Xin ông đánh giá về thị trường BĐS năm 2016?

Từ năm 2014 trở về đây, thị trường có bước hồi phục tích cực và đáng ghi nhận. Đặc biệt năm 2016, VnREA đánh giá thị trường vẫn giữ được nhịp độ như năm 2015.

Giao dịch của thị trường năm vừa qua tiếp tục giữ mức như năm 2015, thực chất số lượng giao dịch có thấp hơn chút, nhưng do cơ cấu hàng hóa thay đổi, nên giá trị hàng hóa có thay đổi.

Đơn cử: năm 2015, phân khúc nhà cao cấp chiếm 24%, nhưng năm nay đã giảm 39%. Sau thời gian dài đình trệ, các dự án được tăng đáng kể, thể hiện ở các lễ khởi công, ra mắt, chào bán rầm rộ. Năm nay, chính sách được điều chỉnh nên các dự án hầu hết được triển khai đúng tiến độ, bảo đảm cam kết về bàn giao nhà.

Từ những yếu tố này, chúng tôi đánh giá thị trường BĐS có sự thay đổi tích cực. Bên cạnh đó, dòng tiền từ FDI, chứng khoán, người dân… cũng có chuyển biến, giúp cho dòng tiền vào BĐS tốt hơn. Tín dụng cho BĐS vẫn còn trong ngưỡng an toàn, cuối 2016, dư nợ tín dụng lên tới 425.000 tỷ đồng.

Tuy vậy, tôi thấy điểm bất cập là thị trường đang có sự phát triển lệch lạc, nếu không nhìn ra và điều chỉnh thì sẽ đi vào vết xe đổ cũ, gây ra khủng hoảng trở lại. Thể hiện, phân khúc nhà ở xã hội, thu nhập thấp… chiếm tỷ lệ rất nhỏ (chỉ khoảng 10%), trong khi nhà cao cấp lại trong tình trạng bội cung, gây nguy cơ khủng hoảng thừa.

Những điểm tích cực hỗ trợ là định hướng điều hành của Chính phủ về chính sách phát triển nhà ở, mới đây, Chính phủ họp điều hành về nhà ở và đầu tháng 12 trực tiếp điều hành hội nghị trực tuyến toàn quốc về phát triển nhà ở xã hội.

Tại đây, Thủ tướng đã chỉ đạo và đưa ra chính sách để hỗ trợ phân khúc này phát triển bằng gói tín dụng 50 - 60 nghìn tỷ đồng. Đây là sự định hướng kịp thời và hỗ trợ thiết thực để kích thích thị trường BĐS điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp.

Cung - cầu BĐS bị lệch pha, ông có cùng quan điểm?

Đến 2020, số dân xâp xỉ 100 triệu người. Với số dân này, diện tích nhà ở trung bình cả nước đạt 22m2/người. Với tốc độ đô thị hoá 10%/năm, sẽ có hàng triệu dân chuyển từ nông thôn ra thành thị.

Chúng ta sẽ đưa ra các gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ cho người mua, trong đó quy định là 50% lãi suất theo thị trường, như năm 2016, quy định lãi suất là 4,8%/năm cho người vay mua nhà. Nhờ đó, hy vọng cung sẽ tiệm cận với nhu cầu nên không lo ngại khủng hoảng thừa.

Ở các đô thị, 90% nhà ở cao cấp, trong khi quá hiếm các dự án nhà ở giá ở phân khúc trung bình, giá rẻ… Tôi hy vọng phân khúc nhà ở trung bình, thu nhập thấp tăng trưởng mạnh mẽ hơn, giúp cho giữ được nhịp độ tăng trưởng của thị trường và thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.

Các dự án đang phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. Yếu tố này tác động ra sao tới thị trường trong năm tới?

Theo đánh giá của chúng tôi, có tới 60 - 70% vốn đầu tư dự án đến từ các ngân hàng, còn vốn tự có không nhiều, từ vốn FDI, kiều hối cũng vậy. Chúng tôi rất tán thành chủ trương của Nhà nước kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng ngân hàng đổ vào phân khúc cao cấp.

Đồng thời, cần hình thành các gói tín dụng khác để cho chủ đầu tư, người dân vay ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Tôi cho là cần thiết để điều chỉnh sự lệch pha cung - cầu trên thị trường lâu nay, cần có sự chuyển dịch đầu tư từ phân khúc cao cấp sang các dự án nhà giá rẻ.

Có tỷ trọng vốn rất lớn, 80 - 90%, tín dụng đổ vào dự án cao cấp, mà nguy cơ rủi ro lớn, vì tồn kho, giá cao, bong bóng. Nếu có cơ chế giúp chuyển dịch dòng vốn này phân bổ sang phân khúc giá rẻ, trung bình mà nhu cầu thị trường đang rất lớn thì sẽ hạn chế rủi ro.

