Rào cản không chỉ nằm ở giá bán, nguồn cung hạn chế hay tỉ lệ cạnh tranh khốc liệt, mà còn ở một “ma trận” thủ tục, thông tin thiếu minh bạch, thậm chí bị môi giới trục lợi, khiến hành trình mua một căn nhà ở xã hội vô cùng gian nan.

Rào cản bủa vây

Câu chuyện tại dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt ở TP.HCM là minh chứng điển hình. Chỉ khoảng 755 căn hộ dự kiến đưa ra thị trường nhưng có tới 12.000 người đăng ký nguyện vọng, tức tỉ lệ chọi hơn 16 người cạnh tranh một suất mua nhà.

Trong bối cảnh đó, người thu nhập thấp không chỉ phải đối mặt áp lực giá nhà tăng mà còn bước vào một cuộc cạnh tranh khắc nghiệt, nơi cơ hội sở hữu nhà phụ thuộc nhiều vào may mắn. Với không ít người lao động, giấc mơ an cư bị đẩy thành một “cuộc thi tuyển”, nơi hồ sơ hợp lệ chưa chắc đồng nghĩa với cơ hội mua được nhà.

Nhưng áp lực tỉ lệ chọi chỉ là một lớp khó khăn, điều đáng lo hơn là người mua nhà ở xã hội còn phải dò dẫm trong một mê cung thông tin thật giả lẫn lộn.

Anh Bình, nhân viên truyền thông, từ Tây Ninh về TP.HCM lập nghiệp hơn 10 năm, đang đau đáu giấc mơ mua nhà ở xã hội, chia sẻ, thời gian qua dự án 324 Lý Thường Kiệt chưa mở bán chính thức nhưng trên mạng xã hội đã tràn ngập quảng cáo nhận cọc, giữ chỗ, “bao đậu hồ sơ”, “chắc suất mua nhà”.

“Có môi giới đòi tôi đặt cọc từ 50 đến 150 triệu đồng để bảo đảm quyền mua khi chủ đầu tư mở bán”, anh Bình tiết lộ.

Thực tế, trước tình trạng “cò” nhà thao túng thị trường, chủ đầu tư phải phát đi cảnh báo chưa nhận hồ sơ, chưa nhận đặt cọc, không ủy quyền cho bất kỳ đơn vị môi giới nào. Điều đó cho thấy một khoảng trống thông tin đang bị các “cò” nhà ở xã hội khai thác.

Nghịch lý xuất hiện khi chính phân khúc dành cho người thu nhập thấp, vốn cần được bảo vệ nhất, lại có nguy cơ trở thành mảnh đất cho đầu cơ, môi giới trục lợi.

Bất động sản âm ỉ sốt quanh vành đai phía tây Hà Nội

Vành đai 3.5 đang mang đến nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư bất động sản phía tây Hà Nội. Nhưng giống như mọi chu kỳ thị trường, cơ hội luôn đi kèm với rủi ro.

Tâm lý phòng thủ đè nặng, bất động sản ‘phục hồi trên băng mỏng’

Trong bối cảnh lãi suất cho vay vẫn neo ở mức cao và những thay đổi mang tính bước ngoặt về pháp lý, thị trường bất động sản đang chứng kiến tâm lý phòng thủ trở lại, khiến cho quá trình phục hồi được ví như “đi trên băng mỏng”.

Không chỉ bị bủa vây bởi thông tin nhiễu loạn, người mua còn mệt mỏi với thủ tục hành chính phức tạp. “Để hoàn thiện bộ hồ sơ chỉ gồm 5 loại giấy tờ như chứng minh thu nhập, xác nhận tình trạng nhà ở, tình trạng hôn nhân..., có người phải bỏ tiền thuê dịch vụ làm hồ sơ vì không thể tìm nổi một bộ hướng dẫn đầy đủ, thống nhất. Có người phải canh nửa đêm đăng ký nguyện vọng vì sợ nghẽn hệ thống”, anh Bình nói thêm.

Vấn đề không đơn thuần ở số lượng giấy tờ, mà ở sự thiếu ổn định và thiếu đồng bộ trong quy trình. Biểu mẫu thay đổi đột ngột, hướng dẫn giữa các cơ quan chưa thống nhất, tiêu chí chứng minh điều kiện còn phức tạp khiến người dân dễ rơi vào vòng luẩn quẩn làm đi làm lại hồ sơ...

