Ngày 30/10, Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị” diễn ra cùng chương trình Vietnam Property Value Chain Awards (VPVC). Tại diễn đàn, các chuyên gia cho rằng tiêu chí đánh giá một căn nhà của người mua đang thay đổi, kéo theo yêu cầu điều chỉnh đồng bộ từ quy hoạch, thiết kế đến quản lý và vận hành bất động sản.

Từ vị trí và giá bán đến chất lượng sống

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh từ năm 2015 đến năm 2019, bất động sản được giao dịch thuận lợi, nhiều dự án vừa mở bán đã nhanh chóng được hấp thụ. Người mua thường quan tâm trước hết đến vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán.

Tuy nhiên, khi các dự án lần lượt hoàn thành, bàn giao và đi vào vận hành, những hạn chế về chất lượng công trình, tiện ích thực tế và quản lý vận hành bắt đầu tác động rõ hơn đến trải nghiệm của cư dân.

Theo ông Kiệt, khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường sống và chất lượng dịch vụ sau bàn giao. Ngay cả những dự án có vị trí tương đồng cũng có thể khác biệt về khả năng thu hút người mua, người thuê và hiệu quả khai thác nếu chất lượng vận hành không giống nhau.

Sự dịch chuyển này cũng ảnh hưởng đến nhóm khách hàng đầu tư. Khả năng tăng giá không còn là yếu tố duy nhất cần xem xét, bởi tính thanh khoản và hiệu quả khai thác của tài sản còn phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng cuối cùng.

Ở góc độ phát triển sản phẩm, TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho biết doanh nghiệp lựa chọn hướng phát triển căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và người mới tích lũy tài chính. Các căn hộ có diện tích khoảng 40-60 m², thiết kế hai phòng ngủ được lựa chọn để phù hợp hơn với nhu cầu sinh hoạt của nhiều gia đình.

Theo ông Thạch, Bcons đã cung cấp hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này. Ông cũng cho rằng người mua ngày càng quan tâm đến hệ thống tiện ích và dịch vụ đi kèm, thay vì chỉ đánh giá riêng diện tích hay thiết kế bên trong căn hộ.

Những thay đổi trên đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải xác định đúng nhóm khách hàng, khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng trước khi quyết định phát triển sản phẩm. Việc sở hữu quỹ đất hay đưa dự án ra thị trường không đồng nghĩa sản phẩm sẽ có lợi thế nếu không đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Công trình xanh không chỉ là lợi thế tiếp thị

Giá trị bất động sản còn được quyết định bởi những yếu tố ít thể hiện trực tiếp trên bảng giá, như khả năng tiết kiệm năng lượng, chất lượng không khí trong nhà và mức độ thích ứng với biến đổi khí hậu.

Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), Giám đốc Phát triển Bền vững khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Tập đoàn Saint-Gobain, cho rằng công trình xanh cần được nhìn nhận từ lợi ích thực tế đối với người sử dụng, thay vì chỉ được xem như một công cụ tiếp thị.

Theo bà, một công trình có thể tồn tại từ 50-100 năm. Vì vậy, việc đánh giá hiệu quả đầu tư cần tính đến chi phí vận hành, bảo trì và khả năng thích ứng với các điều kiện môi trường trong suốt vòng đời sử dụng. Một dự án có chi phí đầu tư ban đầu thấp nhưng phát sinh nhiều khoản sửa chữa, cải tạo về sau chưa chắc đã mang lại hiệu quả kinh tế tốt hơn.

Các giải pháp thiết kế phù hợp có thể giúp tiết kiệm năng lượng, nước, cải thiện khả năng thông gió và nâng cao tiện nghi. Khả năng chống chịu trước nắng nóng, ngập lụt và những tác động của biến đổi khí hậu cũng cần được tính toán ngay từ khâu quy hoạch, thiết kế.

Với các đô thị, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh vai trò của hạ tầng giao thông, không gian công cộng và bản sắc địa phương. Theo ông, phát triển đô thị không thể chỉ dừng ở việc xây dựng nhà ở mà cần tạo điều kiện để cư dân tiếp cận việc làm, dịch vụ thiết yếu và các tiện ích trong khoảng cách thuận tiện.

Ông đề cập mô hình đô thị 15 phút, trong đó việc bố trí nhà ở gắn với các dịch vụ, tiện ích và cơ hội việc làm có thể góp phần giảm nhu cầu di chuyển xa. Tuy nhiên, mô hình này đòi hỏi sự phối hợp giữa quy hoạch không gian, giao thông công cộng và tổ chức các khu chức năng.

Ở khía cạnh môi trường sống bên trong công trình, ông Ngô Xuân Đông, Giám đốc Kỹ thuật VIVEN Vietnam, nhà phân phối Ostberg của Thụy Điển, cho rằng các giải pháp thông gió cơ học kết hợp lọc không khí có thể giúp cải thiện chất lượng không khí trong nhà. Theo ông, đây là hướng ứng dụng còn nhiều dư địa tại thị trường Việt Nam.

Những ý kiến tại diễn đàn cho thấy giá trị bất động sản ngày càng cần được đánh giá trên nhiều phương diện, từ khả năng chi trả ban đầu đến chất lượng sử dụng và chi phí trong dài hạn. Với doanh nghiệp, yêu cầu không chỉ là phát triển một sản phẩm có thể bán được, mà còn phải bảo đảm sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người sử dụng trong suốt quá trình khai thác.

Xuân Bắc