Việc bùng nổ các dự án BĐS lớn nhỏ, đa dạng sản phẩm thời gian gần đây liệu có nguy cơ hình thành “bong bóng” như trước đây, thưa ông?

Vào thời điểm này, nói về bong bóng thì hơi sớm, vì cùng kỳ năm 2015, cũng nói bong bóng nhưng thực tế lại không xảy ra. Thị trường đã hạ cánh mượt mà và sau đó cất cánh trở lại ấn tượng, không có đổ bể lớn.

Tuy nhiên, các nguy cơ vẫn có. Thông qua các báo cáo, đánh giá, phân tích của các bộ ngành. Chính phủ đã tìm thấy vấn đề, Thủ tướng đã có chỉ đạo rõ nét. Các chính quyền địa phương phải quán triệt vấn đề này, vì lâu nay, chúng ta chỉ quy hoạch về không gian chứ không có quy hoạch về thời gian. Ví dụ, doanh nghiệp xin làm dự án là được cấp phép, nhưng lại không triển khai… cái này cần phải khống chế.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam: Tôi rất lạc quan vào sự phát triển của thị trường.

Cả nước có 300.000 dự án, tổng mức đầu tư 40 tỷ USD. Nhưng thực tế, cầu chưa đến mức đó. Việc các dự án triển khai dở dang là tất yếu. Thứ nữa, xây rồi lại không có người mua.

Căn cứ vào nhu cầu hàng năm và nguồn lực, các địa phương cần xây dựng quy hoạch mỗi năm đưa vào quỹ đất bao nhiêu làm dự án theo kiểu “vết dầu loang” bởi phải đi kèm với đầu tư hạ tầng cơ sở, đường, điện nước...

Thành phố Hà Nội hiện có 6,5 - 7 triệu dân, theo tính toán, chỉ xây thêm mỗi năm 6 triệu m2 nhà ở, tức tăng 1m2 /người mỗi năm. Do đó, cần cấp phép làm sao để phù hợp với quy hoạch này, hãy để cho cầu thị trường quyết định…

Ông hãy trao đổi rõ hơn về các quỹ đầu tư, quỹ tái thế chấp BĐS?

Theo tôi, các hình thức quỹ này đã có lịch sử trăm năm phát triển, ở các nước hát triển như Mỹ, châu Âu, Nhật Bản… Mô hình này dựa trên nhu cầu đầu tư của tầng lớp dân giàu, có tích luỹ thông qua kênh đầu tư vào quỹ BĐS. Hiện, gửi tiết kiệm lãi suất không cao như kỳ vọng, đầu tư chứng khoán chưa được tin tưởng, trồi sụt bất thường, còn vàng - USD bị kiểm soát chặt chẽ. BĐS là kênh đầu tư rất hữu ích, nhu cầu cao, giá trị tài sản thực, và giá trị đầu tư dài hạn… Đây là kênh rất tốt.

Nếu người dân có 50 triệu đồng, hay 500 triệu đồng cũng khó lòng đầu tư độc lập vào BĐS. Do đó, quỹ BĐS phát hành chứng chỉ quỹ đầu tư, tạo cơ hội cho NĐT có ít tiền vẫn đầu tư được, hưởng lãi… Nói chung không có rủi ro lớn.

Quỹ BĐS không cho phép đầu tư vào dự án dở dang, có tỷ lệ 10%, còn lại phải đầu tư vào dự án đã hoàn thành. Khi có bộ máy điều hành các quỹ BĐS chuyên nghiệp, hoạt động minh bạch, chặt chẽ, đây sẽ là kênh huy động vốn rất tốt.

Hiệp hội hiện nay có báo cáo với Bộ Xây dựng để thí điểm các quỹ này. Hiện tại, đã có một số quỹ đang hoạt động ở Việt Nam như Vinacapital...

Ông có thể nhận định ngắn gọn về thị trường năm 2017?

Tôi rất lạc quan vào sự phát triển của thị trường. Từ các bộ ngành tới địa phương đều có chuyển biến tích cực về thủ tục, khuyến khích thu hút đầu tư vào nhiều lĩnh vực, trong đó có BĐS. Bộ máy đã vào guồng, dường như đã vượt qua giai đoạn khó khăn đầu tiên.

Năm 2017, tôi chưa nhìn thấy yếu tố về mặt vĩ mô kinh tế, quốc tế ảnh hưởng tới thị trường, mà thấy yếu tố sáng hơn. Mọi người lo ngại quốc tế ảnh hưởng, TPP, hay ông Trump lên làm Tổng thống Mỹ ảnh hưởng tới Việt Nam... Song có thể nhìn lạc quan hơn khi chúng ta sẽ có cơ hội mở rộng kinh doanh với quốc tế.

Nguyễn Cảnh thực hiện