Những thông báo chưa thể thu xếp nguồn tiền để thanh toán gốc và lãi liên tiếp được công bố không chỉ phản ánh khó khăn riêng lẻ của từng doanh nghiệp, mà còn cho thấy áp lực tài chính đang gia tăng trên diện rộng, đặt ra rủi ro hệ thống đối với toàn bộ thị trường.

“Ông lớn” khất nợ trái phiếu

Điển hình, Tập đoàn Novaland mới đây báo cáo lên HNX chưa thể thanh toán hơn 1.435 tỷ đồng tiền gốc cùng gần 428 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu đến hạn vào ngày 16/3.

Không chỉ công ty mẹ, một đơn vị thành viên là Nova Final Solution cũng rơi vào tình trạng tương tự khi chưa thể chi trả hơn 100 tỷ đồng tiền gốc và hàng chục tỷ đồng tiền lãi. Giải pháp được đưa ra vẫn là “đàm phán với trái chủ”, cụm từ đã trở nên quen thuộc suốt hơn 2 năm qua.

Câu chuyện không dừng lại ở một doanh nghiệp. Công ty Đầu tư LDG cũng thông báo chưa thể thanh toán khoản nợ gốc hơn 186 tỷ đồng đã quá hạn, đồng thời không đáp ứng nghĩa vụ trả lãi định kỳ.

Dù đã mua lại một phần trái phiếu trước đó, phần còn lại vẫn trở thành gánh nặng trong bối cảnh dòng tiền suy kiệt.

Việc nhiều doanh nghiệp đồng loạt “xin khất” cho thấy vấn đề không còn mang tính cá biệt. Khi các khoản nợ đến hạn nhưng không được thanh toán đúng cam kết, niềm tin của nhà đầu tư bị bào mòn, kéo theo rủi ro lan rộng sang toàn bộ thị trường tài chính.

Quan trọng hơn, nó phản ánh thực trạng dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa được cải thiện đáng kể, dù thị trường đã trải qua giai đoạn tái cấu trúc kéo dài.

Nếu như giai đoạn 2023–2024, thị trường từng chứng kiến làn sóng doanh nghiệp chủ động mua lại trái phiếu trước hạn nhằm giảm áp lực nợ, thì sang năm 2026, xu hướng này đang chững lại rõ rệt.

Các đại gia địa ốc chi 3 triệu tỷ đồng làm dự án, Sun Group và Vingroup chiếm quá nửa

Vì sao cổ phiếu xây dựng hút dòng tiền trở lại?

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, hoạt động mua lại đã giảm mạnh trong 2 tháng đầu năm 2026, trong khi khối lượng trái phiếu đến hạn lại ở mức rất lớn. Ước tính từ nay đến cuối năm, giá trị trái phiếu đáo hạn lên tới khoảng 194.000 tỷ đồng.

Một số tổ chức xếp hạng tín nhiệm thậm chí đưa ra con số cao hơn, trên 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 14% tổng dư nợ toàn thị trường. Đáng chú ý, hơn một nửa trong số này thuộc về nhóm bất động sản, lĩnh vực vốn đã chịu nhiều sức ép về thanh khoản.

Theo số liệu từ VIS Rating, những doanh nghiệp có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất trong năm 2026, phần lớn nằm trong nhóm bất động sản, đều ở mức hàng nghìn tỷ đồng, điển hình như CTCP Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát (10.000 tỷ đồng), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hải Đăng (6.650 tỷ đồng), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Trường Minh (5.500 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Tân Thành Long An, và Tập đoàn R&H (5.000 tỷ đồng)…

Vòng luẩn quẩn “thiếu tiền”

Đáng chú ý, áp lực trái phiếu không phân bổ đều theo thời gian mà tập trung vào các “điểm nóng” trong năm, đặc biệt là quý II và quý IV. Điều này khiến rủi ro thanh khoản mang tính chu kỳ, có thể tạo ra những đợt căng thẳng cục bộ trên thị trường tài chính.

Áp lực đáo hạn càng trở nên đáng lo hơn khi khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của doanh nghiệp đang bị thu hẹp. Chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục được duy trì, với định hướng giữ tỷ trọng cho vay lĩnh vực này ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.

Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp không thể dễ dàng tiếp cận vốn ngân hàng như trước. Trong khi đó, kênh trái phiếu từng là “phao cứu sinh” của nhiều chủ đầu tư, nay cũng không còn dễ dàng.

Các quy định mới yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc đối với phát hành ra công chúng, cùng với sự giám sát chặt chẽ hơn từ cơ quan quản lý, khiến quá trình huy động vốn trở nên khó khăn và tốn kém hơn.

Chi phí vốn tăng cao càng làm trầm trọng thêm vấn đề. Lãi suất trái phiếu bất động sản trong quý I đã lên tới khoảng 13,5%/năm, mức không hề dễ chịu đối với bất kỳ doanh nghiệp nào. Với những doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao, chi phí này có thể nhanh chóng “ăn mòn” lợi nhuận, thậm chí đẩy họ vào tình trạng thua lỗ.

Không chỉ doanh nghiệp chịu áp lực, phía cầu của thị trường, người mua nhà, cũng bị ảnh hưởng. Lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi đã tăng lên 11–12%, khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch. Khi cầu suy yếu, dòng tiền bán hàng của doanh nghiệp giảm theo, tạo thành vòng luẩn quẩn “thiếu tiền – không bán được hàng – tiếp tục thiếu tiền”.

Cũng cần nói thêm, tong bối cảnh hiện tại, không phải tất cả doanh nghiệp đều chịu tác động như nhau. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, tỷ lệ đòn bẩy thấp và sở hữu dự án có tính thanh khoản cao vẫn có khả năng trụ vững, thậm chí tận dụng cơ hội để mở rộng thị phần.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay, đặc biệt là trái phiếu, sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn. Khi không thể huy động vốn mới và dòng tiền bán hàng suy giảm, họ dễ rơi vào trạng thái mất cân đối tài chính, dẫn đến chậm trả nợ hoặc tái cơ cấu bắt buộc.

Quá trình này có thể dẫn đến một làn sóng “sàng lọc” trên thị trường. Những doanh nghiệp yếu kém sẽ bị đào thải hoặc phải thu hẹp quy mô, trong khi các doanh nghiệp mạnh hơn sẽ dần chiếm ưu thế.

Tuy nhiên, ở góc độ tích cực, đây cũng có thể là giai đoạn cần thiết để thị trường tái cấu trúc theo hướng lành mạnh hơn. Việc siết chặt quy định phát hành, nâng cao yêu cầu minh bạch và xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp cải thiện chất lượng trái phiếu, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư trong dài hạn.

Vấn đề then chốt vẫn nằm ở khả năng khơi thông dòng tiền. Nếu thị trường bất động sản dần phục hồi, thanh khoản cải thiện và niềm tin nhà đầu tư được củng cố, áp lực trái phiếu có thể được giảm bớt. Ngược lại, nếu tình trạng “đóng băng” kéo dài, rủi ro vỡ nợ có thể gia tăng.

Hưng Nguyên