Sau giai đoạn trầm lắng, dòng vốn tín dụng vào bất động sản đã chính thức "đảo chiều" trong năm 2025 với tốc độ tăng trưởng nhanh. Dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết tính đến ngày 30/11/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 2 triệu tỷ đồng.

Đà tăng trưởng diễn ra đồng đều qua từng quý. Từ mức 1,56 triệu tỷ đồng hồi đầu năm, dư nợ liên tục nới rộng và cán mốc 2 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 11. Chỉ trong chưa đầy một năm, quy mô tín dụng đã tăng thêm khoảng 438.000 tỷ đồng, tương ứng mức tăng gần 28%.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV ước tính, tín dụng bất động sản cả năm tăng khoảng 22%, chiếm 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế – một tỷ trọng tương đối cao.

Dòng tiền quay lại thị trường nhưng không dàn trải mà có sự phân hóa rõ rệt, tập trung vào các lĩnh vực phục vụ nhu cầu thực và sản xuất kinh doanh.

Cụ thể, nhà ở và đô thị vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với dư nợ tăng từ hơn 481.000 tỷ đồng lên gần 629.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tốc độ tăng chậm lại trong quý IV cho thấy các ngân hàng đang rất "kén chọn", chỉ giải ngân cho các chủ đầu tư có dự án pháp lý sạch và năng lực tài chính tốt.

Bất động sản công nghiệp tăng trưởng ổn định từ 104.742 tỷ đồng lên 123.104 tỷ đồng, hưởng lợi từ làn sóng FDI và nhu cầu mở rộng hạ tầng sản xuất.

Du lịch, nghỉ dưỡng là điểm sáng bất ngờ với mức tăng hơn 40% (từ 55.644 tỷ đồng lên 78.622 tỷ đồng), phản ánh sự hồi sinh mạnh mẽ của ngành du lịch và lượng khách quốc tế.

Nhà ở xã hội vượt ngưỡng 102% kế hoạch, các địa phương tham vọng gì trong 5 năm tới?

Một phân khúc có mức tăng đáng chú ý là cho vay mua quyền sử dụng đất tăng mạnh lên hơn 226.000 tỷ đồng, cho thấy hoạt động tích lũy quỹ đất cho chu kỳ mới đang nóng dần lên.

Trong khi đó, văn phòng cho thuê là "nốt trầm" của thị trường khi dư nợ đi ngang quanh mức 60.000 – 62.000 tỷ đồng do xu hướng làm việc linh hoạt và nhu cầu tối ưu chi phí của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tăng vọt hơn 60% (đạt gần 11.000 tỷ đồng), một tín hiệu cho thấy niềm tin của người mua và các dự án mới đang được khôi phục.

Dù tín dụng tăng trưởng nóng, cơ quan quản lý đã phát đi thông điệp cứng rắn. Tại phụ lục báo cáo, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh nhiệm vụ mới: Kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, kiên quyết thanh tra và xử lý dòng tiền đi vào đầu cơ, không phục vụ sản xuất kinh doanh, nhằm đảm bảo an toàn hệ thống.

Hiện tại, các lĩnh vực ưu tiên vay vốn vẫn là nhà ở xã hội và khu công nghiệp; trong khi bất động sản thương mại không nằm trong nhóm ưu tiên. Chuyên gia dự báo mặt bằng lãi suất cho vay đối với nhóm đầu tư kinh doanh địa ốc sẽ được thiết lập ở mức mới để đảm bảo thanh khoản ngân hàng.

Về phía cầu, Báo cáo của Dat Xanh Services (DXS) chỉ ra sự thay đổi lớn trong tâm lý người mua. Dù 53,1% khách hàng vẫn cần vay ngân hàng, nhưng tỷ lệ vay "tất tay" (trên 70% giá trị tài sản) chỉ còn chiếm 6,3%.

Phần lớn người mua (45,5%) lựa chọn mức vay từ 50–70% và ưu tiên sử dụng vốn tích lũy cá nhân (chiếm 64,1% trong cơ cấu nguồn vốn). Điều này cho thấy khách hàng đã thận trọng và tính toán kỹ lưỡng hơn trước các biến động về lãi suất và chi phí sinh hoạt.

Tổng thể, thị trường bất động sản 2025 khép lại với sự phục hồi rõ nét về dòng vốn nhưng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Đây là nền tảng quan trọng để hướng tới một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững trong năm 2026.

Thanh Hoa