Sau hơn 1 năm mua vào với kỳ vọng “lướt sóng” kiếm lời theo làn sóng Nam tiến, anh Nam (nhà đầu tư kỳ cựu tại Hà Nội) hiện như ngồi trên đống lửa vì khoản vay ngân hàng ngày càng phình to, còn căn hộ trị giá trên dưới 9 tỷ đồng thì mãi chưa tìm được người mua.

Chật vật thoát hàng

Anh Nam chia sẻ, cuối năm 2024, anh cùng nhóm đầu tư của mình quyết định xuống tiền mua căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM sau nhiều chuyến khảo sát thị trường.

Thời điểm ấy, môi giới liên tục khẳng định giá căn hộ tại khu Đông sẽ còn tăng mạnh nhờ hạ tầng, nguồn cung khan hiếm và dòng tiền lớn quay lại bất động sản. Tin vào viễn cảnh “mua hôm nay, vài tháng sau bán chênh vài trăm triệu”, anh mạnh tay vay ngân hàng hơn 3 tỷ đồng để đầu tư.

Thế nhưng, thị trường không diễn biến như kỳ vọng. Sau Tết Nguyên đán 2026, giao dịch căn hộ cao cấp gần như chững lại. Lượng khách hỏi mua thưa thớt, nhiều cuộc hẹn xem nhà rồi cũng rơi vào im lặng. Để nhanh thoát hàng, anh Nam đã nhiều lần giảm giá, từ gần 9,5 tỷ đồng xuống còn hơn 8,9 tỷ đồng nhưng vẫn không có người chốt.

“Tiền lãi ngân hàng mỗi tháng như đá đè lên ngực. Tôi từng nghĩ căn hộ trung tâm TP.HCM sẽ rất dễ bán, nhưng giờ muốn thoát hàng cũng không xong”, anh Nam than thở.

Không chỉ riêng anh Nam, nhiều nhà đầu tư từng lao theo cơn sóng Nam tiến giờ đây rơi vào tình cảnh tương tự, tài sản mắc kẹt, dòng tiền đứt gãy và áp lực tài chính ngày một lớn hơn giữa lúc thanh khoản thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào cảnh ì ạch.

Bức tranh ảm đạm ấy đang phản ánh rõ thực trạng của thị trường nhà đất TP.HCM trong những tháng đầu năm 2026, khi thanh khoản tiếp tục suy yếu dù nhu cầu nhà ở thực vẫn hiện hữu.

Theo ghi nhận thực tế, giao dịch mua bán trên thị trường bất động sản TP.HCM vẫn diễn ra khá trầm lắng. Nhiều phân khúc từ căn hộ đến nhà phố đều rơi vào trạng thái chờ đợi, lượng giao dịch thành công thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2025.

Anh Võ Cường, môi giới căn hộ khu Đông TP.HCM, cho biết vừa tham gia giao dịch một căn hộ 2 phòng ngủ rộng 86 m2 tại phường An Bình. Ban đầu, chủ nhà chào bán với giá 7,5 tỷ đồng, song phần lớn khách mua chỉ trả quanh mức 5-6 tỷ đồng.

Sau hơn 2 tháng giữ giá trên 7,5 tỷ đồng nhưng lượng khách quan tâm ngày càng giảm, trong khi áp lực chi phí tài chính gia tăng, chủ nhà buộc phải hạ giá xuống còn 6,9 tỷ đồng, giảm hơn 600 triệu đồng so với kỳ vọng ban đầu.

Không chỉ phân khúc cao cấp, tình trạng giảm giá để tìm thanh khoản cũng diễn ra ở nhóm căn hộ tầm trung. Anh Cường dẫn chứng một căn hộ gần 60 m2 tại phường Dĩ An từng được rao bán với giá 3,8 tỷ đồng, sau đó giảm xuống 3,6 tỷ đồng nhưng vẫn chưa phát sinh giao dịch.

“Phần lớn người mua ở thực chỉ chấp nhận mức giá dưới 3,5 tỷ đồng vì cho rằng cùng tầm tiền có nhiều lựa chọn phù hợp hơn”, anh Cường nói. Sau hơn hai tháng không tìm được khách mua, chủ nhà tiếp tục chủ động điều chỉnh giá và giao dịch cuối cùng được chốt ở mức 3,4 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với giá chào bán ban đầu.

Thanh khoản khó “nóng” trong ngắn hạn

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân hay môi giới gặp khó, ngay cả các doanh nghiệp phát triển dự án cũng đang loay hoay tìm đầu ra cho sản phẩm. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản chuyên bán căn hộ giá vừa túi tiền tại TP.HCM thừa nhận thanh khoản sau Tết Nguyên đán 2026 đã giảm rất mạnh.

Nhiều sàn giao dịch “ôm hàng” nhưng không bán được phải trả ngược sản phẩm về cho chủ đầu tư. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh về sức cầu sau thời gian dài tăng nóng.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm đồng thời ở cả nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%.

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến thanh khoản suy yếu là áp lực tài chính ngày càng gia tăng đối với người mua nhà. Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt hơn và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, khả năng tiếp cận vốn của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều bị ảnh hưởng đáng kể.

Trước đây, nhiều chủ đầu tư tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% nhằm kích cầu thị trường. Tuy nhiên, hiện nay phần lớn đã chuyển sang các gói lãi suất cố định ở mức 9-10%. Lãi suất vay ưu đãi phổ biến dao động quanh mức 8-9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi có thể vượt 12%.

Điều này khiến nhiều người mua nhà trở nên dè dặt hơn, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản.

Ông Troy Griffiths, cố vấn cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý.

Đại gia bất động sản đặt mục tiêu ‘khủng’, sao bảo thị trường đang gặp khó?

Dữ liệu từ DKRA Consulting cũng cho thấy bức tranh tương tự. Theo đơn vị này, lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm mạnh, chỉ còn khoảng 36%.

Theo dự báo của DKRA Consulting, trong quý II/2026, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM có thể dao động từ 5.000-7.000 căn, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn hoặc những giai đoạn mở bán tiếp theo.

Tuy nhiên, sức cầu được nhận định khó cải thiện mạnh trong ngắn hạn do mặt bằng lãi suất vẫn cao, room tín dụng chưa thực sự thông thoáng và tâm lý phòng thủ của người mua tiếp tục kéo dài.

Trong bối cảnh ấy, thanh khoản trở thành phép thử quan trọng đối với sức khỏe của thị trường bất động sản TP.HCM. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, pháp lý minh bạch và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực có thể tiếp tục trụ vững. Ngược lại, các dự án lệch pha nhu cầu hoặc phụ thuộc quá nhiều vào dòng vốn vay sẽ chịu áp lực ngày càng lớn.

Hưng Nguyên