Các danh mục tài sản được đưa ra đấu giá rất đa dạng, từ những căn nhà phố vài tỷ đồng đến các dự án bất động sản và khoản nợ quy mô hàng trăm tỷ đồng, phản ánh nỗ lực quyết liệt của hệ thống ngân hàng trước bài toán nợ xấu đang có xu hướng phình to.

Hàng loạt bất động sản nghìn tỷ lên sàn đấu giá

Tại VietinBank Chi nhánh 8 TPHCM vừa thông báo đấu giá một căn nhà phố liền kề tại Dự án Khu đô thị thương mại - dịch vụ Nam Đông Hà (Quảng Trị). Căn nhà có diện tích đất 78 m2 và tổng diện tích sàn xây dựng đạt 260,5 m2. Hiện trạng tài sản là nhà bàn giao phần thô, chưa hoàn thiện nội thất và đang trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Mức giá khởi điểm được ngân hàng đưa ra là 2,99 tỷ đồng, chưa bao gồm các loại thuế và phí liên quan.

VietinBank Chi nhánh Đông Anh (Hà Nội) cũng tổ chức đấu giá nguyên trạng khoản nợ của Công ty Cổ phần Đại Kim với tổng dư nợ quy đổi tạm tính hơn 624,8 tỷ đồng. Khoản nợ này phát sinh từ hợp đồng cho vay hạn mức và đã quá hạn thanh toán.

Tính đến thời điểm ngày 11/8/2026, dư nợ gốc của doanh nghiệp là hơn 440,5 tỷ đồng và dư nợ lãi hơn 184,3 tỷ đồng. Ngân hàng thực hiện bán nợ theo nguyên tắc không truy đòi với giá khởi điểm bằng đúng giá trị tổng dư nợ. Tài sản bảo đảm cho khoản vay này bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất rộng hơn 7.220 m2 tại Lô C/D13, khu đô thị mới Cầu Giấy, phường Cầu Giấy, TP Hà Nội cùng toàn bộ hàng tồn kho hình thành từ vốn vay.

Ngân hàng Sacombank cũng liên tục chào bán các tài sản bất động sản có giá trị lớn. Điển hình là khu đất rộng 50.000 m2 tại Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng với mức giá khởi điểm 750 tỷ đồng. Khu đất sở hữu ba mặt tiền đường nội khu và có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ với các tuyến ĐT747A, ĐT747B cùng ĐT746B.

Bên cạnh đó, ngân hàng này cũng rao bán một khu resort tại bãi biển Dốc Lết với giá 300 tỷ đồng. Tài sản có tổng diện tích hơn 15.493 m2, bao gồm đất thương mại dịch vụ và đất trồng cây lâu năm. Một bất động sản khác tại KCN Lê Minh Xuân cũng được Sacombank chào bán giá 67 tỷ đồng cho diện tích 7,199 m2 đất sản xuất kinh doanh kèm nhà xưởng.

Các số liệu thống kê cho thấy xử lý nợ vẫn là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu khi áp lực nợ xấu đang tích tụ nhanh chóng. Theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 6/2026, tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn hệ thống ở mức 3,31%. Nếu loại trừ 5 ngân hàng đang trong diện kiểm soát đặc biệt, tỷ lệ này chỉ còn 1,51%. Tuy nhiên, nếu tính cả nợ xấu tại VAMC cùng các khoản nợ tiềm ẩn, con số này lên tới 3,77%.

Dữ liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết cho thấy bức tranh đáng lo ngại hơn khi tổng nợ xấu nhóm 3 đến nhóm 5 đã đạt mức 312.108,5 tỷ đồng vào cuối quý II/2026. Đây là lần đầu tiên quy mô nợ xấu vượt mốc 300.000 tỷ đồng, tăng 17,5% so với cuối năm 2025. Đáng chú ý là tốc độ tăng nợ xấu 17,5% đang cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng dư nợ cho vay khách hàng 10,4% trong cùng giai đoạn.

