Cần nhấn mạnh sau gần 3 năm với liên tiếp các đợt sốt đất, mặt bằng giá của tất cả các phân khúc bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm đất nền đã tăng 30-50%, thậm chí có nơi tăng gấp 2-3 lần so với năm 2019. Với đặc điểm của một loại “hàng hóa đặc thù”, giá nhà đất đã lên thì khó xuống.
“Cắt lỗ” hay “cắt lãi”?
Kể từ cuối quý I/2022 đến nay, thị trường ghi nhận sự chững lại do tín dụng vào bất động sản bị siết chặt, vấn nạn phân lô bán nền vào tầm ngắm kiểm soát. Những áp lực tài chính đè nặng khiến nhiều nhà đầu tư có nhu cầu “thoát hàng” nhằm thu hồi vốn để trả nợ hoặc tái đầu tư.
Anh Lê Trung Thành (Hà Nội) cho hay, vào cuối năm 2020, thời điểm giá đất Bắc Giang sốt, anh gom hơn 3 tỷ đồng mua vào 2 lô đất (bình quân 100m2/lô) lân cận Khu công nghiệp Quang Châu (huyện Việt Yên). Cả 2 lô đều có vị trí rất đẹp, giao thông thuận tiện.
Xét trên mặt bằng chung, 2 lô đất này được định giá trên 5 tỷ đồng (cao hơn 2 tỷ đồng so với giá gốc). Nhưng vì cần tiền nên vào đầu tháng 7/2022, anh Thành nhờ môi giới rao bán 1 lô với giá 2,2 tỷ đồng, tức đã giảm 15% so với mặt bằng giá hiện tại, nhưng vẫn cao hơn 600 triệu đồng thời điểm mua vào.
“Thực ra để thì giá vẫn sẽ tăng, nhưng vì cần tiền nên tôi mới bán. Đợt đầu sau hơn 1 tháng không bán được, đợt hai tôi giảm tiếp 300 triệu, từ đó bắt đầu có nhiều khách hỏi hơn. Đến đầu tháng 9 thì tôi bán thành công, chốt lời 300 triệu đồng”, anh Thành chia sẻ.
 |
|
Thị trường bất động sản đang chững lại về thanh khoản nhưng mặt bằng giá thì rất khó để giảm mạnh. |
Không chỉ tại Bắc Giang, đất nền tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thanh Hóa… cũng rơi vào tình trạng trầm lắng sau những đợt sốt điên cuồng. Thanh khoản giảm trong khi áp lực tài chính tăng khiến số lượng người rao bán đất tăng mạnh.
Anh Vũ Tiến Quang, chủ một sàn giao dịch bất động sản tại TP.Bắc Ninh cho biết, văn phòng của anh đang có gần 200 người ký gửi bán đất, hầu hết đều là những người gặp áp lực về tài chính.
Tuy nhiên, bất chấp khó khăn đang gặp phải, 100% hồ sơ ký gửi bán đất đều có mức giá cao hơn mặt bằng giá thời điểm mua vào. Đồng nghĩa, các chủ đất rao bán “cắt lỗ” nhưng thực chất chỉ là giảm một phần lợi nhuận, phổ biến từ 30-50%, thậm chí là 80%.
“Vẫn có những người vì đến hạn trả nợ, không gồng nổi lãi vay buộc phải bán hòa vốn hoặc lỗ 50-200 triệu so với giá mua vào, nhưng rất hiếm. Cả trăm trường hợp mới có một vài trường hợp, vì họ mua vào đúng vào lúc đỉnh sốt, lại bị thổi giá lên quá cao so với mặt bằng chung”, anh Quang phân tích.
Cẩn trọng với “bánh vẽ”
Cũng ở góc nhìn của đơn vị trung gian, anh Hoàng Minh Vương, chủ văn phòng môi giới tại huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định cho biết hơn 3 tháng trở lại đây, thị trường đất nền Nam Định ảm đạm. Cả quý III/2022, văn phòng của anh chỉ bán thành công 11 lô, giảm gần 5 lần so với cùng kỳ năm 2021.
Các bộ hồ sơ ký gửi bán tại văn phòng của anh Vương hiện tại phần lớn là những người có nhu cầu bán gấp, giảm giá mạnh, nhưng cũng có những người bán để thoát hàng, chốt lời, giá gần như không giảm, nhiều hồ sơ còn yêu cầu tăng giá so với mặt bằng hiện tại.
“Một trong 3 lô đất mà chúng tôi bán thành công trong tháng 9 có một bộ hồ sơ rao bán “cắt lỗ 30% giá gốc” nhưng thực chất chỉ giảm 10% so với mặt bằng hiện tại, tức vẫn cao hơn giá mua vào hơn 1 tỷ đồng. Trái với sự đoán khó bán, lô này lại bán được rất nhanh. Điều này chứng tỏ vẫn có nhiều nhà đầu tư dễ tin vào quảng cáo cắt lỗ, giảm sâu trên thị trường”, anh Vương tiết lộ.
Từ những trường hợp thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng trước các thông tin rao bán “dưới giá gốc”, “cắt lỗ, giảm sâu”… Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất nhảy múa, tiếp cận vốn tín dụng khó, nhà đầu tư tuyệt đối không nên vay tiền để đầu tư “nhà đất giá rẻ” theo lời quảng cáo.
Ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc Điều hành CTCP Kim Long Land, với 18 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản, nhận định quy luật “lãi suất cao, chứng khoán giảm, bất động sản đi ngang và giảm giá” hiện nay không còn đúng.
“Thời điểm này vẫn chưa thấy giá đất ở đâu giảm. Kinh tế Việt Nam đang được thế giới đánh giá rất tốt, nên trong trung và dài hạn thì bất động sản còn dư địa lớn, vẫn là một kênh đầu tư tốt”, ông Dũng nói.
Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu liên tục tăng cho thấy giá nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng. Việc giảm giá chỉ là cục bộ và ở mức rất hạn chế, chủ yếu xảy ra ở những nhà đầu tư đuối vốn, thậm chí “vỡ nợ” nhưng cũng rất hiếm. Vì vậy, theo nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, không nên kỳ vọng chờ giá đất giảm để mua.
Không thể phủ nhận thị trường chững lại, các nhà đầu tư đuối tài chính buộc phải giảm giá 10-30% sản phẩm, dù với mục đích “cắt lỗ” hay “cắt lãi” thì đây vẫn là cơ hội của các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn. Tuy nhiên, cơ hội đi cùng thách thức, nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh chôn vốn quá lâu vì mua phải những sản phẩm đang ở mức giá trên trời nhưng lại rao bán với thông tin giá rẻ.
Hiến Nguyễn
