Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, thị trường nhà ở tại Đà Nẵng trong quý đầu năm 2026 cho thấy xu hướng “lệch pha” giữa các phân khúc. Đất nền trở thành điểm sáng khi nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 10% so với quý trước, chủ yếu từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án hiện hữu.

Sức cầu phân khúc này tăng mạnh tới 61%, tương ứng khoảng 228 giao dịch thành công. Tuy nhiên, dòng tiền không lan tỏa diện rộng mà tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Điều này phản ánh sự thay đổi trong hành vi nhà đầu tư, khi yếu tố an toàn được đặt lên hàng đầu.

Mặt bằng giá sơ cấp đất nền tăng nhẹ khoảng 2% theo quý và 7% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, giá thứ cấp tăng mạnh tới 22% so với quý 1/2025, cho thấy lực cầu quay trở lại ở một số khu vực. Dù vậy, thanh khoản tổng thể vẫn chưa thực sự bứt phá do ảnh hưởng từ mặt bằng lãi suất cao.

Ngược lại, phân khúc căn hộ ghi nhận sự suy giảm rõ rệt. Nguồn cung sơ cấp giảm 25%, trong khi nguồn cung mới giảm hơn 51% so với quý trước. Đây là tín hiệu cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động điều tiết nguồn hàng, hạn chế mở bán trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát.

Thanh khoản căn hộ cũng suy yếu khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 68% so với quý trước. Dù vậy, giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng 5-10% so với cùng kỳ, phản ánh áp lực chi phí đầu vào và sự khan hiếm quỹ đất. Trên thị trường thứ cấp, mức tăng giá 5-7% tập trung ở các dự án có vị trí tốt và pháp lý hoàn thiện.

Phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận sự gia tăng đột biến về nguồn cung, chủ yếu đến từ một dự án quy mô lớn. Sức cầu tăng mạnh nhưng mang tính cục bộ, khi phần lớn giao dịch tập trung vào dự án này thay vì lan rộng ra toàn thị trường.

Giá sơ cấp phân khúc này giữ ổn định theo quý nhưng tăng khoảng 10% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng khoảng 6%, chủ yếu ở các sản phẩm đã hoàn thiện và có khả năng khai thác ngay. Điều này cho thấy nhà đầu tư đang ưu tiên tính thanh khoản thực tế.

Đáng chú ý, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là điểm trầm của thị trường. Biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận sức cầu giảm hơn 81%, còn condotel giảm tới 87% giao dịch so với quý trước. Nguồn cung mới gần như không xuất hiện, thị trường chủ yếu tiêu thụ lượng hàng tồn từ các dự án cũ.

Dù nhiều chính sách ưu đãi được triển khai như hỗ trợ lãi suất hay chia sẻ lợi nhuận, thanh khoản vẫn không cải thiện đáng kể. Nguyên nhân chủ yếu đến từ niềm tin nhà đầu tư chưa phục hồi và các vướng mắc pháp lý kéo dài. Đặc biệt, phân khúc shophouse nghỉ dưỡng gần như không ghi nhận giao dịch nào trong quý.

Bước sang quý 2/2026, thị trường được dự báo tiếp tục đối mặt nhiều thách thức khi room tín dụng còn hạn chế và lãi suất duy trì ở mức cao. Nguồn cung đất nền dự kiến vẫn khan hiếm, trong khi căn hộ có thể có thêm nguồn hàng mới nhưng thanh khoản chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Tổng thể, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Dòng tiền không biến mất mà trở nên chọn lọc hơn, chỉ tập trung vào những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và khả năng triển khai thực tế. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển dần sang trạng thái phát triển bền vững hơn.

Xuân Bắc