Tăng nguồn cung, thông chính sách

Thực tế trên đặt ra một câu hỏi lớn, nếu một chính sách an sinh được thiết kế để hỗ trợ nhóm yếu thế nhưng quá trình tiếp cận lại phức tạp đến mức người dân phải thuê dịch vụ để làm hồ sơ, thì mục tiêu chính sách đã thực sự đi vào đời sống hay chưa?

Ở góc độ khác, những khó khăn của người mua phản ánh nút thắt từ phía nguồn cung. Dù TP.HCM đã ghi nhận tín hiệu tích cực với một dự án hoàn thành 580 căn, hai dự án khởi công với 2.643 căn, 12 dự án đang thi công khoảng 10.300 căn, cùng kế hoạch 41 dự án dự kiến khởi công trước 30-6 với khoảng 29.200 căn, song so với nhu cầu thực tế, đây vẫn chỉ là bước đầu.

Nguồn cung tăng nhưng chưa đủ nhanh, chưa đủ lớn, trong khi quá trình triển khai dự án vẫn bị bào mòn bởi thủ tục kéo dài. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc công ty Lê thành, nhận định dù TP.HCM đã rút quy trình thủ tục xuống 7 bước với 132 ngày trên lý thuyết, thực tế hoàn thiện dự án vẫn có thể mất khoảng 2 năm, thậm chí trước đây kéo dài 3-4 năm.

Chênh lệch giữa quy định và thực tiễn này, theo ông Thành, chính là một trong những nguyên nhân làm chi phí đội lên, nguồn cung chậm ra thị trường.

Nếu thủ tục đầu tư còn là “nút cổ chai”, thì người dân sẽ còn tiếp tục đối mặt tỉ lệ chọi cao, khan hiếm nguồn hàng và tâm lý tranh mua, tạo thêm đất sống cho môi giới trục lợi.

Điểm tích cực là dư địa tháo gỡ vẫn rất lớn. TP.HCM đang chuẩn bị quỹ đất bổ sung cho khoảng 23.000 căn, giai đoạn 2026-2027 hướng tới 72 dự án tương ứng 67.000 căn. Quỹ đất 20% trong các dự án thương mại, hiện khoảng 732ha với tiềm năng 230.000 căn hộ, nếu khai thác hiệu quả sẽ là nguồn lực chiến lược. Khu vực doanh nghiệp tư nhân cũng đang tham gia mạnh hơn với các kế hoạch phát triển hàng chục nghìn căn nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, tăng cung mới chỉ là một vế. Ông Nguyễn Văn Hải, Ủy viên Ban thường vụ Liên đoàn Lao động TP.HCM, cho rằng điều người dân chờ đợi hơn cả là cải cách thủ tục và minh bạch hóa thông tin.

Trước hết, cần xây dựng cơ chế công khai tập trung cho toàn bộ thông tin nhà ở xã hội, từ quỹ căn, tiến độ dự án, thời điểm nhận hồ sơ, điều kiện mua, kết quả xét duyệt, thay vì phân tán ở nhiều đầu mối. Một cổng dữ liệu chính thống, cập nhật thời gian thực, sẽ là “lá chắn” hữu hiệu trước nạn cò mồi và thông tin giả.

Thứ hai, phải đơn giản hóa thực chất hồ sơ mua nhà ở xã hội theo hướng số hóa và liên thông dữ liệu. Những giấy tờ về thu nhập, tình trạng nhà ở, cư trú cần được tích hợp qua cơ sở dữ liệu dân cư, thay vì buộc người dân tự chứng minh qua nhiều lớp xác nhận. Cải cách này không chỉ giảm chi phí xã hội mà còn chống nhũng nhiễu, giảm cơ hội phát sinh dịch vụ trung gian.

Thứ ba, cần tiếp tục gỡ nút thắt cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Các kiến nghị rút giảm thủ tục nghiệm thu, xem xét miễn giấy phép xây dựng trong một số trường hợp, tăng ưu đãi thuế, hỗ trợ tín dụng dài hạn… cần được nghiên cứu nghiêm túc để giảm chi phí phát triển dự án, từ đó đẩy nhanh nguồn cung.

Quan trọng hơn, tư duy phát triển nhà ở xã hội cần dịch chuyển từ “chính sách hỗ trợ” sang “hạ tầng an sinh thiết yếu”, tương tự giáo dục hay y tế. Khi đó, câu chuyện không chỉ là xây được bao nhiêu căn, mà là làm sao người cần nhà có thể tiếp cận được nhà một cách công bằng, minh bạch và thuận lợi.

Hưng Nguyên