Báo cáo mới nhất về tình hình thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy lượng tồn kho tại các dự án trong quý đầu năm 2024 là 23.029 sản phẩm, trong đó đất nền áp đảo với 10.855 nền, tiếp theo là nhà ở riêng lẻ với 8.468 căn và chung cư là 3.706 căn.

Áp đảo lượng hàng tồn

Không chỉ là “quán quân” trong rổ hàng tồn trong những tháng đầu năm 2024, lượng đất nền bị “ế” còn có chiều hướng gia tăng so với quý cuối năm 2023. Cụ thể, trong quý IV năm ngoái, sản phẩm đất nền tồn kho ở mức 8.316 nền.

Con số tồn kho đất nền tăng hơn 2.500 nền chỉ sau 1 quý có thể khiến không ít người quan tâm bất ngờ bởi thời gian qua thị trường địa ốc liên tục xuất hiện thông tin nóng sốt. Riêng phân khúc đất nền cũng được đánh giá dần ấm trở lại sau gần 2 năm “đóng băng” về thanh khoản.

Ở góc nhìn của một nhà đầu tư đất nền nhiều năm, anh Trần Bình nhìn nhận thực tế trên khá dễ lý giải. Bởi, trong thời kỳ sốt đất, các sản phẩm đất nền, đặc biệt là đất nền phân lô tăng rất nhanh, chiếm số lượng áp đảo trong các sản phẩm nhà đất, dẫn tới lượng hàng tồn kho nhiều là đương nhiên.

Điển hình, theo anh Bình, tại các huyện vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Thạch Thất, Ba Vì…, với khoảng 3-4 tỷ đồng, nhà đầu tư hiện tại có rất nhiều lựa chọn, không ít nhà đầu tư cũ nhảy vào lúc sốt đất đang có nhu cầu thoát hàng với mức giảm bình quân 1,5-3 triệu đồng/m2.

Hiện tượng cắt lỗ đã không còn ồ ạt như năm 2023, nhưng nếu chịu khó “săn”, nhà đầu tư vẫn có thể tìm được sản phẩm tốt. Như vào cuối tháng 4 vừa qua, anh Bình xuống tiền mua vào một lô đất nằm ở mặt tiền đường chính thôn Sen Trì, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất (Hà Nội), diện tích 70m2, giá hơn 1 tỷ đồng.

Lô đất trên nằm trong khu phân lô bàn cờ hơn 30 ô (diện tích trung bình 70-120 m2/ô), được chủ trước mua vào cuối năm 2021 với giá 17 triệu đồng/m2, vào giữa đỉnh sốt. Đầu năm 2024, chủ đất cần tiền nên buộc phải cắt lỗ 1,5 triệu đồng/m2 để thoát hàng nhanh.

“Chủ cũ mua vào lúc đỉnh sốt, khi thị trường lao dốc thì không kịp thoát hàng, gồng lãi vay đến nay thì kiệt sức nên giảm giá. Xác định đất phân lô khu vực ven đô chưa thể khởi sắc ngay, nhưng với tiền mặt lại nâng kỳ vọng lên 3-5 năm tới nên tôi quyết định xuống tiền. Hơn nữa gửi ngân hàng lúc này rẻ quá”, anh Bình nói với VnBusiness.

Tiềm năng đi đường dài

Bên cạnh cơ hội “săn” hàng ngộp, một trong những nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư tích cực rót tiền vào đất nền, dù đây là phân khúc quán quân tồn kho, là vì tiềm năng về dài hạn.

Có gần 10 năm đầu tư đất nền, anh Đinh Tiến Sơn (Hà Nội), đánh giá về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao, nhịp sóng tăng giá của đất nền ngắn hơn rất nhiều so với các loại hình khác (thường thì nhà đầu tư đất nền có thể chốt lời sau 2-3 năm).

Đây là lý do vì sao có rất nhiều nhà đầu tư, cả cá nhân lẫn “cá mập”, vẫn đang tranh thủ gom đất tại các khu vực còn biên độ tăng giá cao. Điểm khác biệt các nhà đầu tư đất nền hiện tại so với thời điểm thị trường đang nóng sốt là những người có dòng vốn mạnh, xác định đầu tư lâu dài thay vì những người “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Sau thời gian dài sốt giá những mảnh đất giá còn rẻ đang được săn tìm. Nhà đầu tư sử dụng hoàn toàn tiền thật, ít dùng đòn bẩy tài chính. Đặc biệt, lãi suất ngân hàng đang rẻ kỷ lục, vì vậy, nếu có nhà đất giá tốt, các tay to sẽ sẵn rút tiền để đầu tư dài hạn”, anh Sơn lý giải.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cũng nhận định "đất nền vẫn là vua để đầu tư dài hạn”. Những nhà đầu tư sẵn “vốn thịt” hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền.

Nhận định đây là thời điểm thích hợp để cân nhắc xuống tiền, tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rơi vào “bẫy giảm giá”.

Lời khuyên cho nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm hiện tại là tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao, thanh khoản nhanh.

Nhà đầu tư nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1 - 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

“Không thể biết trước tương lai, tuy nhiên, trong năm 2024, đất nền trên thị trường thứ cấp nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì mức giảm bình quân 15-20%, nhà đầu tư có thể căn cứ vào mốc này, sau đó đàm phán giảm thêm 5-15% tùy theo tình hình thực tế”, một chuyên gia đưa ra lời khuyên.

Hưng Nguyên