Hơn nửa năm qua, anh Trần Tiến Trọng (Cầu Giấy, Hà Nội) liên tục xuống tiền gom đất. Sau khi tất toán khoản tiền gửi ngân hàng, anh chi hơn 8 tỷ đồng mua ba lô đất nền, một tại Sóc Sơn (Hà Nội), hai tại Hưng Yên.

Giới đầu cơ “tùy cơ ứng biến”

Điểm chung của những thương vụ vừa qua, theo anh Trọng, là đều được mua với giá thấp hơn kỳ vọng của người bán, bởi nhiều chủ đất trước đó sử dụng đòn bẩy tài chính, không chịu nổi áp lực lãi vay nên buộc phải cắt lỗ.

Giữa lúc thị trường đang xôn xao trước đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang, nhiều người cho rằng những nhà đầu tư như anh Trọng sẽ phải cân nhắc lại chiến lược "ôm đất chờ tăng giá". Tuy nhiên, phản ứng của nhà đầu tư này lại khá bình thản.

"Đây chưa phải điều khiến tôi lo lắng quá nhiều. Bởi trước hết là từ đề xuất đến khi thành chính sách rồi triển khai trên thực tế còn cả một chặng đường dài. Chưa kể tâm lý của nhà đầu tư là thuế cao thì bán giá cao lên, không vấn đề gì cả", anh Trọng chia sẻ.

Sự bình thản của anh Trọng không phải không có cơ sở. Thị trường bất động sản từng nhiều lần chứng kiến những đề xuất như đánh thuế bất động sản thứ hai, đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất, hay tăng thuế với hoạt động đầu cơ.

Thế nhưng sau nhiều năm, các chính sách này vẫn chưa được áp dụng. Trong khi đó, không ít nhà đầu tư vẫn kiếm lợi nhuận lớn nhờ chiến lược nắm giữ đất dài hạn với niềm tin "không gì lãi bằng buôn đất".

Chính tâm lý đầu cơ đã góp phần tạo nên những cơn sốt đất kéo dài nhiều năm qua. Đất được mua không phải để xây dựng hay sản xuất mà chủ yếu nhằm chờ giá tăng rồi sang tay kiếm lời. Nguồn lực đất đai bị "đóng băng", trong khi giá nhà đất ngày càng xa tầm với của người có nhu cầu ở thực.

Đây cũng là lý do Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, áp thuế cao đối với đất bỏ hoang và hoạt động mua bán ngắn hạn trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai.

Theo cơ quan này, đầu cơ, sốt đất và tình trạng giá tăng vượt xa giá trị thực vẫn là những yếu tố gây bất ổn cho thị trường, ảnh hưởng tới ổn định kinh tế vĩ mô cũng như hiệu quả quản lý đất đai. Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế định giá đất, cần thêm các công cụ tài chính đủ mạnh để điều tiết hành vi của thị trường.

Giới đầu cơ phải thay đổi tư duy

Đề xuất của Bộ Tài Nguyên và Môi trường cũng phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW khi yêu cầu nghiên cứu lộ trình sử dụng các công cụ thuế nhằm hạn chế đầu cơ, giảm tình trạng găm giữ và bỏ hoang đất.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong hệ thống các loại thuế liên quan đến bất động sản, thuế đối với đất bỏ hoang và thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng là hai chính sách có khả năng được áp dụng sớm tại Việt Nam.

Ông Quốc Anh cho biết nhiều quốc gia đã sử dụng thuế tài sản như một công cụ điều tiết thị trường. Tại Mỹ, người sở hữu bất động sản phải nộp thuế hằng năm khoảng 1% giá trị tài sản.

Một số nước khác áp dụng mức thuế cao hơn với những bất động sản không được đưa vào khai thác sử dụng. Mục tiêu không đơn thuần là tăng nguồn thu ngân sách mà buộc đất đai phải được đưa vào sử dụng, tạo ra giá trị cho nền kinh tế.

Sức hút của đất nền đang dần ‘cạn kiệt’?

Thanh khoản tiếp tục điều chỉnh khi lãi suất vay mua nhà vượt 14%?

"Nếu chính sách được áp dụng, nhà đầu tư sẽ phải thay đổi tư duy. Họ không còn mua đất chỉ để chờ tăng giá mà phải tính tới việc khai thác tài sản, tạo dòng tiền thông qua cho thuê, kinh doanh hoặc phát triển dự án. Khi chi phí nắm giữ tăng lên, hiệu quả đầu cơ cũng giảm xuống", ông Quốc Anh phân tích.

Theo giới chuyên gia, trong ngắn hạn, thị trường có thể chững lại do nhà đầu tư chờ đánh giá mức độ ảnh hưởng của chính sách. Tuy nhiên, về dài hạn, dòng tiền sẽ dịch chuyển nhiều hơn sang những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy khoảng 53% người được hỏi dự định mua căn hộ chung cư trong sáu tháng tới, 25% lựa chọn nhà riêng.

Như vậy, gần 80% nhu cầu tập trung vào phân khúc phục vụ mục đích an cư, trong khi nhóm bất động sản mang tính đầu cơ chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang dần ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác và tạo dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho rằng nếu chính sách được thực thi hiệu quả, nhóm đầu cơ sẽ là đối tượng chịu tác động lớn nhất. Hoạt động lướt sóng sẽ giảm, thị trường trở nên cân bằng hơn, đồng thời người có nhu cầu ở thực sẽ có thêm cơ hội tiếp cận bất động sản với mức giá phù hợp.

Theo ông Chung, nhiều cuộc đấu giá đất thời gian qua bị đẩy giá lên quá cao bởi sự tham gia của các nhóm đầu cơ. Hệ quả là mặt bằng giá đất bị kéo lên bất thường, ảnh hưởng đến công tác xác định giá đất và tạo ra những kỳ vọng thiếu thực chất trên thị trường. Khi đất bỏ hoang phải chịu chi phí thuế, người sở hữu sẽ có động lực khai thác tài sản thay vì để trống nhiều năm.

Dẫu vậy, giới chuyên gia cho rằng chính sách chỉ phát huy hiệu quả nếu được thiết kế chặt chẽ. Điều quan trọng là phải xác định rõ thế nào là đất bỏ hoang, tránh đánh đồng với những trường hợp chưa thể triển khai do vướng quy hoạch, thủ tục đầu tư hoặc giải phóng mặt bằng. Mức thuế cũng cần có lộ trình phù hợp để thị trường thích nghi, thay vì tạo cú sốc khiến hoạt động đầu tư bị đình trệ.

Hưng Nguyên