Tại Hội thảo "Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, bảo đảm công bằng thụ hưởng” diễn ra ngày 12/3, bức tranh toàn cảnh về nghịch lý cung - cầu, áp lực lãi suất và những "tiếng kêu khó" từ doanh nghiệp đã được các chuyên gia, nhà quản lý mổ xẻ chi tiết nhằm tìm ra lối thoát.

Ông Nguyễn Ngọc Cảnh, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), khẳng định, ngành ngân hàng luôn ưu tiên nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội (NƠXH). Hiện, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực này đạt khoảng 41.000 tỷ đồng (Ngân hàng Chính sách xã hội đạt hơn 25.000 tỷ đồng, các ngân hàng thương mại đạt hơn 16.000 tỷ đồng).

Đáng chú ý, với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện đã nâng quy mô lên 145.000 tỷ đồng), các ngân hàng đã cam kết cho vay 20.500 tỷ đồng, nhưng doanh số giải ngân thực tế mới đạt khoảng 8.300 tỷ đồng.

NHNN đã thiết kế nhiều cơ chế mở như giảm hệ số rủi ro cho vay mua NƠXH; áp dụng lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với mức trung bình thị trường; giữ nguyên mức ưu đãi 5,4%/năm (thời hạn 25 năm) qua Ngân hàng Chính sách. Đặc biệt, người mua nhà dưới 35 tuổi còn được kéo dài thời gian hỗ trợ lên tới 15 năm. Theo NHNN, quy mô vốn hiện tại hoàn toàn đáp ứng đủ nhu cầu, khoảng cách giữa mức cam kết và giải ngân chủ yếu do tiến độ pháp lý và thi công của các dự án còn chậm.

Hiện nay, tiến độ giải ngân của chương trình đã cải thiện rõ rệt. Đến cuối tháng 1 năm nay, các ngân hàng thương mại đã đồng ý cho vay 20.500 tỷ đồng, tăng hơn 200% so với cuối năm 2024, đạt 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy vậy, quy mô vốn còn lại của chương trình vẫn rất lớn, cho thấy dư địa tín dụng để thúc đẩy phát triển NƠXH trong thời gian tới vẫn còn đáng kể.

Dù nguồn vốn được khẳng định là dồi dào và tốc độ giải ngân đã tăng đáng kể, song các doanh nghiệp trực tiếp làm dự án lại lại cho rằng vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận vốn.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) bộc bạch, năng lực tài chính doanh nghiệp bị bó hẹp. Đơn cử, vốn chủ sở hữu của HUD chỉ khoảng 2.900 tỷ đồng nhưng phải dàn trải cho 15-16 dự án, khiến nguồn lực cạn kiệt, khó kham nổi các dự án mới quy mô lớn. Việc tiếp cận vốn ngân hàng cũng trầy trật do các tổ chức tín dụng không mặn mà với NƠXH vì biên lợi nhuận thấp, thu hồi vốn lâu. Bên cạnh đó, các rào cản pháp lý, quy hoạch (như dự án 3ha tại Tam Biên - Hà Nội chưa được phê duyệt quy hoạch phân khu) khiến dự án đình trệ, đẩy doanh nghiệp vào thế "tiến thoái lưỡng nan".

Chuyển biến tích cực từ gói tín dụng nhà ở xã hội 145.000 tỷ đồng

Đối với người mua nhà, lãi suất vẫn là gánh nặng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, và ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cùng chung nhận định: Lãi suất NƠXH hiện nay vẫn neo theo thị trường. Việc lãi suất biến động làm tăng chi phí của cả chủ đầu tư lẫn người mua. Ông Châu kiến nghị cần giảm mức lãi suất vay mua NƠXH xuống khoảng 4,8%/năm để thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

Đi tìm lời giải cho nghịch lý "ngân hàng có tiền không cho vay được, người cần tiền lại chẳng thể vay", GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội chỉ rõ điểm nghẽn không chỉ nằm ở rào cản thủ tục hay gánh nặng lãi suất, mà sâu xa hơn là sai lầm khi đang dùng "tư duy thị trường" để giải quyết một bài toán an sinh xã hội.

Dưới góc nhìn vĩ mô, ông Cường đánh giá thẳng thắn về tình trạng "lệch pha" và những nghịch lý của thị trường: “Có nơi xây xong không ai ở, nơi khát nhà lại thiếu dự án; dự án để bán thì người cần không đủ điều kiện mua”.

Nguyên nhân sâu xa do cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi đang bị trộn lẫn. “NƠXH là chính sách an sinh, Nhà nước phải lo bằng công cụ của mình. Nếu cứ dựa vào logic lợi nhuận của doanh nghiệp và ngân hàng thương mại để giải quyết bài toán phúc lợi thì sẽ rất khó thành công”, ông Cường nhấn mạnh.

Để giải quyết “bài toán” này, ông Cường cho rằng phải có nguồn vốn riêng biệt dành cho NƠXH. Theo đó, phải có khoản tiền tương đương 20% quỹ đất trong dự án thương mại phải được tách thành một quỹ tài chính riêng biệt, chỉ phục vụ phát triển NƠXH thay vì hòa chung vào ngân sách.

Bên cạnh đó, mạnh dạn dành quỹ đất tốt, gần trung tâm cho NƠXH vì người thu nhập thấp cần tiết kiệm chi phí, thời gian đi lại. Nhà nước cần chủ động đầu tư hạ tầng đồng bộ để giảm giá thành. Nên ưu tiên phát triển mô hình NƠXH cho thuê dài hạn đối với nhóm thu nhập rất thấp. Nhà nước nắm quyền xét duyệt, phân bổ, còn doanh nghiệp chỉ làm nhiệm vụ xây dựng và vận hành.

Thanh Hoa