Có tới 23/27 ngân hàng ghi nhận nợ xấu gia tăng, trong đó một số đơn vị có mức tăng gần 60% chỉ sau nửa năm. Bên cạnh nợ nội bảng, quy mô nợ ngoại bảng của nhóm ngân hàng khảo sát cũng đã vượt ngưỡng 1 triệu tỷ đồng.

Theo báo cáo của Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), hoạt động thu hồi nợ xấu đã xử lý rủi ro trong quý II/2026 đạt hơn 11.400 tỷ đồng, giảm 1% so với cùng kỳ. Đây là quý đầu tiên ghi nhận sự sụt giảm sau chuỗi tăng trưởng mạnh, nguyên nhân được cho là do thanh khoản thị trường bất động sản đang hạ nhiệt khi lãi suất duy trì ở mức cao.

Nhận diện những rào cản pháp lý trong xử lý tài sản

Trong bối cảnh nợ xấu tăng cao, việc xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng vẫn ì ạch, trong đó có nguyên nhân khách quan từ thị trường bất động sản trầm lắng, còn có yếu tố do những vướng mắc trong khâu triển khai bán đấu giá tài sản.

Tại hội thảo do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) phối hợp với TAND TP. Hồ Chí Minh tổ chức mới đây các chuyên gia đã chỉ ra nhiều vướng mắc khiến quá trình thu hồi nợ kéo dài. 

Bà Nguyễn Thị Phương, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (VNBA), cho biết chỉ riêng tại TP. Hồ Chí Minh đã ghi nhận 243 vụ việc tranh chấp tín dụng vướng mắc do các vấn đề như chậm thụ lý, khó xác minh tài sản hoặc khách hàng chống đối. Bà Phương kiến nghị ngành Tòa án nên thống nhất nguyên tắc xác định địa chỉ theo hợp đồng và tăng cường khai thác dữ liệu từ VNeID để hỗ trợ ngân hàng.

Ở góc độ cơ quan xét xử, đại diện TAND Khu vực 1 lưu ý các vụ án tín dụng thường phức tạp do liên quan đến thừa kế và tài sản chung nên cần cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các bên. Điển hình tại TAND TP. Hồ Chí Minh, trong 9 tháng gần đây đơn vị đã giải quyết hơn 16.600 vụ tranh chấp. Bà Nguyễn Thị Thùy Dung, Phó Chánh án TAND TP. Hồ Chí Minh khẳng định Tòa án sẽ kiến nghị ban hành hướng dẫn thống nhất về người thứ ba ngay tình và định giá tài sản, đồng thời mong muốn kế thừa các cơ chế hiệu quả của Nghị quyết 42.

Ngược dòng tăng trưởng: Gánh nặng dự phòng và nợ xấu bủa vây nhóm nhà băng

Tín dụng tăng tốc, nợ xấu có “phình to”?

Đại diện bộ phận Tuân thủ, quản lý và Xử lý nợ của VietinBank nhấn mạnh hiện đang tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình. Dù ngân hàng đã hoàn tất các thủ tục thế chấp và đăng ký theo quy định nhưng quyền lợi vẫn bị đe dọa khi phát sinh tranh chấp.

Ông Trần Văn Nhiên, Ban Pháp chế và Kiểm soát tuân thủ Eximbank, đề xuất cần sớm có hướng dẫn thống nhất về hậu quả pháp lý đối với các giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu nhưng tài sản đã được thế chấp hợp pháp. Bởi vướng mắc pháp lý làm giảm tính thanh khoản của khoản nợ vì nhà đầu tư lo ngại về khả năng hiện thực hóa quyền tài sản.

TS. Đào Minh Tú, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký VNBA, nhận định việc xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm sẽ quyết định khả năng hình thành một thị trường mua bán nợ chuyên nghiệp. Do đó, cần tiếp tục tổng hợp vướng mắc để sửa đổi đồng bộ quy định pháp luật, giúp rút ngắn thời gian xử lý và giải phóng nguồn vốn cho nền kinh tế.

Thanh Hoa