Sầm Sơn (Thanh Hóa) những năm qua nổi lên như một ngôi sao sáng trên thị trường bất động sản phía Bắc, với sự hiện diện của loạt “ông lớn” từ FLC Group với tổ hợp nghỉ dưỡng tại Quảng Cư, đến Sun Group với quần thể 12.000 ha, chưa kể loạt "đại gia" khác như Văn Phú Invest, Sunshine...

“Sóng ngầm” bắt đáy lan rộng

Sau thời gian dài nổi sóng, không chỉ giá đất trong dân bị thổi lên vùn vụt, mà giá biệt thự tại Sầm Sơn hiện cũng đang thiết lập mặt bằng mới. Giá quá cao cũng là lý do khiến thanh khoản thị trường khu vực này hiện tại gần như đóng băng, giao dịch nhỏ giọt.

Đơn cử, theo khảo sát, giá biệt thự tại tổ hợp nghỉ dưỡng của FLC hiện ở mức trung bình 14 - 16 tỷ đồng/căn, tăng 2 - 3 tỷ đồng so với hồi đầu năm 2022 (thời điểm thị trường còn sốt).

Với tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng Sầm Sơn, nhiều người đã hy vọng khó khăn về tài chính sẽ khiến chủ sở hữu bị “ngộp”, buộc phải hạ giá bán. Tuy nhiên, thực tế chỉ ra, giá biệt thự nơi đây chỉ tăng không giảm khiến các nhà đầu tư lắc đầu ngao ngán.

Anh Nguyễn Quốc Hưng (Hà Nội) - một "tay buôn" kỳ cựu, đang sở hữu 3 căn biệt thự ở Sầm Sơn, cho biết thời gian qua đang tăng cường tìm kiếm các sản phẩm giá tốt để mua thêm, tuy nhiên rất khó. Chủ sở hữu biệt thự đa phần là người có tiền, vì vậy thanh khoản chậm hay nhanh thì họ vẫn “hét giá trên trời”.

“Tôi cùng các cộng sự đang tìm các căn có sổ đỏ, giá 11 - 12 tỷ đồng (mức giá gốc bán ra lần đầu), song gần như không thể. Các chủ nhà dù đuối tài chính nhưng vẫn neo giá ở mức 13 - 13,5 tỷ đồng. Có người đang “ôm” gần 10 căn nhưng không hề có ý định giảm giá, hoặc giảm rất ít”, anh Hưng nói.

Tương tự, tại TP.HCM, nhiều nhà đầu tư cũng cho biết sở dĩ giao dịch biệt thự, nhà phố chậm hiện tại là bởi giá quá cao chứ không phải vì người mua hết tiền. Minh chứng là các sản phẩm giá tốt xuất hiện chỉ sau một vài ngày là có người nhảy vào “hốt liền”.

Giữa tháng 2 vừa qua, anh Trần Nam Tiến - nhà đầu tư gần 10 năm kinh nghiệm tại TP.HCM, rót 15,5 tỷ đồng để mua vào một căn biệt thự trên đường Phan Văn Trị, quận Bình Thạnh.

Anh Tiến tiết lộ căn này trước đó được rao bán giá 17,7 tỷ đồng, giá gốc bán lần đầu vào khoảng 16 tỷ đồng. Đáng chú ý là chủ trước vay đến 10 tỷ đồng để đầu tư, gần một năm sau khi hết ưu đãi, mức lãi suất hơn 100 triệu đồng/tháng quá nặng khiến người này buộc phải bán cắt lỗ 500 triệu đồng.

“Điều kiện của chủ trước là phải cọc trước 10 tỷ tiền mặt để họ cắt nợ ngân hàng, rút sổ đỏ ra. Số tiền cọc quá lớn khiến tôi phân vân và cân nhắc rất kỹ trước khi đi đến quyết định cuối cùng là mua. Với mức giá này, tôi hy vọng lãi 2 - 3 tỷ đồng trong 3 - 5 năm tới”, anh Tiến kỳ vọng.

Vì sao hàng “ngộp” ít, giá neo cao?

Giới chuyên kinh doanh dòng sản phẩm biệt thự, nhà phố nhận định mặt hàng này luôn có sức hấp dẫn và tính thanh khoản, kể cả trong giai đoạn thị trường khó khăn nhất.

Minh chứng, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng đầu năm 2023, tính trung bình toàn quốc, nhu cầu tìm mua biệt thự tăng 96% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng tại TP. HCM, mức độ quan tâm tăng tăng 131%, trong khi tại Hà Nội tăng 103%.

Đặc điểm của nhà đầu tư phân khúc này là những người thu nhập cao, mua trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư vào nhà ở thấp tầng và ít sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng.

Do đó, nhà đầu tư không phải chịu áp lực bán khi lãi suất ngân hàng tăng lên, thanh khoản giảm sút, dẫn đến nguyên nhân mức giá phân khúc này giảm song không rõ rệt. Chưa kể, việc tín dụng mới đây có dấu hiệu được “nới” đã tạo tâm lý lạc quan cho nhà đầu tư.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng điều chỉnh giá không đáng kể, và đây là một thách thức không nhỏ cho cả chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư cá nhân.

Hiện, mặt bằng giá biệt thự mức 10 - 30 tỷ đồng ở khu vực Hà Nội chiếm đến 55% tỷ trọng, mức giá trên 30 tỷ chiếm 20%, dưới 10 tỷ chiếm khoảng 22%.

“Đối với chủ đầu tư, chi phí đầu tư ban đầu của dự án rất cao. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua qua bán lại khiến giá bị đẩy lên cao, dẫn đến khó khăn khi quyết định điều chỉnh giá”, bà Hằng phân tích.

Nhìn về tương lai, chuyên gia từ Colliers Việt Nam nhận định, năm 2023 vẫn là một năm nhiều thử thách với thị trường bất động sản nói chung và phân khúc biệt thự, nhà liền thổ nói riêng. Việc Chính phủ có các động thái muốn gỡ vướng cho thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ đem lại nhiều cơ hội phục hồi nhưng để hồi phục, thị trường có thể phải đợi đến sớm nhất là quý III/2023.

Hưng Nguyên