CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, mã: CRE) vừa hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ 80% cổ phần tại CTCP Bất động sản Cen Sài Gòn. Sau giao dịch, Cen Sài Gòn không còn là công ty con của Cen Land.

Trước đó chưa đầy một tháng, Cen Land cũng hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ 51% cổ phần tại CTCP Dịch vụ và Đầu tư Bất động sản Phố Xanh Group.

Dữ liệu từ báo cáo tài chính riêng quý I/2026 cho thấy Cen Land có 12 công ty con với tổng giá trị đầu tư gần 600 tỷ đồng.

Việc liên tiếp rút vốn khỏi các công ty con diễn ra trong bối cảnh hiệu quả kinh doanh của Cen Land vẫn là vấn đề đáng chú ý.

Quý II/2026, Cen Land ghi nhận doanh thu thuần hơn 450 tỷ đồng, tăng khoảng 29% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế chỉ còn hơn 4 tỷ đồng, giảm gần 90%. Tính chung 6 tháng, doanh thu đạt hơn 900 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận trước thuế chỉ khoảng 30 tỷ đồng, giảm gần một nửa.

Mặc dù doanh thu đã tăng trở lại nhưng khả năng chuyển doanh thu thành lợi nhuận chưa cải thiện tương ứng. Đây là điểm cần được nhìn kỹ hơn thay vì chỉ đánh giá Cen Land qua tốc độ tăng trưởng doanh thu.

Trong lĩnh vực môi giới và phân phối bất động sản, doanh thu có thể tăng mạnh khi lượng giao dịch và sản phẩm phân phối cải thiện, nhưng biên lợi nhuận vẫn chịu sức ép nếu doanh nghiệp phải tăng chi phí bán hàng, marketing, hỗ trợ khách hàng và phát triển mạng lưới để giành thị phần.

Chính Cen Land cũng cho biết thị trường bất động sản trong quý II vẫn gặp những khó khăn nhất định, trong đó có tác động từ xu hướng lãi suất tăng. Doanh nghiệp phải đẩy mạnh tìm kiếm khách hàng, xúc tiến bán hàng, quảng bá và đưa ra các chính sách hỗ trợ nhằm duy trì giao dịch.

Như vậy, sự phục hồi của doanh thu chưa đồng nghĩa với sự phục hồi tương ứng của chất lượng lợi nhuận.

Trong khi đó, mục tiêu mà Cen Land đặt ra cho cả năm 2026 lại rất tham vọng. Doanh nghiệp lên kế hoạch doanh thu thuần 3.420 tỷ đồng, tăng 158%, và lợi nhuận trước thuế 300 tỷ đồng, tăng 196% so với năm 2025.

Sau nửa đầu năm, doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 26% mục tiêu doanh thu và khoảng 10% kế hoạch lợi nhuận trước thuế. Điều này đồng nghĩa với việc phần lớn lợi nhuận mà Cen Land kỳ vọng trong năm phải được tạo ra trong nửa cuối năm.

Trong bối cảnh đó, việc Cen Land liên tiếp thoái vốn khỏi các công ty con có thể được nhìn như một phần của quá trình tái cấu trúc thay vì đơn thuần là những giao dịch đầu tư riêng lẻ.

Phố Xanh Group là một ví dụ. Cen Land từng nắm 51% vốn tại doanh nghiệp này, với giá trị khoản đầu tư ghi nhận trên báo cáo tài chính riêng quý I/2026 khoảng 2,55 tỷ đồng.

Cen Sài Gòn cũng không phải khoản đầu tư có hiệu quả nổi bật. Doanh nghiệp này từng ghi nhận thua lỗ trong các năm gần đây. Việc rút vốn vì vậy có thể giúp Cen Land giảm bớt những khoản đầu tư không mang lại hiệu quả tương xứng, đồng thời đơn giản hóa hệ thống công ty con.

Ở mảng môi giới, tiếp thị và phân phối, Cen Land định hướng ưu tiên mô hình hợp tác dựa trên năng lực bán hàng thay vì tiếp tục mở rộng đầu tư thứ cấp hoặc mua gom sản phẩm. Nếu nhìn theo hướng này, việc thoái vốn có thể được xem là bước đi nhằm “nhẹ gánh” danh mục đầu tư, thu hồi vốn và tập trung nguồn lực vào những mảng mà doanh nghiệp có lợi thế hơn.

Tuy nhiên, tái cấu trúc cũng đặt ra một câu hỏi khác: sau khi thu hẹp danh mục, Cen Land sẽ dựa vào đâu để tạo cú tăng trưởng đủ lớn nhằm hoàn thành mục tiêu 300 tỷ đồng lợi nhuận?

Vay nợ của Cenland tăng mạnh

Một trong những kỳ vọng lớn được doanh nghiệp đặt vào là Lilaha Complex. Dự án có quy mô khoảng 8.600 m2, tổng mức đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng, được kỳ vọng đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường vào quý IV/2027 và tổng lợi nhuận kỳ vọng trên 4.000 tỷ đồng.

Đây có thể là một “át chủ bài” quan trọng trong câu chuyện tăng trưởng dài hạn của Cen Land. Nhưng xét về thời điểm, Lilaha Complex chưa thể giải quyết ngay khoảng cách lợi nhuận của năm 2026, khiến bài toán của Cen Land trong ngắn hạn vẫn phụ thuộc nhiều vào khả năng cải thiện hiệu quả từ hoạt động kinh doanh hiện hữu và các dự án đang triển khai.

Trên thị trường, cổ phiếu CRE hiện giao dịch quanh 6.950 đồng/cp, vốn hóa khoảng hơn 3.200 tỷ đồng. Mức giá này cho thấy thị trường vẫn đang khá thận trọng với câu chuyện phục hồi của doanh nghiệp.

Nhìn chung, việc thoái những khoản đầu tư kém hiệu quả có thể giúp Cen Land giảm phân tán nguồn lực và tập trung hơn vào hoạt động cốt lõi. Nhưng ở chiều ngược lại, nếu chỉ giảm số lượng công ty con mà chưa cải thiện được biên lợi nhuận, dòng tiền và hiệu quả sử dụng vốn, tái cấu trúc sẽ khó tạo ra thay đổi căn bản.

Câu chuyện của Cen Land trong thời gian tới vì thế nằm ở việc sau khi bán đi những khoản đầu tư không hiệu quả, phần vốn được giải phóng sẽ được chuyển vào đâu và có tạo ra tỷ suất sinh lời tốt hơn hay không.

Châu Anh