý liên quan của dự án.
Sở Xây dựng đã yêu cầu huyện khuyến cáo, thông báo cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở cần tham khảo đầy đủ các quy định pháp luật có liên quan, tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án; yêu cầu chủ đầu tư, sàn giao dịch, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới cung cấp các thông tin, hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS, chỉ thực hiện giao dịch BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 9, Điều 55, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS.
Yêu cầu huyện ngăn chặn, xử lý kịp thời các sai phạm về xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, góp vốn, huy động vốn trái luật thì cần ngăn chặn, xử lý kịp thời theo thẩm quyền.
Sở Xây dựng cũng yêu cầu Công ty TNHH REQ dừng việc rao bán, quảng cáo và hoạt động giao dịch, ký kết hợp đồng góp vốn, huy động vốn, kinh doanh BĐS trái quy định của pháp luật. Chỉ được phép kinh doanh đối với BĐS đủ điều kiện và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Trao đổi với ông Nguyễn Chí Cường, Phó Bí thư huyện uỷ, Chủ tịch UBND huyện Yên Phong cho biết, sau khi có thông tin bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Đông Yên, huyện đã xử lý thông tin ngay và không có chuyện công ty bán “lúa non”.
"Huyện đã có khuyến cáo đến người dân và chỉ đạo là không được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện. Hiện công ty đã có báo cáo đầy đủ về hiện trạng này”, ông Cường nói.
Chủ đầu tư có vi phạm luật?
Luật sư Thu Hằng, Công ty Luật TAT Law firm cho rằng, phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh BĐS được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
 |
|
Được rao bán rầm rộ, nhưng thực tế, dự án vẫn là cánh đồng bỏ trống (Ảnh: TL) |
Tuy nhiên, trường hợp nếu chủ đầu tư phân lô bán nền, huy động vốn của các cá nhân vào dự án bằng “Văn bản thoả thuận” khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng là có dấu hiệu vi phạm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS.
Thực chất, câu chuyện người dân tham gia mua BĐS dưới các hình thức như “Văn bản thỏa thuận” để “góp vốn” hay “đặt cọc”, đóng tiền theo tiến độ rất dễ dàng sa vào các Dự án “bất khả thi” khá phổ biến.
Hầu hết các chủ đầu tư dự án BĐS không có đủ vốn để triển khai cho nên phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức như: Hợp đồng đặt cọc, Văn bản thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… Thỏa thuận “đặt cọc” giữa chủ đầu tư và khách hàng dễ xảy ra nhiều rủi ro cho khách hàng khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Do đó, khách hàng và chủ thể liên quan khi xảy ra tranh chấp phải thông qua khởi kiện tại Tòa án, chỉ khi đó khách hàng mới được đưa vào danh sách bảo vệ quyền lợi.
Đối với việc một số chủ đầu tư thông qua đơn vị phân phối độc quyền dự án để thu chênh với sản phẩm BĐS và hợp lý hóa bằng các thỏa thuận với khách hàng là phí dịch vụ và số tiền chênh để ngoài Hợp đồng có thể coi là một hành vi “lách luật” của Chủ đầu tư.
Luật sư Thu Hằng nhấn mạnh, đối với các khoản thu chênh khác ngoài Hợp đồng khách hàng thường phải chịu rủi ro trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền xác minh thì các cá nhân, pháp nhân có liên quan có thể bị xử lý theo tội “trốn thuế” theo Điều 200 Bộ luật hình sự 2015 nếu có đầy đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm.
Cụ thể là các hành vi như: Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không ghi chép trong sổ sách kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp; Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa dịch vụ đã bán…
“Người nào thực hiện một trong các hành vi trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đến dưới 100 triệu hoặc dưới 100 triệu nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế…thì bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 1 năm”, Luật sư Thu Hằng nhấn mạnh.
Như vậy, đối với vụ việc trên cơ quan có thẩm quyền phải xác minh làm rõ tính pháp lý về Dự án của Chủ đầu tư, thỏa thuận của đơn vị môi giới và khách hàng. Ngoài ra, cơ quan quản lý cần có những biện pháp để kiểm soát tình trạng chủ đầu tư, đơn vị phân phối lách luật huy động vốn của khách hàng nhằm bảo vệ người mua nhà đất.
Phạm Minh
